撫州市教育園區土地集約利用研究

鄧旭暉等

摘 要：在推進城市化進程中，城市的急劇膨脹形成了對土地資源的巨大需求，造成了經濟社會發展中土地需求與耕地保護之間的矛盾日益加劇，而城市土地集約利用是緩解我國城市化快速發展中建設用地供需矛盾的有效手段，也是促進城市可持續發展的必然要求。該文以撫州市教育園區控規為個案，針對用地需求和供地之間的矛盾和問題，通過比較規劃前后的城市土地集約利用潛力，進行土地集約利用研究。結果表明，撫州教育園區規劃之后，建筑密度下降22%，綜合容積率增加86%，合理地實現了教育園區城市土地的集約利用，完善城市土地集約利用的規劃內容，可為同類城市控規及城市土地集約利用提供參考。

關鍵詞：撫州市；城市土地集約利用；城市控規；布局結構

中圖分類號 F301-23 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2013）06-156-04

1 城市土地集約利用的內涵

土地是人類賴以生存的物質基礎和生產資料，承擔著為人類提供生活資料以及生產空間的重任[1]。由于土地資源具有鮮明的稀缺性特點，因而在我國人多地少的國情以及城市化進程的要求中，土地的高效利用是城市規劃發展首要考慮的因素之一，因而城市土地集約利用即成為我國城市化發展的必然選擇。

城市土地集約利用的概念是從農業土地集約利用借鑒過來的，但由于城市土地利用有自身的特殊性，迄今為止，中外學者對城市土地集約利用的內涵有著不同的理解。一些學者從經濟范疇著手，國內以陶志紅等學者為代表的認為城市土地集約利用就是增加在土地上的投入，以獲得更多的土地開發經營產出。還有以鄭新奇等學者為代表的則認為城市土地集約利用不應只從經濟角度考慮，更應注重城市土地利用結構和布局的優化。目前，對于城市土地集約利用比較統一的認識是以上觀點的綜合，即認為其主要包含3層涵義：一是土地產出高效化，即不斷增加存量土地投入，提高土地利用率及產出率，獲得土地產出的最大化；二是土地布局和土地結構合理化，即城市土地利用方式之間的高效協作，使城市健康高效地發展；三是土地利用效益的綜合化，即城市土地利用在追求經濟效益的同時，應體現經濟、社會和生態環境效應的統一[2-5]。

本文在土地總體規劃和城市總體規劃協調的背景下，以城市控制性詳細規劃為切入點研究城市土地集約利用，無論對城市控制性詳細規劃，還是對城市土地集約利用研究都具有較大的理論價值，目前對二者來說都是一種新的研究視角，在國內外研究均較少。因此，本研究以撫州市教育園區控規為個案，針對用地需求和供地之間存在的矛盾和問題，以城市控制性詳細規劃為切入點，通過土地指標雙向控制等，開展城市土地集約利用研究，以期為城市控制性詳細規劃和城市土地集約利用提供借鑒經驗。

2 研究區域土地利用現狀

2.1 區域概況 撫州市位于江西省東部，地理位置優越，是贛撫平原上的一顆燦爛明珠。它東鄰福建，南與贛州市毗連，西通吉安、宜春兩市，北與南昌、鷹潭兩市接壤。南北長222km，東西寬169km，距省會南昌僅101km。作為一個快速發展的中小城市，撫州市的發展歷程反映出我國解放后大部分中小城市的發展軌跡，可被視為普通中小城市發展的一個縮影。尤其是城市土地集約利用方面，撫州市可謂是逐步成熟，反映出我國城市土地利用的現狀和未來發展的趨勢，具有較強的代表性。

撫州市教育園區（東臨大道以南地區）控制性詳細規劃（2010-2020）工作的開展是《撫州市城市總體規劃（2008-2020）》的深化，其目的是進一步落實城市總體規劃所確定的城市用地功能布局和各專項規劃，通過對土地使用性質和使用強度的細化與量化，對城市建設提出更為具體的規定和要求，以保證城市能夠持續、健康、有序的發展。

2.2 用地現狀

2.2.1 規劃區范圍 撫州市教育園區位于撫州市新城區的東南部（見圖1），具體區域范圍是：文昌大道以東、迎賓大道以南、撫河大道以西、汝臨大道以北。整個規劃區為四方形地塊，用地內南北位置相距最遠3.36km，東西最寬3.02km，總面積4.82km2。

2.2.2 土地利用現狀 撫州市教育園區現狀土地利用（見圖2），用地功能單一，土地利用效率不高，內部市政基礎設施不完善，土地利用效率低下。現狀東北角為721礦安置點，東邊為已批鐘嶺水廠用地，西邊為大面積在建的撫州職業技術學院和江西中醫藥高等專科學校，西北角為物流中心，其他地方則零散地布置著村落和未利用建設用地。

2.2.3 道路交通現狀 撫州市教育園區現狀外圍主要道路有文昌大道和迎賓大道。規劃區中迎賓大道質量較好，景觀也比較理想。但文昌大道只有500多m的路段質量較好，其余路段道路紅線窄，路況也不好，急需改造。規劃區北邊有東臨大橋與撫河對岸連接到東鄉和金溪，交通優勢明顯。東部緊臨撫河，外部景觀優勢明顯。除此之外，規劃區內無對外道路，只有鄉間小路連通其中，內部聯系十分不便。內部道路用地共23.34hm2，占建設用地的13.16%。

2.2.4 人口現狀 撫州市教育園區現狀人口共計2.75萬人，主要集中分布在撫州職業技術學院、江西中醫藥高等專科學校、721礦安置點以及區域內村莊。規劃用地雖已納入撫州市中心組團范圍，但規劃區內呈現有零星分布農轉非和農村居民點（見圖3），北部的王家村、東南部的單家村、竹山村和車黃村，還有文昌大道沿線的排頭村和李阮村。

2.3 存在的主要問題 （1）土地粗放利用，土地閑置率高。規劃區內呈零星分布農轉非和農村居民點。水域和其他用地高達63%。據統計，該區現狀人均建設用地達166.2m2，大大地超出了《撫州市城市總體規劃》的相關規定。（2）土地利用結構與布局不合理，現狀建設用地中公共設施用地和城市綠地偏少。由于受行政村管轄范圍的限制，各行政村分別建設居住設施與工業設施，并獨立配套，致使配套設施重復建設現象嚴重。在一些區中，商業用地和住宅用地混雜布局，基礎設施不健全。（3）土地利用效率低下，人口密度偏低。長期以來規劃片區內現狀農村居民點土地浪費嚴重，人口密度偏低（約為57人/hm2），單位土地利用率低下，用地浪費嚴重。因此，規劃片區內存量土地的集約利用潛力很大。

3 城市土地集約利用的規劃內容

3.1 優化各功能區布局結構，改善城市人居環境 從城市控規視角考慮，城市土地集約利用的前提應是功能區布局結構的優化。為使各功能區有機關聯、高效運營，規劃后教育園區基本呈現出“一心兩帶兩軸四片區”的空間結構（見圖4）。“一心”：指科技大道與鐘嶺大道交叉點兩側的廣場、商業開發用地，該區域是教育園區形象打造的重點地段。“兩帶”：空間景觀豐富，極具綠色氛圍和教育文化的撫河大道城市濱河景觀帶和汝臨大道人文景觀意向帶。“兩軸”：貫穿片區南北的教育文化商業大道的科技大道沿街商貿功能軸和直接聯系新行政中心的紐帶的鐘嶺大道行政功能主導軸。“四片區”：由規劃區內的鐘嶺大道、科技大道分成為4大居住功能片區。

3.2 科學確定城市用地性質，提高城市土地集約利用率 科學確定城市土地使用性質是城市土地集約利用的重點。在使用的主導性質確定的同時，還應適當擴大城市土地使用兼容性范圍，并積極引導對城市地下空間的開發利用，加大城市土地利用強度。撫州市教育園區規劃后對土地用途進行適當的調整，對零散的住宅用地進行集中居住規劃，對土地使用性質的確定應注重價值取向（見圖5）。商業、金融業和服務業應占據有利的位置，以充分利用市場條件，提高城市土地利用的經濟效益。同時加大道路用地和綠化用地等內容，提高城市土地利用的社會和生態效益；充分挖掘城市存量土地、低度利用土地的潛力，堅持城市建設調整區域城市結構，避免重復建設，減少城市化過程中不必要的耕地浪費，把粗放型土地利用方式轉變為集約化土地利用方式。

3.3 采用雙向土地控制指標，提高土地利用強度 土地指標雙向控制也是城市土地集約利用的重要內容。土地利用強度一般采用單向指標控制的方法，即容積率、建筑密度、建筑高度、人口密度等不高于指標數值，綠地率不低于指標數值[6]。撫州市教育園區控規后從土地的集約利用出發，根據不同地塊的規劃用地性質、地塊規模、環境容量、交通條件、景觀要求及現狀（地籍權屬與建設水平等）等評價因素綜合確定相關控制指標的幅度范圍，采用雙向控制的指標體系。

4 土地集約利用成效分析

4.1 規劃前后城市土地利用情況 為對撫州市教育園區規劃前后城市土地集約利用成效進行評價，選用了綜合容積率、建筑密度、人口密度、人均建設用地和人均道路廣場用地一系列測度指標（見表1）。通過實施新的控規，撫州市教育園區人均建設用地面積為99.48m2/人，人口容量4.85萬人，建筑密度28%，綜合容積率2.6，相比規劃前人均建設用地面積為166.2m2/人、人口容量2.75萬人、建筑密度36%、綜合容積率1.4，人均建設用地面積共減少了66.72m2/人，人口容量增加了2.1萬人，建筑密度下降了22%，綜合容積率增加了86%。

4.2 測度指標權重的確定 采用特爾斐法來確定評價指標的權重，邀請專家對撫州市城市土地集約利用測度指標權重多次打分，并對權重值進行驗證，最終得出撫州市教育園區城市土地集約利用成效各項指標的權重。

5 結論

我國目前正處于城市化進程中期階段，城市的急劇膨脹形成了對土地資源的巨大需求，而土地資源的稀缺性和不可再生性又制約了城市化的發展。因而城市土地集約利用是緩解當前經濟社會發展土地需求與耕地保護矛盾的根本途徑，也是促進我國城市可持續發展的必然要求。本研究以撫州市教育園區控規為個案，針對用地需求和供地矛盾之間存在問題，通過比較規劃前后的城市土地集約利用潛力，進行土地集約利用研究。結果表明，撫州教育園區規劃之后，規劃前城市土地為低度利用類型，規劃后城市土地為集約利用類型，其中建筑密度下降了22%，綜合容積率增加了86%，合理地實現了教育園區城市土地的集約利用。因而，從規劃方案來研究城市土地集約利用，理論上為城市土地集約利用提供參考依據，拓展了城市土地集約利用的內涵；實踐上也可為同類城市控規及城市土地集約利用提供了有益的嘗試和啟發，并具有重要的現實意義。

參考文獻

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[3]毛蔣興，閆小培，王愛民，等. 20世紀90年代以來我國城市土地集約利用研究述評[J]. 地理與地理信息科學，2005，21（02）：48-52.

[4]何芳，吳正訓. 國內外城市土地集約利用研究綜述與分析[J]. 國土經濟，2002（3）：35-37.

[5]鄭新奇，王筱明，王愛萍，等. 城市宗地集約利用潛力評價方法研究——以濟南市城區為例[J]. 資源科學，2005，27（06）：71-75.

[6]李漢飛. 土地集約利用的規劃探索與實踐——以佛山市一環沿線地區控制性詳細規劃為例[J].規劃師，2006，22（06）：83-85.

[7]楊召，徐華君，張正彪. 拜城重化工工業園區土地集約利用評價研究[J].安徽農學通報，2012，18（23）：8-9、34.

（責編：陶學軍）