房地產開發全過程中的成本控制探析

周曙華 徐曉紅 張松年 益涵

工程成本是房地產開發過程中進行成本控制的重點。在項目運作過程中，如何運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目的工程造價控制與管理？如何對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與管理，從而保證項目目標的順利實現？筆者結合理論與實踐，就上述問題在本文中略作梳理和總結。

一、成本控制的含義以及房地產開發各階段

（一）成本控制應以工程成本控制為重

研究房地產企業成本，其實質就是對房地產項目開發成本的分析研究。總體而言，一個項目的開發成本大體可以分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務成本六大部分。

從成本的屬性來看，土地成本、前期費用、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發過程中進行成本控制的重點，尤以工程成本為重。

（二）認識全過程造價成本控制

一個項目的工程成本，就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和，它的核心思想就是要求造價成本的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用，進行全過程管理。

（三） 涉及造價成本控制的十二個階段

就房地產項目而言，其造價成本控制就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程進行規劃、協調監督和控制，以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。

二、主要階段造價成本控制策略

（一）可行性研究階段

一般情況下，可行性研究階段涉及造價成本控制的情況不多，但是項目現場情況、“七通一平”情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等，都會對工程造價產生影響，可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關。注意以上因素將能更好地進行造價成本控制。

（二）設計階段

設計階段造價成本控制的重點除了控制好設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準），更主要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進行控制：一是設計供應商采購管理，二是通過限額設計落實目標成本的要求， 三是通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量，四是通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量。

（三）審圖與設計完善階段

本階段通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本。建設單位用它進行招標可以減少圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進行造價成本控制，可以有效地減少設計圖紙方面造成的損失。

（四）招標文件與合同的編制階段

這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。

一是招標文件內容應清晰明確。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，工程性質、現場情況、交通、地質、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、結算標準等，質量標準評定等級或評杯評優要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。

二是注意控制甲供料的數量。正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，還有就是結算方法較難合理確定等等。

（五）施工組織設計的審定階段

這個階段控制造價的方法比較難以把握，一旦出錯，會使以后的結算發生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，房地產開發企業應該讓其造價人員參與，從而更好地避免以上種種問題發生。

一是注意可索賠的項目。一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之后批準。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。

二是注意施工方法與工程進度。如果施工組織設計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準可能導致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致。

（六）圖紙會審階段

該階段一般由監理方主持，建設方施工方設計方一起對圖紙上疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設計實際，而且對造價成本控制相當重要。

（七）分包階段

分包具體包括專業分包、指定分包。現在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產開發行業技術越來越密集，高級裝飾、機電設備、特殊工程、壟斷、等都會造成相應分包，對于分包的管理必須嚴格把關，并且做好責任延續、配合施工、工期銜接等等。概而言之，一是分包應盡量把責任規避到一家，二是分包配合費要清晰，三是分包要做好時間控制。

（八）設計優化階段

該階段是甲方提出的設計變更或現場簽證。施工方沒有提出設計變更的權力，設計方提出的設計變更多從技術上考慮。作為開發企業的造價控制人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度，否則就很難把握成本。基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變。其中經濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設計優化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。

（九）施工中增加造價部分的管理階段

施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、驗收資料等的管理，其中分部分項工程單價的確定要及時合理。

（十）結算審計階段

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。房地產企業的造價控制人員應該秉承的原則一是合同協議及造價變更資料的時效性、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；二是矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統一）；三是事件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；四是熟悉規范標準中強制執行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；五是分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；六是依照合同一步步審核。這樣基本保證結算完整并較為正確，一般差額控制在3%以內。

房地產項目的造價成本控制，是企業在掌握市場信息的基礎上，為實現管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動，其貫穿于工程建設全過程，概括而言，房地產項目的造價成本控制就是以決策階段的估概算為靜態控制，以設計、施工等實施階段的動態管理組成的。