購物中心變身

供應短缺、需求旺盛，刺激著北京寫字樓市場扶搖直上。反觀購物中心卻面臨招商難、投資回報周期長、電商沖擊等難題，經營壓力與日俱增。一些購物中心迫于生存壓力，籌謀轉型寫字樓。目前，位于北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場就傳出有意將其業態由商業調整為寫字樓。

中坤廣場“斷腕”求生

大鐘寺中坤廣場并非北京第一個轉型寫字樓的項目，卻是關注度最高、最為人津津樂道的一個。

盤踞在北三環的黃金地段，處于西直門黃金商圈，更是北京三環內體量最大的綜合性商業地產項目。大鐘寺中坤廣場擁有令許人羨慕的先天優勢。60億元的大手筆投資和海淀區重點項目的身份也為其贏得了很高的大眾知名度。

然而，這個被大眾看好的購物中心，卻戲劇性地將變身寫字樓。中坤集團總裁焦青確認，大鐘寺中坤廣場將進入大規模調整期，目標是將現有自持的4棟樓，近40萬平米的物業，從零售業態為主調整為以辦公樓業態為主。這其中固然有中坤戰略調整的原因，但更多的是經營艱難下不得已而為之的無奈。

大鐘寺中坤廣場建筑面積43萬平米，中坤自持80%以上，中坤廣場剛要熬過商場培育期，就碰上了電商對傳統商場的沖擊，整個零售業業績下滑，部分虧損的小商鋪出現拖欠租金現象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折。

“再不主動調整，大家就一起過苦日子了。”焦青稱，虧損商鋪也有意借調整之機退出。在北京的版圖上，大鐘寺中坤廣場所處的西直門商圈是一塊寶藏，區域內匯集了很多金融、科技、傳媒企業，對寫字樓的需求旺盛，但苦于沒有供應。焦青告訴記者，中坤希望通過調整，將稀缺的空間資源和市場需求對接上。他說，在中坤傳達出向寫字樓轉型的信號后，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調整后可租可售，也會給公司帶來較大的操作余地，形成雙贏局面。

轉型“錢景”可觀

在北京，購物中心改作寫字樓最早可追溯到兩年前。當時同樣是位于黃金商圈的西單時代廣場由于經營不佳，幾經掙扎后，最終在2011年被中國人保集團及其關聯公司買下，從商業廣場變成人保集團的寫字樓。

據業內人士介紹，在北京“商改住”、“住改商”現象屢見不鮮，但整體商業改辦公的現象很少，到目前僅3例。除西單時代廣場和大鐘寺中坤廣場外，意圖向寫字樓辦公方向轉型的還有位于東三環燕莎橋西北角的都匯天地購物中心。

同樣地處黃金商圈，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處于虧損中，轉型愿望強烈。物業持有方平安集團旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向寫字樓方向調整。

從表面看，供需失衡及北京寫字樓價格、租金持續走高是購物中心轉型寫字樓的最大因素。目前一般商場租金為4-5元/天/平米，而優質寫字樓租金則突破10元/天/平米。

更值得注意的是，戴德梁行數據顯示，今年四季度到2015年，北京甲級寫字樓市場幾乎零供應，伴隨而來的將是寫字樓價格和租金再次上揚。

“深層次的原因在于商場經營壓力和經營理念。經營購物中心的特點是風險高、波動大、管理成本高、前期培育周期長、收益慢。而寫字樓與之相反，具有風險低、成本低、收益穩定、變現快等優勢。”中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，購物中心變身寫字樓，其實就是從高、快、慢向低、短、快的轉變。

轉型路上的攔路虎

雖然“錢景”可期，但選擇轉型的購物中心卻極少。因為辦公業態和零售業態相比，大到土地性質、規劃面積要求，小到外立面設計、室內空間劃分等都截然不同，已經營業的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰，耗時往往超過預期。

“除非是經營困難，沒有前景，否則很難有企業主動改動。”王永平告訴記者，“商業改辦公”首先得看當年拿地的土地性質是否包含辦公用途，其次商業的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，重新分割空間，如果規劃不允許新加面積，就會出現巨大的面積浪費。其次，與租戶的談判也頗耗時費力。

RET睿意德執行董事張家鵬指出，寫字樓與購物中心的設計有天壤之別，比如購物中心的扶梯、挑高、中庭設計都不適合寫字樓，另外，寫字樓是形象產品，要求從外立面就能直觀地體現出其辦公性質，改造起來極費功夫。比如2013年初就著手調整的都匯天地，放棄了其購物中心的定位，將高層空間清理出用于辦公，而低層則加重寫字樓的相關服務配套，包括增加餐飲、社交、休閑的消費場所等，現在大半年過去了，調整仍未完成。

相較于都匯天地購物中心的“硬轉”，大鐘寺中坤廣場的靈活性更大，當年該地塊的性質包括了辦公和金融，加上此前的設計師不太懂商業，是按照寫字樓的硬件標準打造，如今這成為中坤改造的優勢。

商改辦難成“氣候”

“即使經營困難，但商業的發展空間更大，很多商家仍會選擇撐下去。”王永平認為購物中心轉型的現象只是暫時的，不會形成趨勢。

事實上，兩年前北京寫字樓市場一直比較平穩，只是近兩年由于入市項目減少，寫字樓供應緊缺，又適逢落戶北京的企業增多，寫字樓需求旺盛，才使得這種轉型有機會。從供需關系來看，北京市場由于寫字樓供應短缺，租金已處于歷史高位，企業負擔沉重，在今年上半年，租金增幅已經出現回落，而麗澤金融商務區、通州、亦莊等地都規劃有大批寫字樓供應，有望為北京的寫字樓市場降溫。

又由于購物中心變身寫字樓難度甚大，張家鵬指出順利轉型還需要滿足規模小、物業自持等條件，散售出去的商業想整改也有心無力。

此外，除北京、上海兩地的寫字樓市場火熱外，全國其他城市則面臨著寫字樓供應過剩的風險，很難出現購物中心向寫字樓物業轉型的機會。