“房產稅”調控商品房市場的效果與對策分析

摘 要：我國市場經濟發展中商品房市場具有自住需求與投機投資的雙重功能，國家為保障百姓生活安居樂業、國民經濟協調發展，“新國五條”中通過擴大“房產稅”開征范圍，以支持自住需求、抑制投資投機行為的商品房市場調控措施，在辯證分析其積極作用的同時，一定要注重其社會負效應的降低。

關鍵詞： 房產稅；商品房； 調控效果； 對策分析

收稿日期：2013—06—13

作者簡介：鄭俊果，女，中國政法大學民商經濟法學院經濟法研究所副教授，主要研究方向為經濟法基礎理論、企業與公司法、金融法；

劉夢陽，女，北京大學法學院經濟法碩士研究生，主要研究方向為。

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004—1494（2013）05

一、“房產稅”①調控房地產市場的性質分析

房產稅政策可以根據不同地域的地理位置、環境氣候、文化氛圍、經濟發達、人文環境等制定進行商品房市場調控的具體制度規范，避免法律公平的不合理、實現政策的合理又公平。因此，正確、合理使用房產稅政策是對稅法制度追求利益均衡、實質正義目標的充實與豐滿，不是對稅收法律制度的架空。基于我國商品房市場保障自住與投資保值的多元化功能與作用，有關房產稅政策的實施與運用，不能夠僅局限于眼前、暫時的個體利益分析考量，應將其歸為與資本、金融市場運行調控密切相關的，未來、長遠、整體利益進行系統分析。

“新國五條” ②、中國辦發〔2013〕17號文③有關房產稅在調控我國商品房市場中調節投資住房需求、抑制炒房交易行為、保障自住需求功能與作用的特殊定位，房產稅征收措施中的征稅對象、計稅依據、稅率等內容的本質，與證券市場發展中證券交易印花稅政策、商業銀行儲蓄中的儲蓄存款利息稅政策具有相同的稅種屬性，具有相同的資金流向調控與降低相關市場交易溫度與交易價格的功能與作用，即基于商品房市場在我國目前的市場經濟體系構成中，屬于與證券市場、銀行儲蓄具有類似功能與作用的投資與投機或儲蓄保值市場、是一種類資本金融市場，因此對房產稅的含義及其在商品房市場的宏觀經濟調控功能與作用的認識與評價，既要注重現代市場經濟發展中稅收具有的優化財政稅收體系、縮小人們財富差距的一般財政來源與二次分配的基本功能，同時還要關注其作為體現政府宏觀經濟調控功能的抑制投資與投機購房需求、穩定商品房市場價格的實踐效果分析。

就重慶與上海向房屋所有人征收房產稅時征稅對象、計稅依據、稅率、房產稅收減免制度等差異性來看，房產稅作為商品房市場價格穩定、抑制炒房的政策性措施，不僅具有體現整體利益基礎的政策性、目標的經濟性，而且更具兼顧未來、長遠利益內容的時空性與實施手段的綜合性。其中：房產稅的經濟性表現為經濟規律的政策化，即房產稅開征的目的是實現商品房市場價格與供求的物質與精神、經濟發展與社會文明利益的兼顧與均衡；房產稅的政策性是指房產稅的開征與具體的稅收制度內容是以國家政策的形式表現出來，與法律或法規、行政規章是由相應的立法機構制定并且具有普適性與穩定性相區別；房產稅的時空性是指房產稅征收過程中征稅對象、計稅依據、稅率、減免稅內容的因人、因時、因地而異性；房產稅的綜合性主要是指房產稅的本質屬性、征收方式與手段的綜合性。如為調節收入分配，引導個人合理住房消費，根據國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區域進行對部分個人住房征收房產稅改革試點。

如對普通住宅購買未滿2年（含2年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%，滿2年則免征營業稅；對購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅；對非普通住宅購買未滿5年（含5年）的房產對外出售營業稅為房價的5.5%，滿5年則征差價的5.5%；對購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅[1]。現行房產稅征收中的因人、因時、因地而異的政策、時空屬性，是政府兼顧一般與特殊、物質與精神、眼前與長遠、團體與個體利益的均衡，強調因人、因地、因事、因時、因勢、因境、因景而異的公平與合理保護。

二、我國商品房價格攀升的原因與房產稅調控的效果分析

（一）我國商品房價格攀升的原因分析

在我國公有制為基礎的社會主義市場經濟發展中，商品房市場具有保障人們安居樂業的基本功能，同時作為人們投資保值的重要場所，也是政府進行經濟調控的必要手段。我國商品房價格攀升的根本性原因，具體存在于以下三個方面：

1.經濟發展、城市化進程、城市改造拉動住房需求增加、房價上揚與自住保障功能產生沖突。市場經濟發展中房地產業的基礎與支柱性，決定了房地產的城市基礎引領者地位。房地產開發到哪里、城市就延伸到哪里，同時房地產對其他產業、市場的帶動作用意義非凡，現實中交通、教育、建材、家居等相關行業及其服裝、化妝品等專業市場的發展，無不以房地產市場的發展為車輪；中國作為農業大國的城市化進程中，光進城的農民就是住房消費中非常誘人的數字，農村與城市的剪刀差決定了除非城市化進程停滯、農民才不會進城；現實中一線、二線大中城市的規劃、改造，也誘使人們在大拆大建時期小房換大房、普通房換高檔房的需求增加。因此城市擴大與改造中需求大于供給的客觀環境因素，不僅必然導致房價的上升，而且與越來越重要的自住需求保障功能發生沖突。

2.通脹預期、地價猛增、建材價格攀升、房產保值帶動需求增加、房價上漲強化了住房的投資保值功能。在信用經濟、貨幣紙本位條件下的市場經濟運行中，農產品價格屢創新高、油價滾雪球似膨脹、物價指數的走高、CPI的不斷上升，必然帶動房價的上揚，要控制房價就須先穩定CPI；土地資源的稀缺性、地方政府供給的壟斷性、地方財政收入的來源性，不僅使地價象孫悟空翻筋斗似的加速提升、人為炒高，且央企介入房地產開發的資金充裕、政府背景，導致地王頻現、推高房價，使地方政府會有明修棧道暗度陳倉的機會主義行為；同時房地產開發中鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的隱形推手；此時商品房的居住功能已經演變為理想的投資產品、保值增值功能，在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素作用下，房子成了百姓最為理想的保值增值投資產品。中國人想擁有5—10套房子的人并不多，而想擁有2—3套房的人則比比皆是。因此房子超強的增值能力像興奮劑一樣令國人振奮的主觀人為原因，不僅提高了通脹預期并誘使房價上漲。

3.虛榮心強、盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調控失衡助長需求增加、房價飚升，導致其與國家協調經濟發展價值的目標背離。安居樂業的傳統文化、相互攀比的虛榮心理，導致國人在成年后都無畏艱辛地為房而奮斗，通脹的預期心理使得很多人無視自己的支付能力而甘為房奴；加之改革開放先富起來的群體燒錢、比闊、享受意識的加強，開始換房的面積越換越大、檔次越換越高，奢侈消費令世界瞠目結舌；而政界官員、公務員因掌握國家共有資源、職務便利等條件，也加入高檔商品房的需求者行列；加之房價稍有波動媒體就借題發揮、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓對房地產市場的過度關心為房地產商宣傳報道房價上漲的信息刺激購買，另一方面也基于自身的廣告收益為房地產商進行大肆炒作、通過輿論導向為一些房地產商進行樓盤價格的“操縱”；政府面對合理的商品房市場價格波動、百姓對房價過高抱怨，僅是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”隔三差五地的臨時調控，最終把房地產從幕后拉到臺前、推向風口浪尖，弄得全民不得不關注房價、討論房價，當一萬、十萬、百萬、千萬、億萬人都在關注房價時，房價能不暴漲嗎？！上述因素是助長房地產市場價格飆升的社會心理因素，不僅無視人們的能力并加劇其不合理的住房需求，而且使得政府的調控措施背離了協調經濟發展的價值取向。

（二）房產稅調控商品房市場的效果分析

我國政府在商品房市場有限的供給、無限的需求，飆升的房價、經濟穩定等問題面前，以支持自住需求、抑制投資性購房、保持房價基本穩定為基本原則，制定的一系列房地產市場調控措施中，第二套商品房購買與交易中提高首付與貸款利率、開征“房產稅”等政策措施的實踐效果，有利有弊，主要表現為以下三個方面：

1.抑制炒房、誘導需求、穩定商品房價格。按財政部財政科學研究所所長賈康的觀點，房產稅理論上按照首套房不征、二套房低稅率征收的原則，不僅可以保障人們基本的住房、換房需求，調節高端收入者的商品房投資需求，而且還可以將對房主炒房行為的抑制結果轉化為增加出租房房源、緩解市場上房屋租賃供需的緊張關系。加之房產稅屬于地方性稅收，隨著營改增的推進和配套建設完備后征稅成本的降低，地方或許將越來越傾向開征房產稅、不排除將適當存量房納入試點的可能。而且上海率先試點房產稅的積極效用之一是，上海房產稅方案中的差別稅率，很好地引導了新買主出手買房的選擇。大量的商品房購買力從浦西被轉移到浦東及其他周邊區域、房價沒有明顯下降而呈現運行平穩，這在一定程度上說明房產稅對高端房成交量產生了一定的抑制、誘導作用，減少了商品房價虛增的泡沫[2]。

2.配套措施不落地、誘發商品房價格上漲。由于“新國五條”推廣房產稅試行范圍地域經濟發達水平不同，各地方政府對商品房市場的投資與投機行為認知不同，如杭州作為浙江省民有經濟較發達、民間借貸盛行、民營金融歷史較長與的城市，市民普遍將商品房市場認同為與證券市場并行的資本投融資市場，導致房產稅開征的“新國五條”配套細則遲遲不能落地。為規避即將開征的房產稅賦導致房地產市場的價格波動加劇，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少開發商加速推盤。4月中旬的一個周末就有20多個樓盤集中開盤；五一小長假前一周有10多個樓盤開；更有3個樓盤在4月26日前夜連夜開盤。2013年4月以來北京房價不僅因為2012年商品住宅用地供應不足而漲價，而且二手房交易開征房產稅使得新房需求量劇增導致供需不平衡，使北五環以內的福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項目，商品房價格進一步攀升。

3.增加不誠信的沉淀成本、造成過度需求心理。二套商品房購買提高首付與貸款利率、交易中按差價開征20%個稅的政策，不僅使得一些多套房產的賣房人為規避房產稅，通過協議離婚使夫妻一方成為只擁有唯一住房的產權人，為騙取二套房首付優惠假離婚的現象增多，導致了家庭變故的沉淀成本。而且商品房購買價格難以確定、賣房人的裝修費等難以確定，誘使一些高端樓盤為分擔房價、減少房產交易稅，做出將精裝標準定在房價的50%以上的不誠信行為。而且政府對商品房市場不當的干預行為，不僅使市場經濟發展中人們合理、適度的二級分化心理承受能力減弱，誘使人們產生了無視自己經濟能力的住房需求欲望，同時對與經濟條件優越者盲目攀比、怨聲載道者的不合理回應，助長了其依賴政府提升自己居住條件的不合理需求。

三、“房產稅”調控商品房市場制度的完善

我國市場經濟發展中土地的公有制、商品房市場功能作用的多元化，決定了我國商品房市場調控措施既要承載滿足自住需求的保障功能，又要兼顧合理的住房與投資保值功能。針對前述房產稅政策在商品房價格調控中出現的推高房價、誘發不誠信、助長不合理住房需求的社會負效應，房產稅政策的實施與運用應從以下三個方面進行完善：

（一）注重房產稅內容制定的時空性

如杭州作為第二批房產稅試點城市，計劃開始征收的房產稅具體細則基本以上海模式進行翻版：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最終的結果是因房產稅在多大范圍征收？如何征收？政府、學界、企業、市民等各方爭議難決，導致杭州版房產稅試點方案推后暫緩[3]。這說明在房產稅的具體開征過程中，一定要正視杭州與上海經濟發展水平、地域文化、投資理念、商品房市場的差異等經濟法時空性，避免盲目照抄相關制度導致立法資源浪費及其不能盡快合理實施，進而又推高房價的社會負效應。杭州作為浙江省民有經濟發達、特殊民間借貸文化盛行的省會城市，其民眾對商品房的民生保障功能與增值保值功能理念，是杭州房產稅確定開征范圍、征收辦法的決定性因素，一定要予以認真對待才能正真發揮房產稅的保障與調控雙重功能。

（二）注重房產稅實施的經濟性

就房產稅征收對象是否包括存量房的交易行為，這不僅關系到房產稅在各地具體實施中的交易價格評估、裝修成本核定等實施成本問題，更是對各地方政府人員既得利益及其早期對帶動商品房地產市場發展有功者既得利益的冒犯與挑戰。筆者認為，本著房產稅對商品房市場雙重功能的兼顧與調控作用的有限性、效率性，不應對存量房交易開征房產稅；就房產稅針對二套房交易征收中誘發的社會綜合治理成本加大的現象來看，基于中國百姓特殊的安居樂業心理與投資保值渠道的有限性，為減少既有制度誘發的離婚率上升、規避法律的社會不誠信行為而增加的社會公共秩序治理成本，房產稅應該針對真正的豪華商品房與擁有第三套以上商品房出賣人進行征收，現實中如果基于孝敬老人而又為免于兄弟姐妹爭遺產的糾紛，以自己名義給父母買的商品房在未來出售時還要被界定為屬于不合理住房需求的行為而被征稅，那社會誠信、尊老愛幼的美德何以彰顯？！

（三）強調商品房價格調控措施的綜合性

針對商品房市場價格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投資保值需求原則不變的前提下，一方面是制定積極支持商品房自住需求的政策措施，通過增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導企業理性定價、加強市場監管、嚴格執行商品住房限購措施、充分發揮稅收政策的調節作用、以經濟與行政手段對投機行為進行遏制，另一方面是要幫助民眾樹立商品房價格合理性上漲的心理預期、冷靜看待通脹預期與房產保值帶動房價上漲的主觀人為原因、主動反省盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調控助長房價飚升等精神心理因素導致的不當需求及其行為，從根本上形成我國商品房市場的理性供給關系。同時還要注重運用系統思維設計包括短期效應與長期目標的調控制度體系，避免把短期房價的穩定作為調控的主要目標或唯一目標，幫助人們形成合理的房價市場漲落預期、商品房供求的市場調節制度框架，通過綜合性措施、以最小的成本、實現我國商品房市場的調控目標。

注釋：

①房產稅是以房屋的交易、租賃所得為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。我國2013年“新國五條”中欲擴增的房產稅是指對特殊區域、特殊住宅房屋購買與交易時，向房屋所有人按照一定的征稅對象、計稅依據、稅率征收，在特殊情形下可以減免稅種，具有營業稅與個人所得稅的混合屬性。

②“新國五條”是指，2013年2月20日國務院常務會議確定的，為認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署取得積極成效，有效抑制投機投資性購房，使房地產市場形勢逐步平穩的五項加強房地產市場調控的政策措施。五項政策措施是：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管。

③國辦發〔2013〕17號文是指，2013年2月26日“國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知”中有關：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管和預期管理、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制等政策調控措施。

參考文獻：

[1]“重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法”、

[2]上海市政府辦公廳2013年3月30日印發該市貫徹《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》實施意見、滬府辦發〔2013〕20號

[3]“房價上漲預期未解、年內或推第二批房產稅試點”2013-05-22 00：00中國廣播網。

責任編輯 陸 瑩