養老地產盈利模式及房地產企業介入方式探討

【摘 要】：我國社會人口老齡化形式越來越嚴峻，但當前我國養老服務業還處于起步階段，供給嚴重不足，巨大的養老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現代化養老產業。本文對目前國內外養老項目的盈利模式做了梳理，并以實例方式對房地產企業介入養老地產的方式做了比較分析，為國內房地產企業介入養老地產的發展模式提供了研究參考。

【關鍵詞】：養老地產、盈利模式、房地產企業

一、養老地產的盈利模式

養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是養老產業鏈中重要和基礎的環節之一，是地產產品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養老機構盈利模式

國外發達國家的養老市場較為成熟，其針對養老的預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。其盈利模式包括開發收入、租金收入、服務收入、管理收入及增值收入。

2、國內養老機構盈利模式[2]

國內養老產品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養老機構，即把養老地產視作商業地產項目長期經營；二是開發商推出的養老地產項目，采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質的養老設施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區。

3、未來國內養老社區的主要盈利模式[3]

通過對以上國內外養老社區盈利模式的分析，我們認為養老社區項目未來的盈利模式應以土地開發收入、房地產開發收入、物業增值收入、物業租金收入、配套服務收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產企業介入方式比較

針對目前國內房地產市場現狀，結合養老項目的具體運作，房地產開發企業有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發、純養生項目開發、養老項目為主配建一定規模商品住宅、以及一二級聯動，出讓養老項目以外建設用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養老養生生態城項目，位于京津唐環渤海區域，項目規劃面積15.2平方公里，項目區位輻射力強、交通便利、自然環境好、發展成本低、市場支撐有力，適合建設規模較大、示范性較強的大型綜合性養老養生基地。

* 項目發展方案

方案1：純土地一級開發

對生態城啟動區的土地資源進行統一整理和開發，并按市場價全部上市交易，據此獲取開發利潤，判斷在常規市場條件下（養老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發規模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發進度：分四期開發，每期開發周期為3年，總共持續約12年，每年開發量約為70公頃，土地在開發完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養老項目開發

根據目標客群的人口數量，合理規劃養老項目的建設規模，對所占用土地及養老項目自身的開發成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養老項目開發（不含額外的商品房開發和土地出讓）的經濟可行性。

開發規模：1.21平方公里（約占生態城啟動區可建設用地的15%）。

開發進度：分四期開發，各期開發規模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設完工，持續12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養老社區穩定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養老項目為主，配建同等土地規模商品房

考慮配建一定規模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發對養老項目收益的貢獻。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，1.21平方公里建設商品房。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產品及開發進度：商品房規劃為低密度產品，容積率為0.6，規模為72.7萬平米。與養老基地進度相對應，也分為四期，每期開發量為25%，持續12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯動，出讓養老項目以外建設用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發，除養老項目之外的可建設用地全部出讓，以獲取利益，并享受養老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發方案的經濟可行性和合理性。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，其他土地全部出讓。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發及出讓進度：分四期開發，持續12年，各期土地開發后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養老城項目對區域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務測算

表1：不同方案財務測算結果

編號

總開發成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務現金流結果

* 發展方案比選

通過對可行的4套開發方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規模、項目整體的收益率、財務凈現值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務表現最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現金流顯示，土地出讓能有效平衡養老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現金流表現也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設條件的敏感性分析，發現當條件變動幅度在±20%內變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預測的波動范圍內，方案4的財務表現在可比方案中仍為最佳方案，符合養老養生項目的投資回報預期。

三、結論

目前我國養老養生產品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領域調控不斷加強的宏觀形勢下，房地產開發企業可以針對養老社區項目盈利模式中的土地開發、房地產開發、物業增值及租金收入幾塊區域，提前規劃、準確定位，扮演好自己在養老產業鏈中的角色，不失為一條可持續發展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養老與中國養老模式[J]. 經濟評論，2000，（3）.

[3] 肖向華.多元化社區養老的發展模式[J].熱點觀察.2004年，（11）.

[4] 龔靜怡. 居家養老—社區服務：符合中國國情的城鎮養老模式[J].河海大學學報. 2004， （12）.