對房地產開發若干問題分析

摘要：隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業已經成為國名經濟的一個重要產業。房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。然而目前我國房地產行業存在若干系統問題，現筆者從房地產開發、策劃和定位理論分析，存在這些問題的根本原因何提出個人看法。

關鍵詞：病癥 原則 策略 定位

房地產項目是個十分復雜的系統工程，只有做到各個環節的緊密配合，協調發展，統籌兼顧，才能很好地完成一項開發。有人對我國房地產開發問題進行了系統分析，認為房地產開發存在不少嚴重問題，具體包括：

1、房地產星座病 房地產樓盤“生不逢時，建不逢地，賣不逢態”。

2、房地產質量病 有些房地產公司、建筑公司偷工減料，企圖從材料上、施工上減少成本。

3、房地產貧血癥 不少開發建設項目，由于最后資金的沒有到位，變成了停滯工程。

4、房地產眼科病。許多房地產樓盤是“先做規劃后做策劃，房子造出來了才去找買主。

5、房地產骨骼病 市場盡管“歐陸風情”西風徐徐，但實在不敢恭維。

6、房地產五臟病 很多的社區被規劃安排到市郊，這帶來房價降低的好處的同時，也為小區內生活的居民帶來一系列不便，如交通問題，購物問題，教育入學問題等。

7、房地產管理病 不少項目物業管理不完善，不規范，缺乏現代 企業管理理念。 8、房地產靈魂病 大片片的房地產并沒有“主題”，沒有“靈魂”，沒有“概念”。。

9、房地產皮膚市場上打著歐陸風情、羅馬風格的地產項目成百上千，不少都是“西服領帶大襠褲”，不倫不類。

10、房地產廣告病 房地產廣告吹吹炒炒浮夸到了極點，幾乎布下了美麗陷境的天羅地網。面積連哄帶朦，缺斤少兩；價格肆意埋伏，先誘獲，再宰殺。

首先明確房地產開發的特點有（1）開發成本高，投資量大（2）開發建設期長，投資周轉慢（3）市場具有地區性和分散性（4）需求具有穩定性（5）涉及面廣，綜合性強。房地產開發與經營決策的程序首先是發現問題；其次是確定目標，目標的確定必須有針對性，明確性，層次性和可行性；接著要擬定方案；然后進行分析評價，包括限制因素分析，潛在因素分析和綜合評價；最后選擇方案。房地產開發可分為可行性研究，前期工作，建設實施，房屋營銷和服務四個階段。可行性研究是房地產開發的首要階段。在此階段，要進行市場調查和市場分析，尋求投資機會，要對開發項目進行策劃，確定開發什么性質的項目，該項目建在何處，規模多大，投資多少，投資來源能否落實，市場前景如何，該項目在經濟上是否合理，技術上是否可行，財務上是否盈利等。只有經過技術經濟論證并確認該項目可行，才能進入開發項目的前期工作階段。方案選擇后的開發應堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

對于上述出現的問題，現從資金運轉，質量控制，營銷策劃，市場定位四個方面提出分析方案。

一：資金運轉

建立和完善房地產業金融政策建立和完善房地產業金融政策建立和完善房地產業金融政策建立和完善房地產業金融政策。

1.建立宏觀信用風險預警和控制系統，強化信用風險管理。建立健全全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，為金融機構提供借款人較為客觀的信用度，使金融機構根據信用等級，針對不同的借款人給予不同的貸款條件。

2.拓寬房地產融資渠道，實現融資結構多元化。通過金融產品創新，開拓更多的房地產融資渠道，更大限度地吸納社會資金，是解決房地產開發企業資金短缺的重要手段。為此應加快制定房地產金融在體制、機制、產品和服務方面的創新政策，提高金融資產運行質量和效率，以更好地為住房投資者和消費者服務。

二：質量控制

工程質量應當達到協議書約定的質量標準，質量標準的評定以國家或行業的質量檢驗評定標準為依據。因承包人原因質量達不到 約定的質量標準，承包人承擔違約責任。

地產開發的質量控制包括，施工階段質量控制；事前質量控制；事中質量控制；事后質量控制；工序質量控制；隱蔽工程驗收檢查，工程成品保護。房地產安全關乎生命，質量的把控絕對不能含糊。作為開發商，一定要以質量求發展，做良心工程，所以要切實做好質量的驗收監督。

三：營銷策劃

1：營銷基于市場 。開發商的相應體驗與表現相同。所以惟有在搞好市場調查的基礎上，從客戶出發，綜合分析，投其所好，才能打動他奪得更多的市場。

2 ：營銷策劃與銷售緊密呼應。營銷策劃要與銷售緊密結合，銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，銷售也應該納入統一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優化項目品牌。市場與信息的變化是永恒的策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。

3 ：始終保持整體營銷的觀念。 營銷策劃講究的創意，然而思維上的靈機一動表現在具體的策劃工作上可能就成為了孤軍深入 。 因此，策劃的靈感與創意一定要忠實于總的主題。客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵，廣告的發布，工程的進展，設計的優化，物業管理，價格變動等，都要規范布局、互相協調，目的一致，實現營銷的整體性，完善后期的項目管理。

四：市場定位

定位是否準確往往是項目成敗的關鍵，其目的就在于要為產品在潛在顧客的大腦中確定一個合適的位置，一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。

1、具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，指導思想，總體規模，功能身份，發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。

2、把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。

3、要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。

論文結合當今房地產行業的若干問題分析并提出方案。當今房地產企業要從自身企業管理入手，提高企業競爭力，提高抗風險能力，跟隨國家政策，做好市場分析，避免問題的發生從而繁榮我國的房地產市場。

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