淺析房屋抵押登記應注意的問題

摘 要：本文通過對當前房屋抵押中存在的問題進行分析研究，針對存在的問題提出一些在登記中應注意的事項，僅供大家參考。

關鍵詞：房屋抵押；登記；問題

在各種擔保中，抵押是一種比較理想的擔保方式，被稱為“擔保之王”，抵押以不轉移標和物的占有為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，對于抵押權人來說，抵押為所擔保的債權增加了安全性，符合各方利益，因此被人們所廣泛采用，改革開放以后，隨著我國社會主義市場經濟的發展，抵押也隨之得到了發展，目前抵押已成為最普遍最活躍的一種融資方式，本篇文章提出一些房屋抵押登記中應注意的問題，以便日后我們面對房屋抵押登記問題時能夠有效的處理，減少不必要的麻煩。

一、對抵押人以及共同抵押人的身份進行充分核實

第一，要對抵押人以及共同抵押人身份的合法性進行核實，確保身份信息的真實性和可靠性。核實方式可以選擇對登記人的身份證件、戶口所在地以及登記人的結婚證進行核實。第二，對抵押人以及共同抵押人身份的一致性進行審核，審核抵押人以及共同抵押人身份信息是否與申請材料、登記薄記載一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到場申請抵押登記，避免由信貸員全權代理，確保主體的真實合法性。第四，安裝身份證讀卡器查驗身份證真偽，有條件還可以安裝監控系統或對申請人進行現場拍照存檔。

二、確保相關資料完整、全面

在房產抵押登記過程中，要向登記部門提供登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權證或者房地產權證書、抵押合同、主債權合同以及其他必要材料。在辦理登記業務時，第一，要審核申請人提交的材料是否齊全、完整，有關部門出具的證明材料是否有效。第二，申請登記的房地產信息與申請材料、登記薄記載是否一致。第三，申請材料的形式是否符合法律、法規和規章的要求。第四，審核合同填寫是否完整，簽字蓋章是否規范，合同的內容是否符合法律法規的要求，對于民間借貸的抵押登記，注意審核借貸利率是否符合最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍” 的規定。

三、核實房產的真實性

由于房產抵押會給商務貸款帶來很大風險，所以確保房產的真實可靠性是非常重要的，登記部門一定要確保房產信息的真實性。第一，對提交的房屋所有權證或房地產權證的真偽進行識別，真的房產證封皮為深紅色，有光澤且韌性好；假證的則呈暗紅色，光澤度低，韌性較差。真房產證的底紋采用浮雕文字“房屋所有權證”6個字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，造假者很難做到顏色深淺、色彩的統一。內封：上面的是內封面，左邊中間的是團花。右邊是放大圖，在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。花邊。首頁，即發證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清晰。第二，在房產抵押登記前，要先查詢房屋信息系統，是否有該房產，是否有抵押，是否查封。

四、 注意最高限額抵押登記的特殊性

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。第一，最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。第二，最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間，第三，最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利于生產經營。第四，最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處于不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。

五、正確理解建設用地使用權與地上建筑物分別抵押問題

在以往實踐中，存在這樣的情形：抵押人在設定房地產抵押時僅對房產或地產辦理抵押登記手續，而未將房產與地產一并抵押登記，或者抵押人將房產與地產分別抵押給不同的債權人，并分別辦理抵押登記。于此情形，是否應認定抵押有效？本人認為抵押有效，但抵押權的效力不及于未登記的部分。抵押權人就抵押合同約定并登記的部分享有抵押權。第一，《擔保法》第36條是關于房地產抵押的行為模式的規定，即設定房地產抵押時應當如何做，而不是對法律結果的規定。不能依據該條得出房產與地產只要有一個辦理抵押登記，就效力當然及于另一個的結論。否則，因房產與地產抵押機關不統一，不同的抵押權人分別在不同的部門辦理抵押登記，在法律沒有明確規定此情形構成法定抵押權的情況下，會產生不可化解之權利沖突。第二，雖然由土地使用權與建筑物所有權一體化規則決定，房產與地產不能分屬兩個民事主體，但抵押權旨在支配抵押物的交換價值，抵押權人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優先受償即可實現其抵押權。而無論房產與地產分別抵押、單獨抵押或一并抵押，拍賣或變賣抵押物的結果均不違背房屋所有權與土地使用權一體化的原則：如果土地使用權與房屋所有權同時抵押給了一個債權人，形成了概括抵押或共同抵押，經拍賣或變賣抵押物，兩個權利歸屬于同一受讓人，自不待言；如果土地使用權與房屋所有權分別抵押給了兩個債權人，房產與地產一同拍賣或變賣，所得價款由兩個抵押權人分別按房產與地產的交換價值優先受償，二者的抵押權均得實現，而房產與地產同樣歸屬于同一受讓人；如果僅將房產或地產抵押，仍可對房產與地產同時拍賣或變賣，所得價款相對應部分優先受償，另部分歸屬于其權利人，房產與地產的歸屬仍是一體化。顯然，分別抵押并不必然導致土地使用權與其附著的建筑物所有權分別歸屬的結果。對不同物權客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統一歸屬，是可以和諧并存的。此外，《擔保法》第55條規定，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。這實際上表明法律所強調的是土地及其附著物的同時轉讓，而對不同物權客體的交換價值的支配，則是完全可以根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實而相互分離的。這樣，就使分別設定的房產抵押權和地產抵押權均有實際實現的可能。

結束語：

總而言之，房屋抵押登記影響因素較多，有效管理登記中存在的問題，規范登記中的操作流程，確保房產抵押登記在健康的運營環境下運行，是當前現在房產抵押登記部門該做的工作。

參考文獻：

[1]李娜，姚菲菲.我國房地產信托資金的發展模式探討[J].商業文化.2011（3）.

[2]劉潔，柴文佳.中等家庭住房難的原因分析[J].商業文化.2011（3）.

[3]王崗.中等城市住房信貸對房價影響的實證研究[J].企業導報.2009（11）：140.

[4]王艷超，閻善華.我國房地產信貸面臨的風險危[J].機商品與質量學術觀察.2011（3）