經(jīng)營性地下空間基準地價評估探析

摘要：本文通過對地下空間的內(nèi)涵和評估對象的界定，分析地下空間與地上空間土地使用權(quán)之間的收益差異關(guān)系，尋求變異規(guī)律，探討地下空間土地使用權(quán)基準地價評估思路和方法。

關(guān)鍵詞：地下空間；基準地價；評估

前言

隨著社會生產(chǎn)力和科學技術(shù)的發(fā)展，城市化過程中人口增加，土地資源的日漸稀缺，人們對于土地的利用已經(jīng)從平面化走向了立體化開發(fā)利用，土地的使用不僅包括地表以上空間，還延伸到了地表以下的空間，如地下鐵路、地下車庫及一些地下商業(yè)性設(shè)施工程不斷地增多，城市地下空間開發(fā)利用規(guī)模日趨擴大，尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達的城市，地下空間開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為解決城市用地矛盾的一種手段，地下空間的使用價值亦越來越多地地得到了現(xiàn)實的體現(xiàn)。《物權(quán)法》明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)置，從而為城市地下空間使用權(quán)有償使用奠定了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。目前深圳、南京、上海、蘇州、杭州等多個地方已出臺了地下空間權(quán)出讓、審批及登記的有關(guān)政策規(guī)定。為順應(yīng)土地管理的要求、推進城市地下空間有償使用，客觀上需要制定并公布經(jīng)營性地下空間使用權(quán)基準地價體系，為政府有效管理地下空間開發(fā)利用和培育土地市場提供依據(jù)。

1 城市地下空間使用權(quán)價格的內(nèi)涵界定

“地下空間”一般是指在不妨礙地上原有開發(fā)利用狀況的前提下，能為人類提供的基于地表面以下的三維空間。為明晰土地價格內(nèi)涵，區(qū)分地下空間使用權(quán)價格與地面土地價格概念，有必要對地下空間使用權(quán)價格內(nèi)涵作出界定。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來收益的現(xiàn)值總和，因此對城市地下空間使用權(quán)價格可界定為：對應(yīng)于特定地表面以下不妨礙地面利用的前提下可供開發(fā)利用的地下空間，在正常市場條件下一定使用年期的使用權(quán)未來收益的現(xiàn)值總和。

2 地下空間利用方式與基準地價評估對象界定

城市地下空間開發(fā)利用前景廣闊，按其使用要求的不同可分為地下“防護空間”和地下“非防護空間”兩部分。地下“防護空間”是指位于城市地表以下要求戰(zhàn)時具備防御能力的空間，一般有專門的地下人防設(shè)施和人防平戰(zhàn)結(jié)合地下設(shè)施。其中人防平戰(zhàn)結(jié)合地下空間一般與城市建設(shè)和城市使用功能相結(jié)合，并與地上建筑相結(jié)合，用于地下交通、商業(yè)、文體、物儲、基礎(chǔ)設(shè)施等。地下“非防護空間”是指位于城市地表以下不要求戰(zhàn)時具備防御能力而平時使用的地下空間，其主要滿足城市使用功能的需要，但也有兼有地下“防護空間”功能相結(jié)合的地下“非防護空間”。目前地下“非防護空間”的利用類型主要有地鐵、地下停車場、地下隧道、地下商服、物儲、文體、共同管線溝、地下工廠及地下變電站等；從開發(fā)利用的形態(tài)看，主要以“點”的開發(fā)和“線”的開發(fā)為主，并在城市重要節(jié)點地區(qū)出現(xiàn)融商服、交通等多種功能為一體、規(guī)模巨大的地下空間綜合體、地下街等“面”的開發(fā)。

從地下空間利用性質(zhì)來看，主要有盈利性和非盈利性之分。盈利性的地下空間開發(fā)利用，如地下商場、地下停車庫等，可獲得較高的直接經(jīng)濟效益；非盈利性的地下空間開發(fā)利用，如地下交通設(shè)施、地下公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施等，主要以公益性、非盈利性為目的，不能以直接的經(jīng)濟效益來衡量其使用價值。

從地下空間開發(fā)利用與地上建筑的關(guān)系來看，地下空間開發(fā)利用主要有單建式和結(jié)建式兩類。從目前城市地下空間的建設(shè)利用情況來看，大規(guī)模或大深度獨立開發(fā)建設(shè)的單建式地下建筑一般只在大城市出現(xiàn)，而同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的結(jié)建式地下建筑空間比較普遍。以溫州市為例，溫州市2002年出臺的人防發(fā)展規(guī)劃是地下空間利用的最早“發(fā)力點”，該規(guī)劃制定了溫州人防工程的區(qū)域分布、功能等。此后，地下空間的利用朝向開始與市民生活愈加密切：位于市區(qū)大南門、信河街、翠微大道、市府路、府東路、南塘大道等交通要道的10條地下通道先后竣工；下呂浦、信河街、大南門、廣場路等處的地下停車庫相繼嶄露頭角、投入使用；同時，銀泰、開太、時代等商場、大型超市的地下空間也開始被利用于商業(yè)店鋪。溫州地下空間的功能，被挖掘得越來越具體。隨著打造“城市綜合體”理念的提出，地下空間的功能正在擴大。根據(jù)理念，溫州未來對地下空間的利用，除了繼續(xù)打造已有的地下交通設(shè)施（將增添海底隧道）、地下商業(yè)設(shè)施之外，還包括地下市政設(shè)施、地下文化娛樂設(shè)施、地下倉儲設(shè)施。根據(jù)目前各城市地下空間的現(xiàn)狀利用方式及有償使用發(fā)展趨勢，可大致確定地下空間基準地價以商服、停車、倉儲為主要利用方式。

3 地下空間開發(fā)利用的經(jīng)濟效益分析

3.1 地下空間開發(fā)利用的經(jīng)濟效益與利用類型、區(qū)位的關(guān)系

城市地下空間開發(fā)利用收益主要是指開發(fā)經(jīng)營商利用地下帶來的銷售收入、租金收益等收入。目前地下空間的利用類型較多，不同利用類型其產(chǎn)生的效益有所不同。對于結(jié)建式地下空間的利用，地上土地使用權(quán)的用地類型往往決定其地下空間可能的利用類型。一般商服用地的地下室多為地下商場、停車場、附屬倉儲及附屬設(shè)備用房等；辦公等綜合用地的地下室則多為停車場及其配套設(shè)備用房等，而住宅用地的地下室則多為停車庫、配電房等附屬用房。對于單建式地下空間的利用，與其所處的地面土地區(qū)位及其用地類型關(guān)系密切，城市中心區(qū)或城市廣場的地下空間主要利用為商服、停車、文娛、物儲、步行等空間，而居住區(qū)地下空間的主要利用為停車、儲物、配電房、水泵房等配套設(shè)施空間。就地下空間利用效益而言，地面土地區(qū)位直接影響其地下空間的利用方式和收益能力，一般城市中心區(qū)地下空間的開發(fā)價值要遠高于城市邊緣區(qū)。

3.2 地下空間開發(fā)利用的成本-效益關(guān)系

地下空間開發(fā)利用的工程難度相對較大，工程施工遇到問題較多，項目工程結(jié)構(gòu)和設(shè)備復雜，工期較長，因此其成本較地面開發(fā)成本高。而地下空間的利用類型不如地面利用類型種類多，其收益水平也會因此受到一定的影響，因此，開發(fā)地下空間的成本-效益關(guān)系不可與地面開發(fā)相比擬。

據(jù)國內(nèi)外有關(guān)研究，地下空間開發(fā)利用的一次性投資是地面同類型、同規(guī)模工程建設(shè)的2-4倍（不包括土地費用），最高可達8-10倍，主要為開挖土方、地下防水與反滲防壓和設(shè)備及安裝造價而增加的費用。下表為日本的普通地面建筑與地下商業(yè)街工程分項造價的比較情況。同時在地下空間保持不低于地面建筑的內(nèi)部環(huán)境標準時，地下空間運行所耗費的能源一般比地面多3倍左右。另一方面，地下空間的開發(fā)成本由于地下巖土體的地質(zhì)條件復雜多樣性而具有極大的不確定性，加之受場地限制情況的制約，如是否有適當?shù)娜肟跅l件以滿足所要求的功能等，使其造價難以估算和控制，因而投資風險較大。

表1 地面工程與地下工程造價比較（日本）

比較項目

普通地面建筑

地下商業(yè)街

地下是地面的倍數(shù)

土建類

土方、地基

17

167

9.8

結(jié)構(gòu)

34

84

2.5

裝修

18

35

1.9

總計：

69

286

4.1

設(shè)備類

電氣

12

25

2.1

空調(diào)

14

23

1.6

衛(wèi)生

5

6

1.2

總計

31

54

1.7

總計

100

340

3.4

從開發(fā)利用效益而言，一直以來，地下空間開發(fā)利用的公益性成分較高，如地下街和地下綜合體等往往承擔大量的城市交通功能，故實際開發(fā)效益相對較低。因此從成本-效益分析，不論是工程造價還是運營費用，地下空間開發(fā)價值都無法與地面空間相比，也缺乏足夠的競爭力。故一直以來，對于地下空間土地使用權(quán)多采用行政劃撥方式供應(yīng)，以主要體現(xiàn)地下空間開發(fā)的社會效益和環(huán)境效益。但隨著地下空間開發(fā)利用的工程技術(shù)的不斷改進，及地下車庫、地下商場、文娛等收益水平的提高，該類地下空間開發(fā)的產(chǎn)品需求市場逐漸轉(zhuǎn)好，其開發(fā)利用經(jīng)濟效益也不斷提高。

4 地下空間使用權(quán)基準地價體系的構(gòu)建和評估思路

4.1 地下空間基準地價體系的構(gòu)建

城市地下空間的利用方式和利用效益很大程度上取決于土地區(qū)位及土地利用方式。根據(jù)目前城市地下空間開發(fā)的實際情況和地下空間有償使用的現(xiàn)實需要，目前地下空間基準地價體系的構(gòu)建主要針對經(jīng)營性地下空間，在用地類型上分商服、停車和倉儲等利用方式。即地下空間基準地價評估主要建立以商服、停車和倉儲等利用方式為核心的經(jīng)營性地下空間基準地價體系。

4.2 評估的基本思路

通過對經(jīng)營性地下空間的利用形式及價值體現(xiàn)分析，經(jīng)營性地下空間基準地價評估主要可采取以下兩種評估途徑：1、以土地級別或均質(zhì)區(qū)域劃分為基礎(chǔ)，調(diào)查收集目前當?shù)氐叵驴臻g土地市場交易樣本點或出租樣本點資料進行評估；2、因地下空間利用效益很大程度上取決于地面土地利用方式，因此可通過分析地下空間土地利用效用與地面土地利用效用之間的內(nèi)在關(guān)系，以城市地面土地級別及基準地價為基礎(chǔ)，通過地價分配系數(shù)進行修正得到地下空間基準地價。

目前城市地下空間使用權(quán)交易市場處于初始階段，市場交易樣本點較少，采取第一種評估途徑操作性不強。因此，可主要采取第二種評估途徑來評估地下空間使用權(quán)基準地價，通過分析地下空間與地面土地利用的效用比率關(guān)系，結(jié)合地下空間商服租賃樣本、地下車庫銷售樣本資料及倉儲租賃（銷售）樣本資料，綜合形成以商服、停車庫、經(jīng)營性倉儲及儲藏間等利用方式的經(jīng)營性地下空間基準地價體系。

4.3 土地級別的劃分

根據(jù)前面所述，城市地下空間的利用方式和利用效益很大程度上取決于地面土地區(qū)位、地面土地利用方式及效益。因此地下空間的級別劃分可以地面土地級別劃分保持一致。

4.4 樣本地價測算

地下空間樣本地價測算與地面樣本地價測算方法基本相同，根據(jù)收集到的收益資料和售價資料，按收益還原法和剩余法等基本方法和公式測算。但與之不同的是，城市地下空間開發(fā)利用中，地下空間的實際用途往往含有一些諸如附屬設(shè)備用房等無直接經(jīng)濟效益的用房，而這些用房無論地下空間有無開發(fā)都屬于建筑物必需配套的設(shè)施，因此，對用作配套設(shè)施的地下空間建筑部分在測算樣本地價時應(yīng)按機會成本計入總收益或總售價之中，才能真正體現(xiàn)地下空間的使用價值。即：Pdx = P - P’

式中：Pdx ——地下空間土地使用權(quán)樣本地價

P ——樣本包含地上和地下所有建筑空間情況下測算的地價

P’——假設(shè)樣本在地下空間不開發(fā)利用條件下測算的地價

4.5 地下空間利用與地面利用的效用關(guān)系分析

同一種用途地下空間利用與地面空間利用的效用不同主要體現(xiàn)在樓層效用差異上。一般各樓層建筑地價間的關(guān)系可用樓層效用比率來表示。樓層效用比率是在國外及港臺地區(qū)研究高層樓房立體地價、解決高層建筑地價分攤時提出的一個重要概念，它是指由于高層建筑各層的效用不同，由此造成價格有所差異，如將其價格的差別程度以百分率表示，即為樓層效用比率。在此，樓層效用比率強調(diào)的是位于不同空間層次的土地利用效用存在差別，顯然，地下空間與地上空間在開發(fā)利用效用上存在著客觀差異。就地面空間土地價格與地下空間使用權(quán)價格關(guān)系而言，可以地價分配率來表示。地價分配率指基地使用權(quán)價格分配到各樓層的分配比率。根據(jù)對一些國家及地方城市有關(guān)地下空間收益資料的分析，地下一層商業(yè)利用效益大約為地面一層收益的30%-70%，這個比例關(guān)系的大小與土地區(qū)位緊密相關(guān)，一般在城市中心區(qū)比例系數(shù)相對要高些，到城市邊緣則比例系數(shù)要低些。另外不同用途的地下空間與地面的利用效益的變化規(guī)律也不盡相同，一般的商業(yè)利用效益隨著中心區(qū)向邊緣要遞減的快一些，而其他如停車、倉儲利用由于其對區(qū)位的敏感性不強，地下空間的利用效益與地面收益的分配率在城市中心區(qū)與邊緣區(qū)基本一致。

參考文獻：

[1] 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）.中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2001-11-12批準，2002-07-01實施.

[2] 中華人民共和國物權(quán)法. 2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007-10-01實施

[3] 高延利主編.土地權(quán)利理論與方法.北京.中國農(nóng)業(yè)出版社.2008：196-200，225-226

作者簡介：陳玲（1983-），女，籍貫（浙江金華），現(xiàn)任浙江元盛房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)部副主任，工程師，本科，研究方向：土地評估、房地產(chǎn)評估、土地規(guī)劃。