經營性地下空間基準地價評估探析

摘要：本文通過對地下空間的內涵和評估對象的界定，分析地下空間與地上空間土地使用權之間的收益差異關系，尋求變異規律，探討地下空間土地使用權基準地價評估思路和方法。

關鍵詞：地下空間；基準地價；評估

前言

隨著社會生產力和科學技術的發展，城市化過程中人口增加，土地資源的日漸稀缺，人們對于土地的利用已經從平面化走向了立體化開發利用，土地的使用不僅包括地表以上空間，還延伸到了地表以下的空間，如地下鐵路、地下車庫及一些地下商業性設施工程不斷地增多，城市地下空間開發利用規模日趨擴大，尤其是在一些經濟發達的城市，地下空間開發建設已經成為解決城市用地矛盾的一種手段，地下空間的使用價值亦越來越多地地得到了現實的體現。《物權法》明確了建設用地使用權可以在土地的地表、地上或地下分別設置，從而為城市地下空間使用權有償使用奠定了產權基礎。目前深圳、南京、上海、蘇州、杭州等多個地方已出臺了地下空間權出讓、審批及登記的有關政策規定。為順應土地管理的要求、推進城市地下空間有償使用，客觀上需要制定并公布經營性地下空間使用權基準地價體系，為政府有效管理地下空間開發利用和培育土地市場提供依據。

1 城市地下空間使用權價格的內涵界定

“地下空間”一般是指在不妨礙地上原有開發利用狀況的前提下，能為人類提供的基于地表面以下的三維空間。……