西安城市綜合體規劃布局研究

摘要：

隨著全國各地城市建設的高速發展，城市居民的出行模式和出行需求也隨著城市人口、城市就業改變也在發生著變化。作為城市商業地產開發建設的新模式，“城市綜合體”正在國內各經濟發達地區建設使用。然而現實是城市綜合體往往進行的是單體設計，很少從規劃角度進行總體分析研究。本文以西安市為例，從分析城市綜合體現狀入手，結合城市綜合體規劃布局的各項影響因子，提出西安市城市綜合體布局規劃以及實施思路。

關鍵詞：

西安城市綜合體；規劃布局；研究

1 城市綜合體概述

1.1 城市綜合體概念

城市綜合體是融合商業、辦公、居住、酒店、會展、文化娛樂和交通等三種及以上營利性城市功能，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系的街區建筑群體。

1.2 城市綜合體特征

（1）超大空間尺度和開發規模：城市綜合體是與城市規模相匹配，與城市干道相聯系，因此室外空間尺度巨大。

（2）功能復合，形成系統：城市綜合體具備一定城市功能，要求各功能空間緊密聯系，產生功能互補效應。

（3）集約土地利用 ：城市綜合體商業及辦公功能占很大比例，具備高密度、高容積率特性，能夠在提供系統價值的前提下，極大節約城市土地資源，緩解土地供求矛盾。

（4）高標準、高技術的集合產物：城市綜合體是體現城市建設“高起點、高標準、高層次、高水平”標準的新興建筑。

2西安城市綜合體現狀分析

2.1西安城市綜合體現狀概況

2.1.1西安城市綜合體建設現狀

目前，西安已經建設了一定數量的城市綜合體。還有一些正在規劃建設的項目。已經建成的城市綜合體已經發揮出應有城市價值，但是，其帶來的城市問題也隨之顯現。

表1 西安城市綜合體現狀一覽表

2.1.2西安現狀城市綜合體存在問題

西安現狀城市綜合體主要存在以下問題：第一，城市綜合體缺乏城市層面上具有戰略性的引導和控制。第二，目前建成的城市綜合體基本位于主城區的中心，若再向中心城區聚集，會導致中心城區過于擁堵，引起諸多城市問題。第三，城市綜合體特色不明顯。

2.2西安發展城市綜合體的SWOT分析

2.2.1西安發展城市綜合體的優勢

首先，西安歷史久遠，是國際知名的旅游勝地，具有建設城市綜合體的先天優勢。其次，國家確定的西安國際化大都市發展目標，對西安產業發展、城市建設等方面予以極大地支持。再次，西安是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市，也是連接東西，貫通南北的交通樞紐。

2.2.2西安發展城市綜合體的劣勢

首先，消費者在消費能力、消費意愿和層次上略顯欠缺，西安屬于中等規模城市，目前的商業模式略顯簡單。其次，西安缺乏一些具備較強的獲取土地能力和建設開發能力的開發商。

2.2.3西安發展城市綜合體的機遇

（1）西安城市經濟發展水平已經適宜建設城市綜合體

根據國外研究，城市人均GDP在4000美元左右時，城市綜合體開始發展，而人均GDP突破10000美元時，城市綜合體進入高速發展期。當前，西安的人均GDP已經達到4000美元，進入了城市綜合體的建設時期。

（2）國家的方針政策將西安的戰略地位提升

2009年6月24日，國務院批準《關中——天水經濟區發展規劃》建設大西安，帶動大關中，引領大西北打造西安國際化大都市。

（3）西安的城市結構面臨由單中心轉變為多中心發展的飛躍性轉變，城市綜合體是推動新城發展的有效措施。

2.2.4西安發展城市綜合體的挑戰

（1）政府如何把握好其在綜合體建設中的引導者角色

在土地資源越來越短缺的背景下，如何既要實現利益最大化也要規避風險。政府在其中既要調控也要使市場經濟發揮調節作用。

（2）城市綜合體建設的復雜程度高，探索性強

城市綜合體的建設是一個從政府到開發商到消費者都需要專業產業鏈建設的過程，是一項長期的系統工程。

3西安城市綜合體建設與規劃布局

3.1西安城市綜合體布局規劃

根據西安的城市發展特點，將西安城市綜合體從規模上分為超大型、大、中、小型城市綜合體。從輻射范圍和對城市的影響來看，分為城市級地標型和區域級片區功能型兩大類。

表2西安城市綜合體分類表

類型

城市級地標型

區域級片區功能型

超大型城市綜合體

大型城市綜合體

中型城市綜合體

小型城市綜合體

輻射范圍

區域

整個城市

片區

片區

建筑規模（m2）

60萬以上

30-50萬

20-30萬

10-20萬

西安城市綜合體的規劃布局是多種因子疊加的結果，因此在綜合考慮城市綜合體的規劃布局時，結合西安市第四版城市總體規劃確定的軌道交通選線、區域交通選址、商業網點規劃、地下空間規劃，以此來構建西安市城市綜合體的規劃布局體系。綜合以上規劃布局因素的分析，確定西安城市綜合體建設的優先考慮區域。

3.2歷史文化名城保護對西安城市綜合體規劃布局的要求

基于西安歷史文化名城保護的原則，西安城市綜合體規劃布局區域應重點選擇名城保護范圍外的區域，重點保護文物遺存、遺址建設控制地帶以外的區域。具體的建設位置應與名城保護相一致。因此結合前述城市綜合體規劃布局的各項因子疊加得出西安城市綜合體建設的理想區域。

圖1城市綜合體規劃布局區域

3.3 西安城市綜合體規劃布局中的風貌和發展區控制

根據已經延續多年的主城區風貌分區規劃：傳統風貌區 、風貌協調區和現代風貌區三個風貌區。風貌上，采取分區控制的原則建設各有不同的城市綜合體。在發展區域控制上，明城內，逐步引導完善各種基礎配套，屬于限制建設區域。二環以內，適宜發展區域，適宜發展集中式城市綜合體。二環以外，鼓勵建設區域，適宜發展街區式城市綜合體。

圖2特色功能區建設引導圖。

4.結束語

在國內諸多城市追求建設綜合體數量的時候，西安城市綜合體的建設應該一如既往，充分挖掘優勢，合理規劃布局，形成標志性、具有品牌效應的城市綜合體，成為我們城市的新地標，有力地推進國際化大都市建設。

參考文獻：

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[3]王磊.城市綜合體的功能定位與組織研究[D].上海：上海交通大學，2010