關于青島市保障性住房的研究

【摘 要】 隨著城市住房向著市場化和商業化迅猛推進，部分城市房價也隨之一路飆升，中低收入群體無力購房的狀況日益突出，并逐漸成了嚴重的社會問題之一，保障性住房的建設，成了當下政府和民眾關注的熱點。通過分析青島市保障性住房建設情況及存在的問題，提出一些針對性的建議。

【關鍵詞】 保障性住房；經濟適用房；廉租房，問題及對策。

前言

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設標準、限定銷售價格或租金的，具有社會保障性質的住房，它包括城市的廉租住房、經濟適用住房，一些林區、墾區、煤礦職工的棚戶區（危舊房）改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國務院確定的試點地區的農村危房改造工程。

近幾年，國家不斷加大住房保障力度，采取多種方式對不同困難類型家庭實施住房保障，解決了部分低收入家庭的住房問題，促進了經濟、社會的協調發展。青島作為美麗的海濱城市，適宜的氣候和美麗的大海成為了許多人向往居住的地方，特別是2011年青島膠州灣隧道的開通，更加加快了黃島區和膠州膠南的發展。隨之帶來的就是房價的不斷上升，然而當地人們的工資水平卻沒有明顯的上升，高房價成為了許多人的大難題。因此，青島市保障性住房的建設更加成為了解決民生問題的關鍵。

一、青島市保障性住房發展歷程

我國從1995年開始實施《國家安居工程實施方案》，推行保障性住房建設?！鞍簿庸こ獭庇媱澯?年左右時間，完成安居工程建筑面積1.5億平方米。安居房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。

2006年，溫家寶總理在第十屆全國人民代表大會第四次會議上作的《政府工作報告》中強調“要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。

青島市自2007年先后出臺了《關于加快解決城市低收入家庭住房困難的意見》和《青島市住房保障發展規劃（2008-2010年）》。2008年、2009年又相繼出臺《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經濟適用住房管理辦法》、《青島市限價商品住房管理辦法》和《關于公共租賃住房配租管理的意見》，基本確立了以廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房和商品住房為主體，以兩類租賃住房（分別為政府投資建設和市場化建設的兩類租賃住房）為補充的“4+2”的住房保障和供給體系，基本實現了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”。其中，廉租房、公共租賃住房以及經濟適用房主要用于實現“低端有保障”，限價商品住房主用用于實現“中端有支持”。

二、青島市保障性住房的現狀

經過幾年實踐，青島市基本建立了包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和限價商品住房的保障性住房體系，出臺有《青島市廉租住房保障辦法》、《青島市經濟適用住房管理辦法》、《青島市限價商品住房管理辦法》和《關于公共租賃住房配租管理的意見》等一系列政策。2008年和2009年兩年，青島市區已經建設了經濟適用住房10300多套、建設廉租住房6900多套；2010年，青島市區計劃建設保障性住房8000套（其中經濟適用住房5000套，廉租房3000套）。2007年，青島市區還開工建設了3000套公共租賃房，今年將陸續竣工交付，目前正在實施配租。同時，歷年來青島市還供應了10000多套限價商品房。目前，青島市保障性住房主要以廉租房、經濟適用住房和公共租賃房為主，限價商品房供應量逐漸減少。

青島市保障性住房建設的目前狀況可以用：“供應力度不足，供應結構不合理，保障效率偏低，”來概括：

（1）供應力度不足：由于市南、市北、四方區土地資源日益緊缺，可用于限價商品房、經濟適用住房建設的土地越來越少，同時財政也無力承擔需要大量資金住房建設。為完成國家安排的保障性住房建設任務，目前的保障性住房用地幾乎全部通過與開發用地捆綁的形式實現，將保障性住房建設任務轉嫁給開發商。根據目前的保障房配建政策，開發商將不可避免的面對保障性住房建設問題。

（2）供應結構不合理：由于土地供應的緣故，大量的保障性住房位于北部城區，配套、交通環境較差。而申購對象多數又是低收入居民，對生活成本敏感性較高，無法或不愿前往偏遠地區購置或租賃保障性住房。導致一方面大量居民需要保障房改善居住環境，另一方面，李滄等北部城區個別偏遠保障性住房項目建成后有房源多年空置。

（3）保障效率低：保障范圍劃定不合理，申購審查制度不完善，導致大量保障性住房被保障范圍外的居民占用，實際效率底下。

三、促進青島市保障性住房建設健康發展應采取的對策

（1）建立健全法律體系，對住房保障政策的制定實施提供法律保障。任何企圖通過弄虛作假、虛報信息、權錢交易等非法手段，騙購保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規的處罰和追究。引入銀行誠信體系，對于在申請保障性住房中弄虛作假者，在今后申請貸款、就業等方面進行限制，斬斷伸向保障性住房的“黑手”。

（2）年度保障性住房供地計劃實行彈性化政策。供地計劃受建設資金、規劃等不確定因素影響較大，實際供地與計劃安排存在較大差異，建議允許各地在不突破年度土地利用計劃總規模的前提下，可以根據保障性住房建設實際用地需求，合理調整年度保障性住房用地計劃規模和結構。

（3）進一步完善保障性住房用地政策。允許對廉租房與經濟適用房小區內配建的商業等服務設施用地，在嚴格執行有關規定前提下，實行土地面積分攤、協議出讓供地。同時，明確保障性住房進入市場的條件、程序、費稅政策等，完善房地產市場體系，促進房地產市場健康平穩發展。

（4）進一步加強批后監管，規范保障性住房用地秩序。建立嚴格的保障性住房供地公示制度，向社會公開各類保障性住房建設規劃、年度供地數量、布局、用地審批等情況。建立保障性住房建設情況定期報告制度，提高公開性和透明度；加強對保障性住房規劃實施、計劃執行、土地供應以及建設目標完成等情況的監督檢查。加強實地巡查和執法監察，地方政府及國土資源部門要依法查處違規操作、未批先用、擅自改變用途等違規行為，規范用地管理秩序。

（5）改善財稅體制，加速產業結構調整。減少地方政府的財政赤字，同時將土地出讓金納入財政體系，杜絕對于\"土地財政\"的依賴。調整產業結構，從過度依賴投資拉動經濟增長的模式轉變為投資、消費和出口等多方面共同推動經濟發展。

（6）加強群眾監督機制建設。在保障性住房土地供應、建設及保障性住房申請公示等方面，發揮社會的力量，建立群眾監督舉報機制，對舉報違法違規用地、提交虛假保障性住房申請資料等情況的舉報人一經查實給予重獎。

結語

住房問題是一個民生問題，需要依靠政府和市場雙重力量支撐，任何一個國家都不會只是依靠市場去解決。建立健全保障性住房體系，解決低收入家庭住房問題，抑制房價過快上漲，成為“十二五”乃至更長一段時間內，房地產政策調控的主要任務。

參考文獻

[1] 丁純剛.我國的保障性住房存在的問題及發展對策[J].科學時代，2010（08）

[2] 甘永晶.對加快保障性住房建設的思考[J].基建管理優化，2010（03）

[3] 朱丹丹.淺析我國住房公積金支持保障性住房的新規[J].經濟論壇，2010（08）

[4] 陳慧穎.淺談“保障性住房”建設[J].建筑與預算，2010（03）