特大城市邊緣區小城鎮商品房開發特點

【摘 要】 中國快速城鎮化進程中，小城鎮的發展建設對加強城鄉經濟聯系、促進人口流動、擴大設施服務效應等均有重要作用，其商品房開發也處于飛速發展階段。本文通過對西安建成區周邊小城鎮發展特點的分析，以高陵縣為例，結合當地居民生活特點、周邊地區人群需求及對現狀商品房建設中存在問題的分析，探討此類小城鎮中商品房開發特點及未來開發趨勢。

【關鍵詞】 邊緣區 小城鎮 商品房 開發特點 開發趨勢

商品房是我國現階段出現的一個特有概念，它是隨著商品經濟的出現而產生的。作為房地產開發的重要組成部分，商品房開發源于市場化的經濟體制改革，其興起和迅速發展是在20世紀90年代以來社會、經濟發展變化的大背景下完成的，并對城市國民經濟和社會發展起到了積極的推動作用。

一、 當前小城鎮商品房開發中面臨的問題

特大城市邊緣區小城鎮主要指位于特大城市行政區劃邊緣區的縣城所在城關鎮，其也是城鄉交互、流通活動最為活躍的地區之一。由于處在一定的經濟區域中，受到中心城區的輻射、擴散和周圍農村腹地的雙重影響，加之其自身的農村城市化發展過程，特大城市邊緣區小城鎮的建設和發展對區域城鎮化進程、區域經濟發展和促進城鄉一體化起到了積極作用。此類城鎮具有以下特點：①與現有中心城區交通、信息網絡聯系緊密。隨著城市對外交通延伸、產業擴展、住宅擴散，出現了外延式的城市化空間過程，加速推進了邊緣區小城鎮的城市化速度；②因為由于區位成本的差異，這些周邊城鎮的土地價格相對較低，整體開發成本與特大城市內部商品房售價相比也有明顯的優勢；③居民構成相比一般小城鎮較為復雜，城市居民和農村人口混雜。隨著特大城市人口擴散、農村人口城市化趨勢的加快，特大城市邊緣區小城鎮作為承接這兩類人群的主要空間地域。通過對特大城市邊緣區小城鎮商品房開發特征的探討，有利于提升城鎮生活質量，有效承接特大城市輻射，發揮城鎮化的綜合作用。

房地產行業的蓬勃發展，購買人群多樣性的變化，使得特大城市邊緣區小城鎮房地產開發也開始得到各級政府和實業界的重視。但是由于小城鎮的房地產開發起步較晚、時間不長，對當地環境特征、人口結構、居住方式、發展條件等影響因素缺乏深入分析，管理方式以及開發行為存在較大差異，導致目前此類小城鎮商品房開發中出現了重建設輕管理、重開發輕配套，重數量輕質量，在住宅戶型選擇上也盲目偏大，造成土地和資源的浪費等問題，直接影響了小城鎮的人居環境和投資環境建設。依據城市邊緣區小城鎮發展特點，其商品房開發必然不能完全復制特大城市的開發模式，商品房建設發展過程中如何既符合小城鎮生活特點與環境條件同時滿足大城市居民需求特征，是進一步探討的方向。下文以西安市邊緣區高陵縣的商品房開發作為研究對象，通過對其城鎮特征、居住人群、現有樓盤建設特點等多方面分析，探討此類小城鎮商品房開發的趨勢。

二、 以高陵縣為例探討小城鎮房地產開發特點

高陵縣位于陜西省關中平原腹地，西安市轄域北部，距西安市鐘樓和咸陽國際機場20公里，西銅、西禹高速公路橫穿南北。高陵縣總面積294平方公里，轄5鎮3街辦2管委會，88個村民委員會，總人口33.35萬人。2011年3月，西安市政府北遷，與西安新行政中心一河之隔僅7公里的高陵，區位優勢更加凸顯。高陵縣內涇河工業園，是西安市渭北工業產業聚集區中的重要示范區，目前已開發面積65平方公里。基于城市新區、工業開發區的飛速發展，依托渭河治理的自然條件，同時展示西安底蘊豐厚、創新發展的城市風格，高陵縣已成為名副其實的展示西安特色文化和風格的“北大門”門戶區域。

1. 房地產開發活躍

西安市邊緣區范圍迅速擴展，截至目前，高陵的縣城面積已擴展至8平方公里，城鎮化率達61.4%，究其主要驅動因素是西安市社會綜合實力的快速增強。從2000年至2010年，西安市年均增長GDP達10.9%，城鎮居民人均可支配收入年均增長7%，2010年約為15695元，加上流動人口大量涌入，大大刺激了西安市邊緣區的商品房開發，僅10年房地產開發投資年均增長近20%（見圖1）。

2010年，高陵縣生產總值約為150.11億元，比上年增長25.1%，在讓全省各縣增長速度中排序第二。涇河工業園的飛速發展，加快了城鎮化建設速度，目前縣從業人員約為9.7萬人，高于臨潼區、閻良區、周至縣、藍田縣。由于得益于邊緣區相對價格低廉的土地投資以及邊緣區空間環境的可塑性條件等，高陵縣設施、產業都有了較大發展，相應就業人員增加，加之西安市空間擴展帶來的擇居人群，引致該縣商品房成交較為活躍。

一些大型的市政建設，如道路交通和大型公共設施的建設，也對高陵縣商品房開發產生重大影響。依據西安市地鐵規劃，未來地鐵二號線向北延伸至涇渭工業園；315、316、318路等公交車與西安市聯通；涇河火車站落戶高陵縣，這些公共設施的開發和建設帶動了相應地區的土地升值和房地產業的升溫。

根據西安市住房保障和房屋管理局網站統計，目前高陵縣已開發約8個較為成熟的商品房項目，主要分布在高陵縣城內和涇河工業園內，分別為三泰茗居、車城溫泉花園、涇渭上城、天下榮郡、維也納森林、大唐壹號、鹿苑5號公館、安馳國際，除車城溫泉花園項目2004年即已開始銷售，其他項目均為2009年后銷售項目，并以2011年開發量最大。從高陵縣房地產銷售情況來看，目前銷售仍處于整體穩重緩慢上升的狀態。對比2011年末西安商品房平均價格7281元/平方米，高陵縣商品房價格多在3000-4000元/平方米價格區間內。（見表1）

2. 高陵縣商品房總體開發特點

高陵縣商品房的購買者在購買決策時主要考慮的是價格、交通和環境因素。其商品房價格主要集中在3000-4000元/平方米，相對于西安市中心城區的均價要低3000-4000元/平方米，如以100平米住房計算，則總價要低30-40萬元左右，綜合考慮西安市地處西部欠發達地區，價格成為中低收入家庭購房考慮的首要條件。而對于中高收入階層，高陵縣的住宅樓距、開發密度、安靜等因素相對好于市區樓盤，也是吸引他們選擇的重要因素。

從購房人群分析主要分為以下三類：第一類是有西安市北部居民。他們主要考慮的是工作、生活基本依靠城市內部設施，但可以適當增加通勤時間以減少居住成本；第二類是準備進入西安市的流動人口。由于高陵生活、居住成本較低，且城市產業擴散至周邊地區，相對具有更多的工作機會。第三類是本城鎮內居民。隨著家庭核心化小型化趨勢及可支配性收入的增加，城鎮居民多選擇改善居住生活條件，增加住房面積，考慮生活條件、社交人群較為熟悉，該城鎮仍然是他們再次置業的第一選擇。從房地產具體項目分析，為提升競爭優勢，吸引由于注重內部環境品質，高陵縣城商品房普遍開發強度不高，受價格、購買力及競爭優勢的影響，以多層磚混結構為主；考慮不同客戶群體需求，高陵縣城商品房戶型類型較多，從40平方米的小戶型，到200平方米的戶型都囊括其中。高陵縣城房地產市場商品房項目正處于快速增長中，整體市場相對需求量較大，規模優勢是高陵縣商品房項目的主要特征，也是其優勢。

3. 目前開發中存在的問題

由于西安市邊緣區土地資源是縣、鄉（鎮）、村各級政府作為事實上的擁有者，在財政、經濟、環境等各種因素綜合制約下，加之農村一級土地市場尚不健全，高陵縣商品房開發不可避免會出現一些短視行為。首先，高陵縣商品房的開發主要依托于西安市人口城鎮化、工業產業空間擴展所帶來的人口疏散，縣城自身生活配套設施與交通設施的建設還沒有完全發展成熟，加之各開發項目普遍占地較大，且主要停留在居住區層面并配置部分商業設施，而各類配套設施如學校、醫院、體育、文化、公園等公益性設施還基本處于欠發展狀態，與發達國家出現的衛星鎮相去甚遠。這種居住功能為主導，職住分離的現象是急速發展新區、廉價土地資源導向的短期行為，通常又會迫使這些居民往返中心城區，結果造成生活成本過高， 增加交通壓力，缺乏可持續生活能力。其次，由于注重考慮經濟利益及財政收益，政府給予開發項目較多在空間上的選擇余地，造成諸多開發商多各自為政，根據自身需求對不同地段零散土地進行整合開發，只有各個小區內部的“布局合理”，而如何設施醫院，如何考慮不同類型學校的配置能夠在空間上得以落實成為未來發展規劃的關鍵。

三、 特大城市邊緣區商品房開發趨勢

尤其近年國家針對日益高漲的房價，出臺了相關調控政策，但是此類特大城市邊緣區小城鎮作為四線城市，受政策影響較小。如近幾年高陵房價的不斷上漲，說明高陵房地產發展處于初級階段，隨著經濟以及房地產市場的飛速發展，土地供應量將會增加，需求也不斷地增加。為實現邊緣區商品房開發的可持續性發展，提高城鎮化品質和生活質量，高陵縣目前開發特點及出現的問題，值得總結思考。

①可持續發展的城市區域，需要其主導的經濟產業與房地產、城市服務功能協調互動。商品房開發應首先注重與城市規劃相關控制引導有效銜接。從整體利益出發，尊重相關規劃，在城鎮近期重點發展區域中選擇開發地塊，使城鎮發展在空間上、生活需求上相對完整。②統籌考慮居住與就業平衡，實現產城融合。應充分了解工業區、城市居民選擇此類邊緣區商品房住宅的家庭構成及需求特點，綜合考慮通勤、購物、社會交往和教育等因素，使城鎮生活服務體系與產業職能共同發展減少職住分離帶來的負面影響。③確定合理的開發強度。適當增加開發強度，但應符合小城鎮空間尺度，建議此類商品房容積率控制在2.5以內，并選擇南北自然、通風良好的一梯兩戶的戶型組合。④開發側重于生活田園化與現代化相融合，規劃和建筑形態上考慮地方特色和個性。提升樓盤開發環境品質，居住建配以合理的交通規劃、完善的設施系統、宜人的綠化景觀等共同營造宜居環境。⑤建設更具地方特點和尺度的住宅。住宅建筑風格應反映當地的地域特征、人文傳統和歷史積淀，并可在用材等方面配合城鎮色彩，增加品質感；需求空間功能完善的產品。充分發揮市場經濟特征，考慮增加適當的生活配套設施，即不影響城鎮空間品質，同時提供適當的生活配套設施。注重人文精神的體現。