關于某小戶型精裝修實施中的問題研究

本文以某工程項目的精裝修為例，并結合營銷、推廣策略，對精裝房進行研究分析 。

工程概況

某項目位于北海街與東北大馬路交叉口處，建筑性質為商住公寓，總建筑面積22438平方米，共360套小戶型。每套面積在50平米左右。

市場定位分析

該項目位于一環旁交通便利，屬于大東區繁華地段，適合建成酒店式精裝公寓。酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種綜合性很強的集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業。該類物業往往位于城市的黃金地段，由于總價低，物業管理和服務配套完善，成為白領和商務需求的熱點，亦受投資者的青睞。

酒店式公寓的服務：1.全屋帶精裝修、配全套家私家電；2.物業服務公司提供代租代管服務；3.類酒店式服務；4.與普通小戶型接近的物業服務費用。

由于做酒店式公寓需專業的物管公司及充分的硬件設施，營銷成本高，市場風險巨大，因此提供的只是類似于酒店式公寓的服務，核心仍然為普通小戶型公寓。

客戶分析

1.單身白領特征

崇尚個性，高學歷高收入，具有較強的自主支配能力。喜歡簡潔而豐富的生活方式，崇高個人空間，不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態。

2.投資客戶特征

投資客戶認定住宅是穩定和安全的投資方式。看重投資回報率、風險大小、收益穩定性及變現快的因素。其投資后主要用來出租。地段、產品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。

3.駐沈商務人員特征

多為外企或大型企業的商務骨干，活躍在沈陽的商業領域，收較高，家不在當地。對項目的地段、交通要求很高，要求靠近城市核心區以節省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強調亦商亦住的功能。

戶型風格定位

通過設置個性化的裝修菜單，對一個戶型進行三種風格的設計：現代簡約風格、奢華風格、宜家風格的設計。

材料的選擇分析

總結其他樣板房的經驗，結合當地居住人群特點和價格定位，采取局部菜單精裝修方式，搭配要講究，要突出材料和裝修的環保性。從設計、選材到施工要體現環保、健康的要求，強調人性化和可持續發展的理念。

廚衛設計分析

1.廚房設計分析

廚房是各家必不可少的空間，是易污染的地方。因此廚房的裝修是精裝房的關鍵部位之一。

由于精裝房旨在滿足客戶的共性需求，因此對個性化的裝飾弱化處理，盡量使用單一色系。廚房頂部飾面材料需滿足防潮和受熱不變形，通常選擇防水石膏板或鋁扣板在電器的使用上盡量使用嵌入式。在廚房裝修中，櫥柜是必不可少的，決定櫥柜價格的主要因素在于五金件與各類配件的數量與質量。櫥柜面板作為櫥柜中又一重要點，材質用料對裝飾的效果及成本產生也會產生很大影響。面板的配置需考慮廚房的整體風格、視覺效果、成本控制

2.衛生間設計分析

衛生間也是住宅內的重點，設計中各種管線必須進行統一的設計、協調、施工。管線應集中、隱蔽。設立集中管井并且方便更換。

衛浴地面常用的材質有大理石、玻化磚、防滑磚。衛浴墻面用料一般為地面的2.5倍，因此成本比較大。衛生間浴室吊頂與廚房吊頂相類似。衛生間視覺效果的要求較高，因此在產品配置上可能會考慮墻內式水箱，在公共衛生間內采用單盆。水箱隱藏式坐便器造型感強，節約室內空間，并且在節水靜音方面也強于分體。此外，還要避免廚衛與相鄰地面的高差，及設備必要的安全裝置。

衛生間應注重舒適性，使設備和器具的設計更加符合人體工程學的要求；注重健康性，采光、通風、換氣等條件；注重安全性，注意防滑防燃，設置必要的安全警報系統；注重方便性，設置的位置更便于人使用。

成本控制

精裝修的成本控制從設計開始，設計成本控制占整體成本的80%。戶型風格每平米裝修單價：現代簡約風格 1200元/平米；奢華風格 1450元/平米；宜家風格 950元/平米

合同與售后服務

在施工合同簽訂時，要明確工程適用的施工規范，注明裝修項目所使用的主要材料以及設備的品牌、型號、生產廠商、關鍵項目的工藝做法、標準，重要的裝修項目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗收標準，明確工程進度及竣工時間；明確總項及分項目的價格標準；明確保修時間和售后服務措施；明確出現問題時的罰責等。

在與客戶簽署的協議里，保證雙方利益，從裝修的設計、布局到所用建材材質、品牌、型號以及施工工藝、質量、保修時間、售后服務等都作出詳細說明，以此作為解決日后糾紛的依據。

此外與物業管理公司、供應商、裝修施工單位成立產品售后服務中心，建立共同的售后服務機制，做到快速、高效的處理客戶投訴、產品維修等問題。

小結

1. 設計方面：

（1） 室內設計中的各元素可作為一個整體來設計，設計的時候不僅要考慮它們各自的特點，更要考慮它們之間的相互關系。

（2） 建筑設計中的各元素，要做成一個整合設計，各個元素之間都是相互影響、相互制約的。

（3） 在建筑空間里進行更為細致深入的室內研究，在建筑設計的初期，室內設計就要提前介入，針對建筑設計中不合理的地方進行改造。

（4） 建筑及室內部件盡可能使用標準部件，盡量減少預制構配件的類型，使其達到標準化、系列化、通用化，對室內空間尺度進行認真分析，對各個界面進行詳盡、全面的規劃和綜合考慮。

2. 施工方面：

在精裝修施工中，要詳細審核該公司設計與施工方案，并由專業人員與其公司組成精裝修項目部，委派專業人員對裝修進行全面跟蹤管理。把握工程的整體性，不僅便于管理，也增加了賣點。

（作者單位：遼寧盛融萬恒房地產開發有限公司）