小產權房的未知命運

雖然叫停小產權房的呼聲不斷，相關政策也不缺，但各地興建的小產權房仿佛是“打不死的小強”，不僅沒有偃旗息鼓，反而在房價高漲和限購的背景下發展越來越快，規模也越來越大。

事實上，自2009年開始，國土資源部就要求各地嚴查“小產權房”等違法用地、違法建筑行為，之后每年都會強調要清理小產權房。2012年9月，北京市國土局甚至公開披露了初步清理的79個小產權房項目名單，一時風聲鶴唳。但政策并沒有取得相應成效，許多在黑名單上的小產權房一直在銷售。

小產權房到底該如何處置？未來的命運是什么？

“打不死的小強”

國家對小產權房的清理政策由來已久，態度并非搖擺不定。比如主管部門對類似鄭各莊、白各莊這樣在新農村建設過程中利用宅基地和農村集體建設用地的小產權房的態度一直很明確，對違法用地項目的查處整改力度亦在不斷加大。但背后依托村辦企業、村委會的宏福苑、白各莊新村們已成尾大不掉之勢。

2012年全國“兩會”期間，國土部部長徐紹史曾表示，今年開始試點治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。此表態被認為清理小產權房將從“打雷”變成“下雨”。

北京首當其沖。2012年2月，北京市國土資源局懷柔分局執法監察隊原負責人曹建明因犯玩忽職守罪，被判處拘役6個月，緩刑6個月，這是北京市首次因查處小產權房不力，而追究國土部門官員刑責。

自2008年以來，隨著房價快速上漲，北京小產權房的數量也猛增。“這也是北京急于清理的原因。”北京市人大代表、昌平區人大常委會主任李福忠說。

實際上，北京小產權房項目數量遠不止國土局名單中的數量。去年公布的79個項目占地面積僅為3656.27畝，其中耕地107.4畝，涉及朝陽、昌平、房山等8個區縣。而在兩年前，國務院調查組曾抽樣調查了北京幾個小產權密集地區，結果顯示，僅昌平和懷柔兩區的小產權房項目面積就超過5000畝。

雖然北京市的具體清理方式尚不明朗，但是分類清理的思路已經確定。《北京日報》此前援引北京市國土局相關負責人的話說：“我們先把名單公布出來，提醒公眾不要購買，這是第一步。下一步我們將會同相關部門，對清理出的小產權房項目進行分類處理。”

值得注意的是，由于小產權房可能轉正的傳聞不斷，使得這個原本充滿風險的概念不僅受到購房者關注，也開始受到資本關注。已經有房地產私募基金悄然進入，通過改造小產權房變身公寓長期出租的方式，為其尋求一條新的生存之路。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖就透露，另一位于深圳龍華的青年公寓白石龍居近期開業，這也是由協縱國際企業港聯合盛諾金地產基金投資的，諸如此類包裝后的深圳小產權房項目目前規模已達到1萬平方米，但不會進行擴張性的投資。

從土地制度改革著手

如何處置小產權房，是當前政府部門的主要課題。但由于涉及土地制度，處理小產權房的進展十分緩慢。

記者了解到，按小產權房種類、形態來看，我國小產權房總體可分三類：第一類是新農村建設過程中以宅基地形式建造的小產權房；第二類是村鎮基層政府集中建設、投資并面向社會銷售的小產權房；第三類是開發商違法建設，以商品房名義出售的小產權房。相比后兩種，第一種小產權房由于涉及農村土地流轉問題而尤為難以處理。

一名業內地產專家對記者表示，造成我國新農村小產權房治理困難的根本原因，是城鄉二元土地制度以及相關部門監管滯后。

在這名專家看來，普通的商品住宅是指在城市國有土地上開發建造的住宅，可以賣給所有國民。但是農村集體用地上建造的住宅，不能出售給非本集體內的成員，包括城市居民、農民。”

清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明同樣表示，新農村小產權房的出現根源在于我國當前的城鄉二元土地制度以及由此衍生出的住宅二元制。蔡繼明分析，城市化進程中，凡是需要占用農村集體土地的，一律采取政府征收的形式變成國家所有，而政府對被征地農民的補償，基本是單方面壟斷定價，其水平遠遠低于被征地的真實價值或機會成本，二者的差額被地方政府攫取。

而目前的局面是，這種征地制度，一方面帶來了城市房地產行業的繁榮，另一方面也讓失地農民失去了平等分享土地增值收益的權利。因此蔡繼明認為，“早日建立一個城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體建設用地進入市場，才是從根源上解決小產權房的制度性途徑。”

深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁曾表示，小產權房政策不能有效實施的話，深圳土地改革就會出現一個巨大漏洞，效果就會大打折扣。只有把這塊突破了，才談得上土地二次更新和招（商）、拍（賣）、掛（牌）改革，并延續到土地資本化等改革措施上。

政策新動向

可喜的是，有消息稱，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內有望推出的相關政策，除了重新修訂后的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等，受此影響，未來農地征補過程中，農民不僅有望獲得較高的補償收益，還可以逐步成為農地入市的交易主體。

對于很多人關注的農地入市，國土部方面基本確定的方向是，在確保18億畝耕地紅線的前提下，先開展宅基地制度改革試點，釋放農村閑置宅基地進入建設用地市場，探索建立農村集體經營性建設用地使用權流轉制度，逐步形成城鄉統一的建設用地市場。

原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源、中國土地學會副理事長黃小虎等專家表示，國土部所指的一部分農村閑置宅基地其實并不“閑”，特別是在一些城市郊區，基本上都是以小產權房的形式存在。下一步推進農村閑置宅基地入市，必然會面臨清理小產權房的問題。

過去由于國家政策嚴禁農地直接入市，中央政府對小產權房持完全否定態度。預計下一步農地入市“開口”之后，政府有可能采取分類處理、有條件合法化的措施，為一些符合條件的小產權房補辦合法手續，而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，建筑設計、施工質量存在嚴重問題的小產權房，則采取改建、重建或者拆除的強制辦法。

鄭振源和黃小虎兩位專家認為，國土部推進宅基地入市必然會牽涉到清理小產權房問題。鄭振源認為，宅基地入市邁出的第一步，應該是適度開放小產權市場。

在鄭振源看來，目前政府有關農村土地和住宅的所有法規政策都是建立在對農村土地的“充公”和對住宅產權的“剝奪”基礎上的，在這樣的背景下，小產權房的大量存在有很大的合理性，也符合市場的需求。如果盲目實施拆毀小產權房，其涉及的人數基本上足以引發群體性事件。