房企融資為何偏愛私募

雖然規模上還不能和主流的融資渠道相比，但從2010年百億元規模躍至2012年的2000億元，私募基金無疑成為了發展最為迅速的房地產融資渠道。

2011年被認為是房地產私募基金爆發的始點，限購政策的推出堵截了購屋置業的投資性需求，讓資本轉而通過其他途徑進入房地產行業，為房地產私募基金的發展開啟了一扇窗。到今年，在整個PE（私募股權投資）行業募資出現困難的情況下，房地產私募基金卻成為最活躍的基金種類，受到投資界的認可。

甚至當前，信托、券商以及銀行等不同金融機構都紛紛同基金公司合作，推出房地產私募基金，并且從最初單純的債權式基金逐漸向債權+股權的模式演進，基金參與到整個項目的開發、建設、管理、退出等各個環節，使得基金的管理運作更加復雜和專業化，管理者不僅需要具備金融操作能力，還需要豐富的房地產開發運營經？驗。

隨著房地產私募基金的發展壯大，或許它將不僅僅承擔融資功能，還會成為再造房地產行業開發經營模式的一股力量。

融資性價比

最近，做紅酒生意的李先生參加了一場私募基金的推介會，會上介紹的是一款主打養老、休閑概念的房地產項目募資的債券式基金，預期年化收益12%。參會的基本都是像李先生這樣對私募基金不太了解的個人投資者，李先生認為，房地產項目看上去很美，但是否投資還要進一步考慮。

戴德梁行估價與顧問服務部主管胡峰向本刊記者說：“目前國內房地產私募基金募集主要靠個人投資者，當機構投資者開始進入的時候，才說明其慢慢進入成熟階？段。”

在海外，房地產金融產品是房地產融資的主要渠道，能占到募資規模的70%？80%，但我國現在70%以上的房地產融資還是靠銀行貸款和預售回款，房地產私募基金的發展只是剛剛開始，還沒有起到成為一種主要融資渠道的作用。

但私募基金的融資成本相當高，一般給到投資者的年化收益都在10%以上，加上基金公司發行的成本費用，對房地產企業來說，發私募比發信托的成本還要高。

可為什么還有那么多房地產企業熱衷于發基金呢？

一方面，在房地產融資受限的情況下，私募基金融資更加便捷，可以解決急需的現金流問題；另一方面，房地產企業自己設立基金公司，為自己的項目募資也成為當前的潮流，可謂“肥水不流外人田”，基金的錢賺了，地產項目的錢也賺了。

金地集團董事長凌克曾表示，房地產行業有兩個主要發展方向。一個是向上游發展，進入房地產金融領域，比如房地產私募基金；另一個是向下游發展，做產品線，比如老年公寓、商業地產、旅游地產等。

越來越多的地產商已經將產業鏈往上游延伸。金地、華潤、復地、恒大等知名地產商均成立或有意涉足房地產私募基金。

還有一些私募基金的發起人來自于房地產行業，如原為SOHO中國運營總監的蘇鑫創立高和資本，還有原為金地上海公司總經理的趙漢忠等，都成為地產基金的代表。

事實證明，房地產基金有時比房地產更加賺錢，并且旱澇保收的基金管理費及收益分成，也讓基金承擔了更小的風險，擁有更穩定的收益。

如以一家管理規模10億元左右的基金公司為例，管理公司出資10%作為普通合伙人（GP），有限合伙人（LP）出資90%，按行業標準每年2%收取管理費，僅這一項就可獲得2000萬元的凈收入。

一般來說，如果獲得更高的年化收益，基金公司還可獲得一定比例的績效費，作為普通合伙人投入的部分也可獲得相應的回報，這樣全部收益可達30%。而基金公司屬于輕資產，最大的成本支出僅是辦公室租金和人力成本。

房地產公司成立基金公司為地產項目進行募資，好處是對行業熟悉，有業內資源，一些小型的房地產企業傾向于向這類房地產基金募資也是看中對方的行業實力，甚至能在項目運作過程中全程參與，幫扶甚至兜底。

但是，自己成立基金為自家項目進行輸血，聽起來總不那么地道。基金是否會失去對項目的監管及控制，失去第三方的中性立場不禁令人懷疑。

對此，胡峰表示：“這種情況會存在關聯交易，也可能存在一定的風險，但這也只是發展中一個階段性的現象，從基金長遠發展看還需要客觀獨立性?！?/p>

“當機構投資者進來的時候，他們會更信任有品牌特別是有成功案例的基金機構。而在募集和投資階段，海外都有一套完備的投資管理程序，有投委會控制決策，會請律師、審計師、評估師做完善的盡職調查把物業、項目公司，甚至集團公司及領導的情況摸得非常清楚?！?/p>

債權or股權

私募房地產基金是私募股權領域專門進行房地產投資的分支。就海外的發展經驗來看，到20世紀90年代，房地產私募基金已經延伸到房地產項目的開發、房地產債權投融資和國際房地產投資等領域。

所以這類產品在國外具有期限長、現金流穩定、資產增值、資金需求體量大的特點，可以通過基金良好的現金流優化經營財務狀況，還可以享受到經濟發展所帶來的資產增值，成為投資保值的重要工具。

我國房地產私募基金的崛起始于上一輪房地產調控政策。由于傳統的銀行信貸、預售等融資回款渠道受到限制，促使房地產企業通過信托及私募基金的方式以解決現金流的困難。不論是信托還是大部分私募基金，目前主要還是以債權的形式操作，有“假股權、真債權的說法”。

胡峰解釋：“做到股權投資一定是發展到比較成熟之后，而且與我國目前房地產行業發展階段相關?，F階段就全國范圍來看，住宅還是主要的開發項目，今后當商業地產做得更成熟的時候，由于商業地產時間周期更長，股權融資的方式會逐漸增多，而且按照國際上的一些做法，不僅僅是投資項目的股權，投資房地產公司的層面也會多一？些?！?/p>

在香港上市的房地產公司大部分會在上市之前做一些私募，這種私募屬于Pre-IPO的方式，能幫助公司快速發展取得良好的上市業績。如摩根、花旗、黑石、弘毅、鼎暉等知名大型基金都在房地產領域有所涉獵，并取得了不錯的業績。

胡峰認為，目前國內商業地產鏈條還沒有滾動起來，前面有開發、建設、運營，但是后面沒有清晰的退出的渠道?！吧虡I地產動輒十幾個億、幾十個億的物業資產，資金趴在那兒，怎么正常收回成本和收益呢？長期持有收租并不是所有開發企業都做得到的，有的散賣一部分，整售的也有，但整售需要的時間較長，正常情況下要9個月以上。因為要考慮是實物交易，還是股權收購，這涉及稅費的問題，還要有投資者談判的過程?！?/p>

“還有一種是上市公司的，裝在上市公司的資產包里面，原來用成本計量變成用公允價值計量，能夠體現出比較好的每年市場波動的價值。再有一種就是IPO（首次公開募股）。但是現在還是有些欠缺，比如說REITs（房地產信托投資基金）這種退出的渠道。”胡峰說。

現在，一些房地產基金為了取得更高的收益，開始采取“債權+股權“的融資方式。這也吸引了信托、券商、銀行等不同金融機構與基金公司的合作，共同設立房地產私募基金。

如陽光私募盈峰資本8月份聯手開源證券旗下子公司，發起成立旗下首只房地產基金，進軍三線城市房地產市場。

上海信托、外貿信托、中信信托以及平安信托等多家公司都在房地產基金領域進行嘗試?！敖窈蟮姆较蚴侵苯訁⑴c開發，采用基金化模式進行股權投資。”有信托業人士說。

與”假股真債”的方式不同，股權投資可以獲得更大的利潤空間，同時客戶的收益是浮動的，以項目的收益為準，避免了金融機構隱性擔保的問題。

但是從一開始拿地就參與到項目的開發運營中來，也考驗著基金行業水準和運營能力，并非人人都能做到。

“目前來看，未來應該是多渠道融資的發展方向，如果有更多的房地產金融產品推出，也不會有那么多人去購買實物資產了，可以引導投資性需求，起到抑制住宅價格的作用。”胡峰說。