房地產開發企業規避風險的措施初探

【摘 要】我國房地產業在最近幾年才得到較快發展，屬于新興行業，發展潛力巨大。由于房地產業的投資時間長、人力需求大、資金需求大等特點，因此如何規避房地產企業風險，已經成為我們亟待解決的問題。筆者結合自己的工作經歷，進行了淺顯探討。

【關鍵詞】房地產開發企業；規避風險；措施；初探

一、影響房地產開發企業市場風險的因素

（1）消費者需求變動。消費者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業想引導和控制市場需求是非常困難的，而在房地產界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產業的繁榮及該行業獨有的投資大、高風險、高收益，會吸引不同行業的投資者參與進來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領域，或在市場急劇波動時進行投機活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進入威脅，使房地產市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質量，比服務，比誰為顧客創造的價值多，比誰的信譽更高。（3）政策法規的變化。國家法規政策的變化給房地產市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設經濟實用住房政策就對開發商已開發的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業不得已降價甚至虧本出售，不少企業因此破產：這一政策規定對高檔商品房開發商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經濟持續穩定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進行宏觀經濟調控。

二、房地產開發企業內部風險控制現狀

內部風險控制是企業管理的重要組成部分，與企業的經營管理結合在一起，對企業的經營管理起著指導和約束的作用，對整個經營管理活動起著監督控制的作用。（1）風險控制機制不夠健全。我國房地產開發企業大多都有本企業的內部風險管理制度，但是，更多的只是制度和規范，沒有從內部風險管理的要素出發，切實將內部風險控制作為實現企業經營發展的戰略條件之一，對其的理解和執行只是表面化。內部風險控制的并未發揮其真正作用。（2）信息控制系統效能低下。房地產開發企業認為利用信息系統完成內部風險控制，會增加企業運營成本，并且對其是否能真正發揮內部風險控制的作用不確定。因此大部分企業并未利用信息系統推行內部風險控制。我國房地產開發企業重點任務為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產、無形資產、預算、成本、費用、對項目公司控制與監督、財務報告的編制、內部審計、人力資源管理等。這些業務如果通過信息系統執行，將會降低由人為因素導致內部風險控制失效的可能性，借助信息系統進行內部風險控制將是企業管理的大趨勢。（3）風險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數房地產企業都是因循公司創立之初訂立的規章制度與組織結構，缺乏針對建立內部風險控制而進行的必要變革，即使有的企業建立了內部風險控制機制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業每位員工的工作中，缺乏有效地監督考核機制。

三、強化房地產開發企業內部風險控制的對策

（1）建立并完善企業內部風險控制機制。完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險。（3）建立適于內部風險控制體系運行的公司組織結構。多數房地產商設有前期開發部、合約商務部、項目工程部、營銷部等專業的技術部門，大多數的技術風險可以在現場及時解決。但是風險并不局限于技術風險，風險源很多，風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括政策制度上、人力比配上、資金上準備。

總之，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業投資能力的項目，以穩健的發展代替快速擴張，盡可能減少企業財務風險。

參 考 文 獻

[1]劉慧萍.小議內部控制理論發展的五個階段[J].時代金融.2010（3）

[2]李瑛，梁歡歡，張杰.金融危機環境下房地產企業內部控制研究

[J].建筑管理現代化.2009（6）