“國五條”鎖緊投機需求

楊紅旭

3月2日，地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則公布。國務院要求各地區(qū)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，對限購進行升級，房價上漲過快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按規(guī)定征收20%個人所得稅，加快中小套型項目審批，禁止囤地、炒地、哄抬房價的開發(fā)商拿地。

“國五條”細則出臺后，網(wǎng)絡上質(zhì)疑之聲甚眾，與以前多數(shù)情況下民眾樂見新政，形成了鮮明反差。

詳觀細則，其實是一個全面、綜合的調(diào)控措施，需求與供應均有著墨。其目標非常明確：嚴格執(zhí)行并完善有關措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保持房價基本穩(wěn)定。

關于需求，細則中提出：我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。

抑制需求的“戲份”因此很重。其一，限購升級。對于已限購城市，非常明確地提出了統(tǒng)一標準：覆蓋全市，一手二手房皆受限，外地有證明者只能擁有1套房。同時提出，其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。

接下來，多數(shù)已限購城市，均需修改自己的限購標準，從嚴執(zhí)行。限制越多，需求萎縮的程度就越大。部分中西部地區(qū)的省會城市，在限購升級之后，住宅成交量或?qū)⒂兴禄．斍敖^大部分三四線城市，房價漲幅溫和，符合標準的極少。

其二，房貸收緊。細則提出：對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款首付款比例和貸款利率。這意味著，近期房價上漲過快的一線城市，甚至少數(shù)二線城市，很可能提高二套房貸的首付和利率。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，信貸是最重要的調(diào)控手段，這將抑制二套房需求。然而二套房需求包括投資需求和改善需求。前者有悖調(diào)控精神，而后者卻屬合理的自住需求。但在二套房貸的確定標準上，未能實行“認房不認貸”，這樣無助于保護改善需求。

其三，交易稅加碼。細則明確：對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。這一條最不得民心，很多人持反對態(tài)度。原因有二：一是稅負比以前（按交易總額的1%～2%）增加了幾倍；二是稅收容易被轉(zhuǎn)嫁給買方。

為保護換房需求，現(xiàn)行一項優(yōu)惠措施有望繼續(xù)：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，繼續(xù)免征個人所得稅。另外，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免個人所得稅的政策理應恢復（原來存在，2010年9月被叫停）。

關于供應，則乏善可陳。細則中有一條：增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，要進一步增加年度住房用地供應總量。然而，調(diào)控升級后，整個市場會降溫，這會使開發(fā)商對于市場走勢的預期變得謹慎，甚至是悲觀，也就會降低購地和開工的積極性。這將反過來影響未來1～2年的新房供應量。

當市場降溫后，即便國土部和地方政府推出更多的土地，可開發(fā)商卻不愿購地，仍是無助于增加住宅供應。眾所周知，房價最終由供求關系決定，而“國五條”細則以抑制房地產(chǎn)的投資投機需求為主，其中還會誤傷部分合理的自住需求，而所謂增加供應的措施又是國土部的一廂情愿，則房價依然難出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。

一系列新政與細則出臺后，不同性質(zhì)的購房者需求，也會發(fā)生變化。在地方細則出臺之前，部分購房者因擔心以后20%的高額個稅被轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，而突然加速出手，導致二手房市場出現(xiàn)“趕末班車”的現(xiàn)象，很多房地產(chǎn)交易中心人山人海。

等所有細則塵埃落定后，二手房成交量將顯著萎縮。確實會有部分人轉(zhuǎn)而購買新房，但據(jù)此認為新房價格將大漲，是站不腳的，市場整體降溫后，新房市場不可能逆勢而上。由于一線城市房價上漲偏快，是重點調(diào)控地區(qū)，二套房貸也將會收緊，所以未來一線城市的住宅需求將有所萎縮。新政之下，投資投機需求將繼續(xù)減少，改善需求也會因二手房所得稅及二套房貸收緊將有所減退，而首次置業(yè)需求的比重將有所提高。