爭奪天津“地王”

吳凡

天津“地王”誕生半個(gè)月后，有關(guān)中標(biāo)方的迷霧才逐漸散開。

2012年12月24日下午3點(diǎn)半，面對(duì)在場的媒體，融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）天津公司總經(jīng)理遲迅只說了一句：“我們盡力了！”此前，融創(chuàng)拿下這塊地被認(rèn)為是十拿九穩(wěn)的事情。

而中標(biāo)方順義新城的竟拍代表，在現(xiàn)場簽訂了掛牌地塊成交確認(rèn)書后匆匆離去，沒有接受記者的采訪。

就在幾分鐘之前，編號(hào)為津南天（掛）2012-117號(hào)的天津市南開區(qū)天塔道地塊以46.2億元的價(jià)格被北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“順義新城”）拍得。46.2億元的總價(jià)和15000元/平方米的樓面均價(jià)，都創(chuàng)下天津2012年土地交易市場的最高紀(jì)錄，亦位列2012年全國經(jīng)營性用地出讓金額的第四位。

天塔道地塊因其超過10萬平方米的大體量和環(huán)線內(nèi)、緊鄰地鐵的優(yōu)越位置，被認(rèn)為是2012年天津土地出讓的黃金地塊。在拍賣之前，多家房企均傳出購買意向，其中以融創(chuàng)呼聲最高，但最終由大型國企魯能控股的順義新城拍得，這一出“地王反轉(zhuǎn)劇”，折射了當(dāng)下中國土地市場發(fā)生的微妙變化。

退出者

無論是天塔道的獲得者魯能，還是拼到最后一刻的融創(chuàng)，都不是天塔道地塊最早的參與者。據(jù)《中國新聞周刊》的了解，天塔道地塊最初是為華潤“度身定制”的，天津南開區(qū)政府希望引進(jìn)華潤的萬象城項(xiàng)目，因此在前期，并沒有其他房企參與進(jìn)來。

天塔道的地理位置優(yōu)越，位于天津市南開區(qū)天塔道北側(cè)，東至衛(wèi)滓南路，南至天塔道，西至水上公園東路，北至水上公園北道、已出讓地塊，在天津房產(chǎn)交易中心《天津市中心城區(qū)2012年招商地塊簡介》24個(gè)地塊中位列榜首。

穿過天津市最主要的南北向主干道衛(wèi)津路向南，經(jīng)過天津大學(xué)、南開大學(xué)，過八里臺(tái)立交橋就是天塔道地塊；左右兩側(cè)分別是標(biāo)志性建筑——天津電視塔和市區(qū)最大的公園——水上公園周邊的商業(yè)配套包括上谷商業(yè)街、八里臺(tái)商業(yè)街和時(shí)代奧城商圈等；2012年新近開通的天津地鐵三號(hào)線天塔站就設(shè)在該地塊上，從天津火車站可以直接乘地鐵到達(dá)。

而“天津市區(qū)黃金位置超過10萬平方米的大體量地塊，近幾年都屬罕見”。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對(duì)《中國新聞周刊》如此評(píng)價(jià)這個(gè)地塊的價(jià)值。

如此稀缺的地塊，注定價(jià)格不菲。2012年11月23日，天津土地交易中心發(fā)布公告，天塔道地塊掛牌價(jià)為36.96億元（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)），還未開拍，已經(jīng)超過2012年7月一街之隔的八里臺(tái)師大地塊的成交價(jià)29，7億元，成為天津的新地王幾成定局。

而華潤置業(yè)早在2012年3月就發(fā)布消息，將在天塔西側(cè)建天津的第一座華潤萬象城。

但是問題出在了規(guī)劃上。

在天塔道地塊的出讓公告中，明確規(guī)定該地塊采取帶規(guī)劃方案出讓，土地受讓人需嚴(yán)格按規(guī)劃方案實(shí)施建設(shè)，不得擅自修改。

這份規(guī)劃要求：天塔道地塊地上建筑面積將不大于30.8萬平方米，其中商業(yè)金融類不大于20.9萬平方米（包括商業(yè)、酒店、寫字樓，不得建設(shè)酒店型公寓）、住宅建筑面積不大于9.9萬平方米；綠地率不小于15%，建筑密度不大于55%，建筑限高200米。

在商業(yè)開發(fā)方面，將結(jié)合地鐵出站口，在地下一層安排規(guī)模不小于3萬平方米的商業(yè)設(shè)施，并且該地下空間應(yīng)與天塔及東北側(cè)已出讓項(xiàng)目的地下空間相連通；商業(yè)業(yè)態(tài)要建成高端百貨店或?qū)Ｙu店，并規(guī)定了競買人在報(bào)名時(shí)須遞交與國際知名酒店品牌管理公司簽訂的該宗地酒店經(jīng)營管理協(xié)議或其同意進(jìn)駐的確認(rèn)函。

對(duì)于工期，公告中要求自土地出讓合同簽訂之日4個(gè)月內(nèi)開工，臨天塔道4.4萬平方米沿街商業(yè)須于2013年12月31日前竣工并開業(yè)，臨水上公園北路5.5萬平方米集中商業(yè)須于2014年12月31日前竣工并開業(yè)，其余項(xiàng)目須于2015年6月30日前全部竣工。

知情者向《中國新聞周刊》透露，這份規(guī)劃中，純商鋪的體量遠(yuǎn)小于華潤對(duì)萬象城的要求。因此，華潤提出希望能夠?qū)σ?guī)劃進(jìn)行一些修改，但是南開區(qū)政府方面表示認(rèn)可該規(guī)劃，在得到修改規(guī)劃無望的信息之后，華潤只得無奈選擇放棄。

而即使認(rèn)可這份規(guī)劃的意向房企，比如保利，在按照規(guī)劃對(duì)該地塊的投入產(chǎn)出進(jìn)行測算后發(fā)現(xiàn)，結(jié)果不令人滿意，性價(jià)比較低。

保利的退出，還與其央企身份有關(guān)。

天塔道地塊只是2012年11月以來全國各城市陸續(xù)產(chǎn)生的多個(gè)地王之一。在此之前，11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)公司和中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司聯(lián)合體以27.7億元競得黃浦區(qū)兩地塊；11月30日，中冶置業(yè)以56.2億元的底價(jià)拿下南京下關(guān)區(qū)濱江G50地塊，成為當(dāng)時(shí)的2012年全國總價(jià)地王，同一天，中國奧園以底價(jià)34.1億元競得廣州番禺新城地鐵上蓋超大體量商業(yè)地塊；12月10日，中海以20億元入駐深圳寶安尖崗山，成為今年的深圳地王。12月12日，包括萬科、綠地在內(nèi)的企業(yè)聯(lián)合體以54.31億元拍得上海南站地塊。

針對(duì)地王頻出的情況，國土部12月中旬召開2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會(huì)，相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地要避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)異常的高價(jià)地，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導(dǎo)市場。中冶以56.2億元競得的南京下關(guān)濱江G50地塊也受到了國土部的公開調(diào)查。而國資委也已經(jīng)在內(nèi)部明確表態(tài)和要求央企“一律不當(dāng)?shù)赝酢薄?p>

黑馬魯能

天塔道地塊的最終爭奪，在12月24日下午正式開始。

在掛牌時(shí)間結(jié)束之前，已有四輪報(bào)價(jià)，達(dá)到37.09億元，比掛牌初始價(jià)高出1300萬元。

天房集團(tuán)在最后時(shí)刻退出，14點(diǎn)30分，融創(chuàng)和順義新城進(jìn)入最后的拍賣競價(jià)階段。37.1億元起叫，每次加價(jià)100萬元或其整數(shù)倍。

這是兩家不同的企業(yè)。

持有224號(hào)號(hào)牌的北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司，由魯能英大集團(tuán)有限公司和北京財(cái)富房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司共同投資注冊成立。成立于2002年，注冊資本3億元人民幣。其中魯能英大集團(tuán)公司出資55%。

而融創(chuàng)則是一家發(fā)源于天津的房地產(chǎn)企業(yè)。在天津憑借海逸長洲、時(shí)代奧城等項(xiàng)目成為高端市場的領(lǐng)頭羊，是2011年天津樓市的銷售冠軍，以融創(chuàng)對(duì)天津的了解和在各方面的關(guān)系，融創(chuàng)對(duì)天塔道地塊覬覦久矣。

坐在現(xiàn)場最后一排、手持221號(hào)號(hào)牌的融創(chuàng)天津公司總經(jīng)理遲迅出席，在他身邊的工作人員則一直和董事長孫宏斌保持著通話聯(lián)系。

拍賣開始，順義新城代表報(bào)價(jià)幅度首先引起關(guān)注，他們極少加價(jià)100萬元，而多是200萬元或者500萬元。

這樣的速度下，17分鐘之后，價(jià)格已經(jīng)超過了40億元。

此時(shí)的樓面價(jià)是13000元/平米，已經(jīng)超過了融創(chuàng)的承受范圍之內(nèi)的理想價(jià)格。之后，融創(chuàng)的舉牌速度明顯放緩，而對(duì)于主持人兩次提出把加價(jià)幅度從每次100萬元提升至500萬元的建議，遲迅都表示拒絕。

反觀順義新城方面，舉牌速度依舊，突破41億元只用了3分鐘。

15點(diǎn)，價(jià)格達(dá)到44億元。價(jià)格達(dá)到45億元仍然只用了3分鐘，45億元之后，融創(chuàng)似乎要放手一搏，在最后的10分鐘里，融創(chuàng)出價(jià)比之前要快，但遲迅出價(jià)時(shí)已經(jīng)右手托腮，表情略顯無奈，而順義新城依舊保持著原有的節(jié)奏。

15點(diǎn)08分，順義新城叫出46億元，此時(shí)全場目光都集中到后排融創(chuàng)的方向。

樓面價(jià)格已經(jīng)逼近15000元/平方米，這是融創(chuàng)方面的接受極限。

“結(jié)果已經(jīng)很明朗，在場的所有人都知道，融創(chuàng)不會(huì)再追了。”彼時(shí)正在現(xiàn)場的天津樂居副總經(jīng)理胡津偉告訴《中國新聞周刊》。

拍賣槌最終在順義新城喊出46.2億元后落下。經(jīng)過192輪競拍，順義新城拿下天塔道地塊，樓面價(jià)15000元/平方米，溢價(jià)率24.53%，天津2012年出讓總價(jià)和樓面價(jià)雙料地王就此誕生。46.2億元的價(jià)格在2012年全國經(jīng)營性用地出讓金額排名第四。

對(duì)于與天塔道地塊失之交臂，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示出很大的遺憾。“我們關(guān)注天塔道地塊多年，天津是融創(chuàng)的大本營，天塔道又是天津最好的地塊之一，融創(chuàng)關(guān)注天塔道地塊多年，希望在這塊地上做一個(gè)天津最好的、能和一線城市好項(xiàng)目媲美的極品，最終還是沒有拿到，很遺憾。但是再好的東西也要價(jià)格合適，我們必須遵守紀(jì)律學(xué)會(huì)放棄。”在拍賣結(jié)束后的第一時(shí)間，他在其實(shí)名認(rèn)證的新浪微博上寫道。

在幾天后的2012年融創(chuàng)中國業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)天津公司總經(jīng)理遲迅再次表達(dá)了對(duì)錯(cuò)過天塔道地塊的遺憾，遲迅對(duì)《中國新聞周刊》表示，將繼續(xù)關(guān)注天津的優(yōu)質(zhì)地塊，包括距離天塔道地塊不足一公里的手表廠地塊，甚至不排除未來和魯能在天塔道地塊進(jìn)行合作的可能。

在天津地產(chǎn)界人士看來，魯能或許比融創(chuàng)更適合來開發(fā)天塔道地塊。

一方面，融創(chuàng)的資金實(shí)力難以和財(cái)大氣粗的魯能相比，2012年中，在和綠城聯(lián)合上海拿地之后，孫宏斌曾經(jīng)私下透露，融創(chuàng)手中的現(xiàn)金有30多億，即使加上下半年銷售回籠的資金和新的融資，能否順利支撐整個(gè)天塔道地塊的開發(fā)資金也未可知，一旦出現(xiàn)閃失，荒廢這樣一塊黃金地對(duì)整個(gè)天津的房地產(chǎn)市場都會(huì)是一個(gè)沉重的打擊。

放棄對(duì)于融創(chuàng)也是比較明智的選擇。資金壓力太大，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的回籠速度要慢很多。

另一方面，盡管融創(chuàng)在天津有開發(fā)時(shí)代奧城商業(yè)板塊的經(jīng)驗(yàn)，但是這一經(jīng)驗(yàn)難稱成功。由于遠(yuǎn)離商業(yè)上的城市中心，引進(jìn)的商戶亦缺乏明顯的特色以吸引人氣，奧城板塊在初期經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)年的冷清，經(jīng)過了將近十年數(shù)輪業(yè)態(tài)調(diào)整和商戶調(diào)整才漸有起色，但也僅限于生活、餐飲方面，商鋪的部分，奧城的美美百貨至今仍然處于空置狀態(tài)。

“融創(chuàng)能做成什么樣子，大體的輪廓是能夠看得到的，做多好做多差，基本都出不去這個(gè)圈，而魯能對(duì)于天津市場是完全陌生的，至少能夠讓我們拭目以待，看看魯能將會(huì)怎樣開發(fā)這塊地。”胡津偉說。

雖然其房地產(chǎn)以住宅、特別是大戶型高端住宅和別墅為主，但魯能對(duì)自己商業(yè)開發(fā)能力表達(dá)了信心。在對(duì)《中國新聞周刊》的回復(fù)中，魯能認(rèn)為其房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持的是住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉的策略，運(yùn)營有多家五星級(jí)酒店和大型商場，并舉出北京優(yōu)山美地、重慶星城、濟(jì)南領(lǐng)秀城、三亞灣新城、海口海藍(lán)椰風(fēng)等項(xiàng)目產(chǎn)品的例子。

而對(duì)于首次進(jìn)津即高調(diào)拿下地王，魯能方面表達(dá)了對(duì)進(jìn)軍天津的決心和對(duì)未來天津房地產(chǎn)市場的看好。

魯能的進(jìn)津也有望進(jìn)一步催生出天津房地產(chǎn)市場的變化。從2011年開始，各大房企就開始在天津跑馬圈地；2012年7月中海奪師大八里臺(tái)地塊，今次的天塔道地王又被魯能拿下，本地企業(yè)、民企已經(jīng)無法和財(cái)大氣粗的國企競爭，2012年，保利已經(jīng)取代融創(chuàng)成為天津的樓市銷售冠軍；另一方面，連續(xù)產(chǎn)生地王也顯示出企業(yè)對(duì)天津房地產(chǎn)市場的看好。

相較于已經(jīng)接近飽和的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，天津城區(qū)的土地供給充足，2013年，中心城區(qū)和濱海新區(qū)還會(huì)有多塊土地出讓，可能引發(fā)更加激烈的競爭。

開發(fā)懸念

對(duì)于天塔道地塊這樣一個(gè)總價(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到120億到150億元的規(guī)劃復(fù)雜的項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的綜合開發(fā)實(shí)力要求非常高，其考驗(yàn)的不僅僅是開發(fā)商的資金實(shí)力，同時(shí)也考驗(yàn)著操盤能力和對(duì)商業(yè)的運(yùn)營能力。

政府希望通過將天塔道地塊和師大八里臺(tái)地塊規(guī)劃成高端商業(yè)區(qū)和完整的配套設(shè)施，帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值。師大八里臺(tái)地塊作為2012年7月完成出讓的前任“地王”，同樣被規(guī)劃成商服、住宅綜合用地，按照規(guī)劃，未來它們將和尚未掛牌的手表廠地塊共同構(gòu)成南開區(qū)的樓市核心區(qū)域。

相比商業(yè)地產(chǎn)，天津的住宅市場的需求應(yīng)該可以消化天塔道地塊不大的體量；酒店的部分，魯能很有可能會(huì)采取和專業(yè)的酒店管理集團(tuán)合作的模式；而商業(yè)開發(fā)將會(huì)如何進(jìn)行，是魯能未來開發(fā)中最大的考驗(yàn)。引進(jìn)什么樣的合作者、采取怎樣的合作方式，都需要魯能好好斟酌。

“商業(yè)開發(fā)需要和天津的整體商業(yè)氛圍結(jié)合，相對(duì)住宅市場，天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，如果是住宅市場，天津可以排到1.5線城市。而商業(yè)地產(chǎn)顯然達(dá)不到這個(gè)高度。”胡津偉表示，“商業(yè)的部分，魯能未來很可能引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)管理合作方進(jìn)行運(yùn)營和維護(hù)。”

而魯能接下來的第一步，首先將是通過住宅銷售回籠資金。2012年7月出讓的八里臺(tái)師大地塊住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2013年4月開盤，胡津偉據(jù)此推算，天塔道地塊的開盤日期應(yīng)該不會(huì)晚于2013年下半年。