新國五條，見招拆招

金姬

2013年的中國樓市，“個稅20%”可能是最重要的關鍵詞。而由此引發(fā)的假離婚潮、“避稅三十六計”成了我們茶余飯后的談資。它不但就發(fā)生在我們身邊，甚至我們自己也可能正為了鉆政策空子而絞盡腦汁。

而專家對“新國五條”見招拆招后表示，坊間的各種避稅良計，大多只是“看上去很美”的自作聰明而已。政策制訂者早就設計了各種應對招數(shù)，大伙很可能辛辛苦苦折騰一番之后，卻連一點小便宜也討不到。

一家三口的房產(chǎn)騰挪

《新民周刊》：本來一套房子的產(chǎn)權(quán)證上有夫妻和孩子的名字，而小孩子成年要結(jié)婚了，為了作為自己的婚前財產(chǎn)，想要領證前再買一套房，那么這就算是成年人的第二套房了。為此，父母想在原先那套房子的房產(chǎn)證上去掉小孩的名字，需要花費多少錢，等多少天？

陳楚裕（上海元竹律師事務所主任律師）：去掉在父母房子中的成年子女姓名，至少要35個工作日，而且要準備一大堆的證件原件和復印件。

張海清（中原集團研究中心總監(jiān)）：這個過程還需按照三分之一房產(chǎn)份額支付契稅（普通住宅為交易總價的1.5%，第二套和非普通住宅為交易總價的3%）。

《新民周刊》：在父母房產(chǎn)證上有子女名字和沒有子女名字，在將來父母房產(chǎn)繼承方面會有何不同？父母把房產(chǎn)贈與子女，和子女直接繼承相比，遺產(chǎn)稅和贈與稅，哪個更高？

陳楚裕：一方面，在父母房產(chǎn)證有子女姓名的，法律上房子為父母與子女共同共有（如有約定產(chǎn)權(quán)份額的，則為按份共有）。在將來父母去世遺產(chǎn)繼承，遺產(chǎn)的范圍不同，有子女姓名的，房子的三分之二產(chǎn)權(quán)份額為遺產(chǎn)，沒有子女姓名的，房子的100%產(chǎn)權(quán)份額為遺產(chǎn)，繼承目前是免稅的，因此，只有一個子女情況下，房子有子女姓名和沒有子女姓名，在繼承過戶稅費上沒有差別。現(xiàn)在我國沒有遺產(chǎn)稅。

另一方面，父母把房產(chǎn)贈與子女，主要涉及到公證費、契稅和個人所得稅：贈與需要辦理贈與公證書，公證處一般按照房價的1%收費公證費；國家稅務總局明確，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅，一般為房價的3%。

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，再按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

因此在繼承免稅的情況下，父母把房產(chǎn)在生前贈與子女并不劃算。

認房又認貸

《新民周刊》：現(xiàn)在對于第幾套房的認定，是既認房又認貸嗎？是以家庭為單位嗎？房產(chǎn)交易中心和銀行的認定標準是否有所不同？

張海清：按規(guī)定，銀行房貸認定標準是“認房又認貸”，房產(chǎn)交易中心的購房資格認定是“認房不認貸”。都以家庭為單位。認定渠道包括房屋登記系統(tǒng)以及銀行貸款記錄，其中銀行貸款記錄可行性高，而房屋登記認定因為還未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，很多地方對二套房認定僅限本地。

具體落實情況取決于各地執(zhí)行尺度，部分地方、部分銀行對二套房貸認定具有靈活空間，例如，雖有貸款記錄，但之前房產(chǎn)已出售，仍有可能會被認定為首套。

《新民周刊》：如果丈夫名下沒有房產(chǎn)，共同居住的房屋的房產(chǎn)證上只有妻子一個人的名字。這套房產(chǎn)屬于妻子婚前財產(chǎn)，但丈夫也參與婚后還貸。如果現(xiàn)在丈夫本人要買房，算首套房還是第二套房？

張海清：算第二套。購房資格認定以家庭為單位。

《新民周刊》：假設夫妻共有N套房，房產(chǎn)證上兩人都有名字。如果兩人離婚，房產(chǎn)全部歸其中一人，另一方買房是否算首套房？

陳楚裕：算首套房，但是如果有房產(chǎn)貸款記錄的話，銀行可能會認定為第二套。

《新民周刊》：如果夫妻共有一套房，而丈夫的父母，在他們的房產(chǎn)證上也有他的名字，這是否意味著丈夫如果再買房就算第三套房？

張海清：算第三套房。

《新民周刊》：子女把自己的唯一住房贈與父母，然后購房是否算首套？

張海清：算首套。

避稅方法不靠譜

《新民周刊》：據(jù)說現(xiàn)在一些二手房交易，上下家在簽訂購房合同的時候，再簽訂一個補充協(xié)議，后者寫著房子交易價格以評估價進行，多出的部分是購買家里裝修和家電的錢，既然房子本身不漲價，也就無所謂20%的稅。這種避稅方式是否可行？

陳楚裕：不可行。首先，家里裝修和家電，只要有發(fā)票等證據(jù)證明，依法就可以在總房款中扣除，相應的個稅應稅所得額就減少，依法扣減本身就是售賣人的權(quán)利，不是避稅手段；如弄虛作假，做低房價，則涉嫌逃稅，金額大的話，要面臨刑事責任。

其次，稅務部門對房產(chǎn)交易實行納稅價格由評估公司進行評估核定，評估價一般也接近市場價；再次，如遇到下家不履行補償協(xié)議，則上家還要通過訴訟追回剩余的房款。最后，下家再次出售房屋時，房屋的原值是按本次交易價格確定，下家也面臨差額過大，需要繳納高額個人所得稅。

《新民周刊》：有些人考慮在二手房交易中簽一個陰陽合同，一份合同是真實成交價格，另一份合同是為了規(guī)避個稅的虛假成交價格。以一套原價150萬元，實際成交價格200萬元的二手房為例，如果按照新政計征20%的個稅，那么需要繳納10萬元的個稅；如果通過簽署陰陽合同，將成交價格填寫成150萬元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個稅。這樣可行嗎？

張海清：評估價與原值也有一定差額，只可以在一定程度上做低房價。如果房價低于交易中心的評估價，將無法完成過戶。另外，由于成交價被做低，再次出售時承擔的稅費會增加。

至于簽訂陰陽合同，總房款的差額部分是買賣雙方私下交易，不進入銀行的保證金賬戶，有一定風險。

《新民周刊》：如果夫妻兩人為了房產(chǎn)避稅假離婚，是否可以找律師簽訂協(xié)議約定復婚內(nèi)容，例如等一方賣房/買房成功后即可復婚，這樣的協(xié)議是否可行有效？

陳楚裕：法律上不承認假離婚，凡是在民政部門辦理離婚登記的話，均具有離婚的法律效力，離婚協(xié)議書約定的內(nèi)容對雙方具有法律約束力。不可以找律師簽訂協(xié)議約定復婚內(nèi)容，是否復婚，需要男女雙方本人自愿到民政部門辦理登記結(jié)婚手續(xù)。即使簽訂了復婚內(nèi)容的協(xié)議，一方不履行協(xié)議復婚，法律上也不能強制另一方履行協(xié)議復婚。

《新民周刊》：網(wǎng)上還流傳過特別“奇葩”的二手房交易逃稅辦法：“第一步，上家離婚，準備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男（如果有房產(chǎn)的話）；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復婚！” 這招是否可行有效呢？

陳楚裕：從嚴格的法律規(guī)則上講，在各方都遵守約定的情況下，這招確實可行有效；但是如有一方不遵守約定的話，則后果很嚴重：首先上家男與上家女離婚手續(xù)辦理完畢，房產(chǎn)更名至上家男名下，如上家男不再繼續(xù)下一步，則上家女，面臨凈身出戶的窘境；其次上家男與下家女辦理結(jié)婚登記手續(xù)，房產(chǎn)登記為共同共有后，下家女不再繼續(xù)下一步，則上家男與下家女離婚，需要分居滿兩年，離婚時房產(chǎn)50%歸下家女所有，上家將面臨家庭破裂和財產(chǎn)損失一半。

最后，上家男與下家女辦理離婚登記手續(xù)，房產(chǎn)過戶至下家女名下后，下家女依據(jù)婚姻而取得房屋產(chǎn)權(quán)，無須支付房款，在下家男和下家女不支付房款的情況下，上家男和上家女將血本無歸。即使在各方事先簽訂協(xié)議的情況下，仍然無法避免以上風險，因為婚姻系人身屬性權(quán)利，不能強制履行。

《新民周刊》：有人支招“自買自賣”。例如A和信得過的親屬簽訂購房合同，以約定價格成交。當然，親屬并沒有向A支付購房款。若干年后，A想賣房，可以親屬的名義賣房，而親屬名下只有一套房產(chǎn)，滿五年后免征個人所得稅。在這次交易過程中，A把房子轉(zhuǎn)賣給親屬，只產(chǎn)生了房屋總價3%的契稅和2%個人所得稅，與20%個人所得稅相比顯然只是一個零頭。

還有人獻計“虛假訴訟”——“抵押房產(chǎn)償還欠款買方先把房款交給賣方。賣方按照房款，打一張欠條給買方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿以房產(chǎn)抵償。最后，買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶。這樣，不論是否限購，都可以過戶。”

這兩招是否可行？有何風險？

陳楚裕：這兩招都不可行，風險極大。

“自買自賣”首先房產(chǎn)過戶至親屬名下，法律上就是親屬的財產(chǎn)，占用了親屬家庭的購房資格，親屬家庭再買房就要按第二套房對待，其次如親屬對外有負債，則房產(chǎn)出售款須用于還債；再次如親屬不守信用，只認沒有支付房款，不認可房子實際歸A所有，則房屋升值利益歸親屬所有；最后，房屋轉(zhuǎn)賣產(chǎn)生了總價的3%契稅和2%個人所得稅，20%個人所得稅是按照差額計算的，在房價沒有大幅度升值的情況下，差額20%與總價5%，孰高孰低，不能進行簡單的對比。

“虛假訴訟”成功過戶概率幾乎為零，法院審理民間借貸糾紛，只會判處被告在判決生效之后歸還借款，逾期支付須加倍支付遲延履行期間的債務利息。被告不不履行生效文書確定的還款義務，原告有權(quán)申請法院強制執(zhí)行，在被告名下有銀行存款的情況下，法院直接通知銀行協(xié)助執(zhí)行扣劃被告名下的銀行存款，在沒有銀行存款的情況下，法院執(zhí)行時采取委托拍賣機構(gòu)拍賣被告名下房地產(chǎn)，所得款項用于支付拍賣費用、執(zhí)行費用和歸還欠款。

只有在經(jīng)過兩次拍賣無人應拍的情況下，才采取以房抵債做法，法院是依據(jù)評估機構(gòu)作出的評估價的80%確定拍賣保留價，第一次拍賣流拍的話，第二次拍賣保留價可以在上次保留價的基礎上降低20%確定，經(jīng)過兩次拍賣，保留價是市場評估價的64%，仍然無人應拍可能性極低。即使出現(xiàn)這種極端情況，法院裁定以房抵債的前提是被告無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，而被告收取原告的所謂“欠款”不久，應仍在被告名下銀行賬戶，法院完全可以執(zhí)行。即使最終法院裁定以房抵債，原告和被告視同買賣雙方應繳納各種稅款仍應先行繳納，才能過戶，同時被告欠錢不還的事實還將被記錄到征信系統(tǒng)，影響個人征信記錄。

個稅20%之后，還有房產(chǎn)稅

《新民周刊》：如果男女結(jié)婚前以沒房的一方名義買房，年薪不夠，為了得到銀行更多的貸款，另一方是否可給這一方的辦貸銀行的銀行卡打入一筆錢，使之成為金卡客戶，銀行在放貸審核時就可以跳過工資明細？

陳楚裕：可以，但最好是以個人借款的方式，以免結(jié)婚不成的話，該筆款項性質(zhì)被認定為是婚前贈與。

《新民周刊》：二手房個稅按照轉(zhuǎn)讓所得20%計征，這一政策大概什么時候正式落地執(zhí)行？執(zhí)行的時間劃定是按照二手房交易環(huán)節(jié)中的哪個時間點為準？差額計算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本？

張海清：具體落地時間以各地執(zhí)行為準。新舊政策以網(wǎng)簽時間劃定。

其實二手房轉(zhuǎn)讓所得20%的個稅并非新政，只是之前普遍按照“不能正確計算房屋原值和應納稅額”的情況，按總價的 1%-2%執(zhí)行。若新政后嚴格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征，其納稅稅基也并非成交價與原值的簡單差價。北京地稅局就在細則出臺之后發(fā)布公告，確認差額計算中可減除相應稅金和合理費用。

據(jù)中原地產(chǎn)測算，去除稅金、合理費用之后的納稅價格應低于市場預期，但和原來相比成本確有較大幅度增加。假設一套原值100 萬的二手住房升值100萬，扣除相關稅費后按20%征收個人所得稅額占成交價的6.5%。

《新民周刊》：對于那些手上有好幾套房的人來說，雖然租售比很低，但現(xiàn)在是適合仍然掛牌（個稅20%轉(zhuǎn)嫁給下家）還是繼續(xù)觀望？

張海清：有幾套房子的人而言，需根據(jù)個人的資金、財務狀況以及偏好而定。有些有更好投資渠道的人，房子賣了做其他理財也不失為一種選擇。有些人認為雖然租金低，但房子總歸是實在的，再看看后期政策執(zhí)行情況也未嘗不可。從長遠來看，房產(chǎn)稅是大勢所趨。但在目前細則剛落地的情況下，個稅20%完全轉(zhuǎn)嫁給下家，下家可能并不買賬。