舍近求遠(yuǎn)，中國人海外淘房有“癮”還是有“盈”？

徐麗娟　周暢　鄭倩

自古有云“修身、齊家、治國、平天下”、“一屋不掃何以掃天下”，在這樣的文化傳承下，房子似乎是中國人不斷追求的根。

“一屋”從土房土瓦到鋼筋混凝土，外立面、戶型、結(jié)構(gòu)處處體現(xiàn)著硬朗與粗獷的品性。然而換個(gè)角度看，房地產(chǎn)何止是單一的建造樓房呢？服務(wù)、營(yíng)銷、居住理念、人文、景觀……房產(chǎn)同樣需要柔性的品質(zhì)，不僅是一種居住的人文關(guān)懷，更是一種生活品質(zhì)的象征，一種細(xì)致生活的追求。

走到今天，置房置地更開始成為中國人財(cái)富積累的一種手段，衡量人生成就的一項(xiàng)重要指標(biāo)。隨著國內(nèi)通貨膨脹加劇、房產(chǎn)限購等客觀因素愈演愈烈，身家有余的投資者們?cè)趪?yán)苛的環(huán)境中想要找到一條穩(wěn)妥的增值方式，甚至僅僅是保值的方法變得越來越難。與此同時(shí)，國外經(jīng)濟(jì)的低迷也渴望引入新的資金源，海外置業(yè)無疑成為一種雙贏的投資模式而受到熱捧。是的，中國人對(duì)于房子的追捧行為，正在撩撥著世界的神經(jīng)。加拿大、澳大利亞、美國乃至歐洲……

海外購房到底圖什么？他們都淘什么房？他們都去哪淘房？有實(shí)例可以借鑒嗎？讓我們一同關(guān)注。

海外購房圖什么？

據(jù)分析，在中國，凈資產(chǎn)在100萬美元以上的有270萬人，其中30%都在海外進(jìn)行地產(chǎn)投資，第一批“走出去”的超級(jí)富豪專注于高檔物業(yè)，主要以現(xiàn)金買房。現(xiàn)在更多普通買家也開始“走出去”，他們一般采用和在中國買房一樣的按揭做法。此外，擁有50萬美元及以上預(yù)算的購房者所占比例超過60%。

子女出國留學(xué)

據(jù)教育部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)表明，2012年各類留學(xué)回國人員總數(shù)為27.29萬，較2011年增加8.67萬人，增長(zhǎng)了46.57%。而自2008年以來，我國出國留學(xué)人數(shù)一直呈上升態(tài)勢(shì)。在中國富人主要消費(fèi)領(lǐng)域，子女教育費(fèi)用占據(jù)榜單前三。而在教育方式上，出國留學(xué)是中國富人最普遍的選擇，85%的中國富人有計(jì)劃送孩子出國留學(xué)。日益龐大的留學(xué)隊(duì)伍也為海外置業(yè)創(chuàng)造了越來越大的需求。

留學(xué)生在國外讀書一般都要好幾年。在中國人的觀念里，買房不算花錢，租房才算花錢。與其支付高昂的租金，不少經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)厚的家庭寧可選擇在學(xué)校附近購買房屋。既方便給子女提供安逸舒適的環(huán)境，又可利用房產(chǎn)的增值，抵充留學(xué)期間的一些花費(fèi)。

來自四川成都的高同學(xué)，目前還只是紐約曼哈頓佩斯大學(xué)的大三學(xué)生，但她已在99 John住了兩年多。這棟樓在過去的80年中，一直是曼哈頓的地標(biāo)住宅之一。它距離華爾街三個(gè)街區(qū)，距紐約世貿(mào)大樓四個(gè)街區(qū)。2010年9月入學(xué)后，高同學(xué)租下99 John的一間小套房。一個(gè)月后，她的父母就決定在這里買一套一室一廳的公寓，當(dāng)時(shí)總價(jià)差不多為80萬美元。雖然有能力一次性付款，高家為了合理分配投資資金還是選擇了按揭，向匯豐銀行貸款，首付20萬美元。

目前，她的公寓升值到了90萬美元左右。她說，如果自己明年畢業(yè)之后回國，她就將公寓出租，扣除每月450美元的管理費(fèi)和660美元的房產(chǎn)稅后，月收入大概有2300美元。

黃金搭檔：投資+移民

陳先生是一名來自西安的企業(yè)家。他正計(jì)劃在倫敦買房，一套用來自住。陳看上了位于倫敦富人區(qū)的Ebury Square，這是該區(qū)域僅次于海德公園一號(hào)的豪宅，只有71套房源，現(xiàn)總價(jià)200萬英鎊左右。另外，陳先生還想買一套房子用來出租。

陳先生的舉動(dòng)可謂是當(dāng)下中國富人赴海外置業(yè)投資的一個(gè)代表。中國人海外買房，過去早已有之，去海外打拼總要安居。相比之下，如今有什么特點(diǎn)？據(jù)悉，近年來海外置業(yè)中有很大比例是純投資性質(zhì)。“比如我們一下子賣出的20多套房子，其中有七成就是純投資的。”某中介顧問介紹道。目前在澳洲、加拿大、美國等國家，純投資客的比例占總數(shù)近1/3。這些投資客希望通過海外房產(chǎn)投資，利用財(cái)務(wù)杠桿和時(shí)間杠桿原理來配置境外資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由和資產(chǎn)增值的最大化。

這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)之后，西方發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)大幅下滑，過去中國人還要仰望的國家，現(xiàn)在他們的房產(chǎn)竟然成了“價(jià)值洼地”，投資者自然按捺不住。而國內(nèi)對(duì)樓市持續(xù)的打壓，則為海外投資購房火上添油。

雖然在多數(shù)國家和地區(qū)，移民與房產(chǎn)投資不存在直接關(guān)聯(lián)，但隨著歐債危機(jī)的影響擴(kuò)大，歐洲一些國家已經(jīng)率先打破壁壘，如葡萄牙、塞浦路斯等，買房即可移民。在葡萄牙投資50萬歐元，既可以購買一處、也可以購買多處房產(chǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)通過謹(jǐn)慎的投資組合降到最低，可謂是最有價(jià)值的投資移民方式。

回報(bào)穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)永久

對(duì)國內(nèi)投資客來說，海外購房的最大動(dòng)力無疑是相對(duì)穩(wěn)定的高回報(bào)。按英國丹德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（Dandara Ltd）中國代表處銷售總監(jiān)王磊所說，2009年至2011年底，倫敦地區(qū)住宅單價(jià)有14.7%的增幅，一些需求高的區(qū)域單價(jià)漲幅甚至達(dá)到每年近10%的高增長(zhǎng)。

王磊預(yù)計(jì)，未來10年，倫敦人口將由780萬增至840萬，需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。而近年住宅建筑許可證發(fā)放遠(yuǎn)低于需求，同時(shí)受奧運(yùn)政策影響，政府投入93億歐元助推倫敦經(jīng)濟(jì)，“我們預(yù)測(cè)倫敦物業(yè)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲。”

至于倫敦的租賃市場(chǎng)，王磊介紹，過去兩年內(nèi)倫敦的房租上漲了7.7%，年租金回報(bào)率高達(dá)6%以上，遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州等中國大城市（約2%）。而且空置期短，需求旺盛。

而相對(duì)于國內(nèi)70年的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，海外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)不可啟及。在國內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)投資，物業(yè)的剩余使用期限越短，該物業(yè)的價(jià)值會(huì)越低。可大多數(shù)海外房屋的價(jià)值會(huì)隨著土地的增值而增加。

澳洲房產(chǎn)便是永久產(chǎn)權(quán)的代表，但非澳洲居民必須先獲得當(dāng)?shù)赝赓Y檢討局約60天的批準(zhǔn)，才可進(jìn)行買賣。為此，移民不失為兩全之策。

他們都淘什么房？

“走出去的優(yōu)良傳統(tǒng)”——學(xué)位房

“叫你羨慕嫉妒恨”——豪宅、土地

“走出去的優(yōu)良傳統(tǒng)”——學(xué)位房

在國內(nèi)，好學(xué)校附近的學(xué)位房總是被炒出天價(jià)，再破爛的房子，也可以山雞變鳳凰。在海外，中國人依舊將這樣的“優(yōu)良傳統(tǒng)”繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大。擁有好學(xué)校附近的居住片區(qū)往往也會(huì)有很好的環(huán)境和交通，因此新移民削尖腦袋也想住在這樣的片區(qū)。而且，好學(xué)區(qū)的房宅也非常保值。