美國投資移民六種常見陷阱

豐祥

看似劃算的美國投資移民“買賣”，并非所有的項目都是餡餅，有些甚至是陷阱。蛇年新春伊始，美國投資移民（EB-5計劃）的一顆“地雷”被引爆。北伊利諾伊州地區法院已受理了美國證監會對芝加哥會議中心提起的證券欺詐訴訟，美國證監會并要求法院凍結該項目的所有資金。

自此，這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過250名投資人（大多來自中國大陸）通過該項目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。這也給有意移民的中國人敲響警鐘——海外移民絕不僅僅是“錢”的事，還需擦亮雙眼、做足功課，避免落入移民陷阱。

陷阱1：證券欺詐

瞞天過海，千萬美元管理費被揮霍一空；

標榜為政府項目，卻被當地政府多次“切割”

所有騙局都有真相大白的一天。2月6日，美國證券會起訴芝加哥會議中心違反了3項證券法規定，“以欺詐方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬美元的管理費”。起訴書稱，被告以“刻意誤導和虛假信息騙取了超過250名外國投資人的資金”，其私募招股書中的“項目價值評估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經將“超過90%的管理費揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風險”。

此前，該項目的推廣公司在芝加哥會議中心項目介紹中總結了五個優勢：芝加哥會議中心收入高，運營成本極低；這個酒店達到42%的入住率就可開始盈利；這個項目將保障每一位投資人獲得綠卡；這是一個政府對投資保障作出承諾，并由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位；還有完善的退出機制等。

真相是如何呢？該項目的所有者、現年28歲的Anshoo Sethi被神話成有30多年經營酒店開發生意的家族，但根據《科恩房地產日報》2009年報道，他的家族“從未開發過一家酒店”；

這個項目多次被中介標榜為政府項目，事實上卻被美國當地政府多次切割，并被明確否認“政府代言”；

該項目稱由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的LoopCapital投資銀行保證資金完全到位，事實上那不過是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利等投行相提并論。即便是這個小投行，也并沒有給這個項目提供任何資金保障……

當然，項目方和中介對投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因為他們的項目做得好，有競爭者出于嫉妒刻意破壞。

陷阱2：“區劃”游戲

混淆概念，利用法律漏洞玩區劃游戲；

模糊“人口普查區”與“行政區”概念

對于一些美國投資移民項目而言，除證券欺詐外，移民公司往往還會利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區劃游戲”。

美國移民法設定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項目位于“目標就業區”，即高失業率地區，投資門檻就下降至50萬美元。何謂“目標就業區”呢？按照美國移民法明確規定與美國移民局網站解釋，目標就業區必須是農村地區或者失業率高于全國平均指數150%的地區。

然而，曾在各大移民公司網站上占據頭條位置的紐約時代廣場項目的廣告與報道中，有著如此的表述“這個酒店的位置在42號街和第9大道把角的位置，是一個黃金地段”，“有著絕佳的地理位置”。既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標就業區”而享受50萬美元的優惠條件呢？

移民公司給出的解釋是，此“稀缺項目”“位于曼哈頓核心區僅有的三個目標就業區113、115和119人口普查區中的115區，也是曼哈頓核心區唯一有紐約州政府正式出具目標就業區證明信的項目，而其他位于曼哈頓核心區的移民項目都要求100萬美元的投入”。

人口普查區是非常細分的區劃，而目標就業區一般應以行政區劃為標準。有些項目，尤其是房地產項目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區”與“行政區”劃混淆概念，玩著“區劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規則的小塊地區，以獲得市場利益。

這一“區劃”游戲，對投資人的影響何在？毋庸置疑，這些項目的投資人將面臨著綠卡申請被拒絕的危險，至少他們的移民申請審核進度會受到很大影響。一旦項目被確定不符合美國移民法的要求，項目投資人不僅損失金錢，更損失了時間與機會。

陷阱3：“租戶就業”

裝聾作啞，捏造亮眼就業數字；

計算方法不合理，早被美移民局否決

同時，房地產類項目以“租戶就業模式”吸引投資，閃亮的數據后很可能就是一個陷阱。按照美國移民法規定，每100萬元的投資（如項目位于目標就業區則為50萬美元）必須創造10個就業機會才能使投資人獲得永久綠卡。由此可見，創造就業是實現“美國夢”的最后一道必須跨越的高欄。

那么，這中國移民公司和美國的房地產投資項目是從哪兒得到那些節節攀升的就業數字呢？答案是租戶。房地產項目通常會將租戶的雇傭人數也計算在項目就業內。例如，辦公室出租給一個企業，該企業雇傭100人，項目方就將此就業人數囊括在間接就業數字內，稱為“租戶就業模式”。

但是移民公司和房地產項目方沒有告訴投資人的是：這一模式已經受到美國移民局的直接否決。早在2012年2月，美國移民局就清晰地區分了租戶創造的就業與EB-5業主創造的就業，明確表示因為租戶的商業決定而產生的就業不能歸功于EB-5業主。

美國移民局認為這一計算模式“在經濟學上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業之間的聯系是微弱的，不足以形成合理的經濟方法”，并限制房地產項目的就業計算應僅僅包括符合條件的“建筑類就業與日常物業維護管理就業”。

然而，中國的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業模式”的EB-5投資移民項目時，卻閉口不提美國移民局的這一規定。

陷阱4：資本“注”水

過橋貸款資本結構或充溢水分

隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋

投資者在選擇投資移民項目時經常會問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例？畢竟，這直接關系到投資成本的收回的可能，以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續生存的幾率。

市場上大多數項目都以公開資本結構取信潛在投資人。紐約威斯汀酒店項目公布數據顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時代廣場酒店項目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

初看數據，面面俱到，言之有物。實際上，EB-5投資項目的資本結構也可充溢水分。最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務費先行放貸，但此貸并不實際投入項目，而是固定在托管賬戶或者項目方賬戶內充當“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣，項目實際資本結構將與最初公布的比例大相徑庭。

政府承諾的財政支持，尤其是長期的財政支持，存在太多變數。看似堅實的數據，可能是一顆不定時的炸彈，隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋。

陷阱5：虛浮保證

政府項目？產權擔保？

未必都能高枕無憂

美國移民法明確規定，投資移民申請人必須承擔風險，除第三方擔保外，任何其所投資的項目提供的擔保都將視為違反此法律條款。在市場推廣中，有的項目或移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能讓投資人高枕無憂嗎？

不少項目標榜自己為“政府項目”，就本質而言，美國沒有真正的政府項目。美國各級政府的自身財政來源全部來自于納稅人，撥款權掌握在國會或州及地方議會手中，而非政府手中。再看產權擔保能否真正成為投資保障。如房屋建設或運營中有銀行投入，銀行必然會有第一受償權。美國銀行鐵面無私，一旦產生按揭支付拖延，到時間就收走房屋，強行拍賣，拍賣價格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標。投資移民債權人隨時都可能血本無歸。

陷阱6：托管煙霧

資金托管最誤導人

只能提供有限保護

在各種所謂的投資保障中，最誤導人的也許就是資金托管賬戶。通常提供資金托管的投資移民項目會向投資人提供一個托管賬戶，在I-526臨時綠卡獲得批準前，該資金不得被動用，只有在I-526獲得批準后，資金才能被投入到項目中。由此可看出托管賬戶只能對投資人提供有限保護。

對于一個新的、未經歷移民局層層審核的項目，這樣的托管賬戶為投資人設置了一定的保護。但對于像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業區域中玩“區劃”游戲的項目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護。這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批準后，在I-829階段因為項目公司無法創造足夠的就業而無法獲得永久綠卡。

但對于像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業區域中玩“區劃”游戲的項目，或者是像夏威夷機場這種面臨創造就業難題的項目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護。

這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批準后，在I-829階段因為項目公司無法創造足夠的就業而無法獲得永久綠卡。

對于那些小孩已經接近21周歲的投資人來說，在獲得臨時綠卡3年后才知道無法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項目。

由此可見，對于那些沒有成功案例的新項目，托管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護。對于那些成熟的EB-5項目，托管賬戶可能會導致資金從托管賬戶劃撥到項目方時，就業已經完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，托管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護。