王二家的空房和空置率的解讀

郭凱

王二有3個兒子，一大家子都住在同一個屋檐下，很是熱鬧，也很讓村里人羨慕。轉眼間，兒子們都到了談婚論嫁的年紀，也都有了對象。老大準備明年結婚，老二、老三選了后年。要結婚就得有房，王二決定一家人這就忙起來，今年先把老大結婚的房蓋了，明年再蓋老二和老三的。

經過揮汗如雨的幾個月后，老大的新房終于蓋好了，就在王二房子的邊上。因為婚事要等到明年，老大還是繼續和父母兄弟住在一起，新房則空在那里。到了晚上，路過王家，一邊的房子燈火通明，另一邊卻黑燈瞎火。年底，村里的干部來登記，王二實話實說，新房已經蓋好，但是還沒住人。干部二話沒說，在空置率一欄寫下了50%。

到了第二年，老大如期舉行了婚禮并住進了新房。這一年，王家又蓋了兩幢房子，一幢給老二，一幢給老三。和老大一樣，老二、老三在結婚之前還是繼續和父母住在一起。結果到了晚上，王家的4幢房子里，總是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了年末一登記，王家房子的空置率繼續是50%。

到了第三年，王二決定和兒子們住在一起。大兒子那時已經帶著全家去外地打工了，王二就在老二和老三家輪流住著，王二的老房和老大的房子則空在那里。到了晚上，王家的房子還是兩幢亮燈，兩幢沒亮燈。到了一年一度空置率統計的時候，王二家房子的空置率連續三年保持50%。

進入第四年，王二覺得家里空著那么多房子挺浪費的。說來也巧，經常有外村人來問王二房子賣不賣。那些人看起來都挺有錢的，口氣也挺大：“你開個價吧，只要你愿意賣就成。”王二后來覺得價錢合適，就把自己的老房和老大的房子賣給外村人了。賣了之后，也沒見那些外村人來住過。一到晚上，王家的房子繼續是半邊亮著燈，已經賣出去的那半邊黑著燈。這一年統計空置率的時候，王家房子的空置率變成了0，因為王家已經沒有空房了。不過問題是，真實的空置率并沒有變化——王家原來的4幢房子里，繼續還是一半有人住，一半沒人住。

如果一個外人不知道王二家里發生的這些事情，而只是從遠處數黑燈的房子，那得到的印象會是王家房子的空置率連續4年都是50%。性急的人也許會立刻下結論：王家的房子嚴重過剩。只是，同樣的統計數字背后的故事卻是不一樣的。

這幾年，各種關于嚴肅調查住房空置率的呼聲越來越高，國家統計局也表示要利用人口普查的機會進行空置率的調查，這些都是非常正面的事情，早就應該做了。只是無論最后調查出來的空置率是多少，在解讀空置率是高還是低的時候，都必須謹慎再謹慎，正如前面王二的例子，同樣的空置率，背后的原因卻極不相同。

在一個買房、租房的主要目的就是用來居住的社會里，空置率可以大致反映住房供給和需求的相對多少。由于人口流動性和其他制度性因素（比如說是否存在價格管制，交易成本是否合理），供給和需求相對平衡所對應的空置率也不會是0，一個經濟社會里的房子總要有一些冗余度。在這種情況下，如果空置率高于正常的冗余度，那反映的也許就是住房在當前的價格下存在過度供給。王家的房子在第三年的空置率就有點類似這種情形：王家其實只需要兩幢房子，但是王家有4幢房子。這時50%的空置率反映的就是住房的過剩。

當買房不只是為滿足當前居住的需要，同時還有投資用途的時候，空置率和住房供給是否過剩的邊界就開始變得模糊。從住房資源有效分配的角度說，投資購房造成的空置率上升是對資源很大的浪費，并反映了分配的問題——有人住不起房子，有人買了房子卻空著。但從嚴格的供給需求的角度看，并沒有清晰的界限來認定，買房自住是需求，而買房投資就不是需求。沒錯，買房自住也許是一種更穩定的需求，從宏觀穩定的角度說，也許是一種蘊含風險更小的需求；而投資購房可能存在巨大的波動，并會通過推高房價對普通老百姓造成負面的影響，也可能蘊藏著更大的金融風險。因此，從政策的角度說，抑制投資性購房的需求存在合理性。但這些并沒有否認投資性需求也是需求。這種情況就像王二家的房子在第四年的情況。從住人的角度說，確實空著兩幢房，存在浪費，這和第三年的時候一樣。但如果立刻就從這里跳到住房供大于求這樣一個結論，恐怕就有點太快了。結合中國金融體系的現狀，投資性的購房需求可能會在很長時間里都相當強勁，只是這樣的“投資”對整個社會而言，是一種很缺乏效率的投資。

而對于仍然處于轉型過程中、城市化進程正在快速推進的中國，空置率更應該放在一個動態的視角下觀察才合理。一個賣車的，如果在賣車的黃金季節之前大量進車，造成了庫存率上升，這樣的庫存率上升是自然的，因為很快就會被消化掉。而如果過了賣車的黃金季節，庫存率仍然很高，那他恐怕就要開始睡不著覺了。王二家的房子，頭兩年的空置率也是50%，但應該沒有人會覺得那樣的空置率需要擔心，因為這些空置的房子是為未來的需求準備的。中國的城市化進程還遠未結束，從宏觀角度看，城市住房空置率偏高和沒有結構性過剩的現象在中國有同時存在的可能性。或者換一個角度說，處于城市化進程中的中國，其正常的空置率會高于那些成熟經濟體的空置率。這就像北京的環路，四環路在2001年全線修通的時候，整個路上空蕩蕩的。但如果在那時就下結論說四環路修得太超前，那眼光怕是太靜態了。

中國空置住房的背后，恐怕上面幾種成分都包含，還有不少這里沒有談到的情況，比如說中國的人口結構和人口的空間分布。這些因素的相對重要性也會隨著時間的推移而變化，而且可能會變化得很快。這就要求對空置率的解讀不能僅僅停留在表面的數字上，更應該仔細分析背后的原因。