海南樓市岌岌可危開發(fā)商血本無歸大量清盤

文|吳雪君

做了十幾年房地產(chǎn)生意的溫競松，從未像現(xiàn)在這樣焦慮過。本想靠著2012年冬天——海南房地產(chǎn)業(yè)一年中最重要的銷售季節(jié)起死回生，可事與愿違，眼下他開發(fā)的樓盤還積壓著近1000套房源。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米，同比2011年未實(shí)施限購政策之前的成交量下降明顯。

“做了這么多年房地產(chǎn)，從來沒這么冷過。” 2月18日下午4點(diǎn)半，坐在海口海秀中路的一家茶館里，47歲的溫競松一邊抽著煙，一邊用飛快的語速談?wù)撝纳狻，F(xiàn)在最讓他頭疼的是，如何吸引客戶來購買自己公司開發(fā)的樓房，不要讓公司岌岌可危的資金鏈出現(xiàn)斷裂，“如果2013年行情還像現(xiàn)在這樣，一些房產(chǎn)商就沒戲了。”溫競松掐斷煙頭，有點(diǎn)發(fā)狠地說。

血本無歸

三十年河?xùn)|，三十年河西。溫競松沒想到僅僅才兩年時(shí)間，海南的樓市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，讓曾經(jīng)賺得盆滿缽滿的他開始血本無歸。

2010年1月，國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內(nèi)急劇膨脹，購房者和開發(fā)商都蜂擁而至，催生了自上世紀(jì)90年代后海南樓市的第二波熱潮。

正是奔著這股熱潮，溫競松在2010年初從廣東轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，以每畝20幾萬的價(jià)格收購了位于海口府城一個(gè)老工業(yè)區(qū)內(nèi)的200畝地塊。這是一塊工業(yè)用地，他收購后以每畝30多萬元的價(jià)格補(bǔ)交了地價(jià)差，將這幅地塊變更為住宅用地。

很快，溫競松在這塊土地開發(fā)了一個(gè)住宅小區(qū)，隨之以每平方米8500元的價(jià)格對外出售，整個(gè)項(xiàng)目下來獲利1個(gè)多億。

“沒有什么比房地產(chǎn)來錢更快了。”。提起海南建設(shè)國際旅游島后的第一桶金，溫競松至今仍像做夢一樣。隨后他又通過入股、直接收購等方式，在海口、瓊海、陵水收購了4塊地皮，面積從幾十畝到500多畝不等，摩拳擦掌準(zhǔn)備大干一番。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)的總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂遍地開花。

而就在這時(shí)候，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，熱火朝天的海南樓市隨之在2011年開始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍。

“一方面是政府對樓市調(diào)控力度加大，限購限貸導(dǎo)致許多投資客信心大失；一方面由于價(jià)格飆升太多，當(dāng)時(shí)對于海南樓市泡沫重現(xiàn)的質(zhì)疑四起，讓2011年海南樓市‘有價(jià)無市’。” 這一切都讓溫競松措手不及。

“眼下，大部分開發(fā)商都像被架在爐火上炙烤一般煎熬難受。”溫競松坦言，目前自己公司的資金鏈已經(jīng)難以支撐，頭兩年賺的利潤全部砸了進(jìn)去。

降價(jià)銷售

2月17日，記者在溫競松海口秀英西路開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目看到，整座小區(qū)已封頂，裝修工程進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，不久便能交付使用。“可盡管如此，但整座小區(qū)的銷售并不樂觀，開盤近一年多了，還剩近半的房源。”該小區(qū)的銷售人員說。

據(jù)溫競松介紹，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)約每平方米1500元，建設(shè)成本3000元，加上稅費(fèi)和銷售成本等，預(yù)期銷售價(jià)格為8500元。但目前，該小區(qū)僅以每平方米6980元的價(jià)格對外出售，這意味他開發(fā)的這個(gè)項(xiàng)目正在無利可圖地對外清盤。

“再不降價(jià)快速清盤，公司資金鏈撐不了多久了。”溫競松直言，隨著資金的日益吃緊，目前許多再“扛”不下去的開發(fā)商也紛紛加入低價(jià)銷售的大軍中。

“位于海口西海岸的濱海新天地正式開盤，開盤當(dāng)天是6.8折，算下來每平方米不足9000元。”溫競松說。

據(jù)了解，西海岸是海口市著名的濱海景觀地帶，是海口房價(jià)最高的地段之一，目前數(shù)十個(gè)樓盤正在這里建設(shè)或者銷售，每平方米均價(jià)在1.5萬元左右。

不僅如此，同樣位于海口西海岸的西海瑞園2011年的價(jià)格還在1.3萬元每平方米以上，短短兩年不到，降幅超3成，現(xiàn)在價(jià)格為9000元每平方米。“事實(shí)上，2012年初，這個(gè)樓盤就開始降價(jià)，是當(dāng)時(shí)西海岸同類型樓盤中第一家單價(jià)跌破萬元的。”溫競松透露。

采訪中，一位開發(fā)商也透露說，在三亞、海口、瓊海、陵水、文昌等地，有大量樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價(jià)格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點(diǎn)，甚至跌破起始售價(jià)。

“2012年，在文昌一個(gè)樓盤甚至以‘跳水’價(jià)開盤，精裝房每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤滯銷。”該開發(fā)商說。

一份相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比2011年，2012年海南整體成交量下滑了20%，成交價(jià)格下調(diào)基本在20%左右。

洗牌在即

“現(xiàn)在就想著趕緊把目前這關(guān)過了，資金壓力緩解后，多搜集一些信息，看看能不能轉(zhuǎn)行做點(diǎn)別的。”眼下，越來越感到吃力的溫競松想到了轉(zhuǎn)行。可是轉(zhuǎn)行做什么呢？在和朋友聚會聊天時(shí)，他總是坦誠地請朋友提建議。

溫競松說，現(xiàn)在相當(dāng)一批從事房地產(chǎn)的公司都處于停業(yè)、歇業(yè)的狀態(tài)。兩天前一個(gè)房地產(chǎn)的朋友已決定轉(zhuǎn)行，并在同行間發(fā)布消息，將以低于業(yè)內(nèi)三分之一的價(jià)格轉(zhuǎn)讓公司正在開發(fā)的項(xiàng)目及手頭兩塊地理位置不錯(cuò)的地皮。這家成立于1995年的房地產(chǎn)公司就這樣打算退出了。

不過，交談中，溫競松也坦言：讓他轉(zhuǎn)行，還真有點(diǎn)舍不得。“現(xiàn)在申請調(diào)整規(guī)劃和改變土地性質(zhì)越來越難，如果轉(zhuǎn)行的話，用了十幾年的時(shí)間在房地產(chǎn)上建立的關(guān)系都將作廢。”如此一想，讓手頭還有幾塊地皮的他又心有不甘。

“可現(xiàn)實(shí)很殘酷，哪有那么多想不想。”溫競松無奈地表示，如果購房者觀望情緒還這么濃烈，在這次“拉鋸戰(zhàn)役”的背后，一場房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在來臨。

溫競松告訴記者，現(xiàn)在像他們這種中小開發(fā)商資金吃緊，無措之下以價(jià)換量，以回籠資金。可也正如此，一場行業(yè)重新洗牌正在悄悄醞釀，“大魚吃小魚，中小開發(fā)商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”溫競松苦笑，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發(fā)商優(yōu)勢更大——一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業(yè)，而像他這種中小開發(fā)商越來越難分得一杯羹。