海南樓市岌岌可危開發商血本無歸大量清盤

文|吳雪君

做了十幾年房地產生意的溫競松，從未像現在這樣焦慮過。本想靠著2012年冬天——海南房地產業一年中最重要的銷售季節起死回生，可事與愿違，眼下他開發的樓盤還積壓著近1000套房源。

據最新統計顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米，同比2011年未實施限購政策之前的成交量下降明顯。

“做了這么多年房地產，從來沒這么冷過。” 2月18日下午4點半，坐在海口海秀中路的一家茶館里，47歲的溫競松一邊抽著煙，一邊用飛快的語速談論著他的生意。現在最讓他頭疼的是，如何吸引客戶來購買自己公司開發的樓房，不要讓公司岌岌可危的資金鏈出現斷裂，“如果2013年行情還像現在這樣，一些房產商就沒戲了。”溫競松掐斷煙頭，有點發狠地說。

血本無歸

三十年河東，三十年河西。溫競松沒想到僅僅才兩年時間，海南的樓市已經發生了翻天覆地的變化，讓曾經賺得盆滿缽滿的他開始血本無歸。

2010年1月，國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內急劇膨脹，購房者和開發商都蜂擁而至，催生了自上世紀90年代后海南樓市的第二波熱潮。

正是奔著這股熱潮，溫競松在2010年初從廣東轉戰海南，以每畝20幾萬的價格收購了位于海口府城一個老工業區內的200畝地塊。這是一塊工業用地，他收購后以每畝30多萬元的價格補交了地價差，將這幅地塊變更為住宅用地。

很快，溫競松在這塊土地開發了一個住宅小區，隨之以每平方米8500元的價格對外出售，整個項目下來獲利1個多億。

“沒有什么比房地產來錢更快了。”。提起海南建設國際旅游島后的第一桶金，溫競松至今仍像做夢一樣。隨后他又通過入股、直接收購等方式，在海口、瓊海、陵水收購了4塊地皮，面積從幾十畝到500多畝不等，摩拳擦掌準備大干一番。

據官方統計，僅僅在2010年，海南全年房地產開發就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構統計，開發商2010年在海南房地產的總投資不低于1000億元，房地產項目可謂遍地開花。

而就在這時候，隨著國家房地產調控政策的持續打壓，熱火朝天的海南樓市隨之在2011年開始急轉直下，一度陷入冰凍。

“一方面是政府對樓市調控力度加大，限購限貸導致許多投資客信心大失；一方面由于價格飆升太多，當時對于海南樓市泡沫重現的質疑四起，讓2011年海南樓市‘有價無市’。” 這一切都讓溫競松措手不及。

“眼下，大部分開發商都像被架在爐火上炙烤一般煎熬難受。”溫競松坦言，目前自己公司的資金鏈已經難以支撐，頭兩年賺的利潤全部砸了進去。

降價銷售

2月17日，記者在溫競松海口秀英西路開發的房地產項目看到，整座小區已封頂，裝修工程進入施工圖設計階段，不久便能交付使用。“可盡管如此，但整座小區的銷售并不樂觀，開盤近一年多了，還剩近半的房源。”該小區的銷售人員說。

據溫競松介紹，當時這個項目樓面地價約每平方米1500元，建設成本3000元，加上稅費和銷售成本等，預期銷售價格為8500元。但目前，該小區僅以每平方米6980元的價格對外出售，這意味他開發的這個項目正在無利可圖地對外清盤。

“再不降價快速清盤，公司資金鏈撐不了多久了。”溫競松直言，隨著資金的日益吃緊，目前許多再“扛”不下去的開發商也紛紛加入低價銷售的大軍中。

“位于海口西海岸的濱海新天地正式開盤，開盤當天是6.8折，算下來每平方米不足9000元。”溫競松說。

據了解，西海岸是海口市著名的濱海景觀地帶，是海口房價最高的地段之一，目前數十個樓盤正在這里建設或者銷售，每平方米均價在1.5萬元左右。

不僅如此，同樣位于海口西海岸的西海瑞園2011年的價格還在1.3萬元每平方米以上，短短兩年不到，降幅超3成，現在價格為9000元每平方米。“事實上，2012年初，這個樓盤就開始降價，是當時西海岸同類型樓盤中第一家單價跌破萬元的。”溫競松透露。

采訪中，一位開發商也透露說，在三亞、海口、瓊海、陵水、文昌等地，有大量樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價格一度繼續上漲，但2012年大多數已經回落到起點，甚至跌破起始售價。

“2012年，在文昌一個樓盤甚至以‘跳水’價開盤，精裝房每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤滯銷。”該開發商說。

一份相關數據統計，相比2011年，2012年海南整體成交量下滑了20%，成交價格下調基本在20%左右。

洗牌在即

“現在就想著趕緊把目前這關過了，資金壓力緩解后，多搜集一些信息，看看能不能轉行做點別的。”眼下，越來越感到吃力的溫競松想到了轉行。可是轉行做什么呢？在和朋友聚會聊天時，他總是坦誠地請朋友提建議。

溫競松說，現在相當一批從事房地產的公司都處于停業、歇業的狀態。兩天前一個房地產的朋友已決定轉行，并在同行間發布消息，將以低于業內三分之一的價格轉讓公司正在開發的項目及手頭兩塊地理位置不錯的地皮。這家成立于1995年的房地產公司就這樣打算退出了。

不過，交談中，溫競松也坦言：讓他轉行，還真有點舍不得。“現在申請調整規劃和改變土地性質越來越難，如果轉行的話，用了十幾年的時間在房地產上建立的關系都將作廢。”如此一想，讓手頭還有幾塊地皮的他又心有不甘。

“可現實很殘酷，哪有那么多想不想。”溫競松無奈地表示，如果購房者觀望情緒還這么濃烈，在這次“拉鋸戰役”的背后，一場房地產行業洗牌正在來臨。

溫競松告訴記者，現在像他們這種中小開發商資金吃緊，無措之下以價換量，以回籠資金。可也正如此，一場行業重新洗牌正在悄悄醞釀，“大魚吃小魚，中小開發商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”溫競松苦笑，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發商優勢更大——一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業，而像他這種中小開發商越來越難分得一杯羹。