面向房地產市場主體的簡易面積測算方法

李 平 劉澤剛

(1.麗水市房地產管理處，浙江 麗水 323000;2.麗水職業技術學院，浙江 麗水 323000)

近年來，關于商品房面積的糾紛愈來愈多，購房人往往將矛頭指向房地產開發商，認為面積有水分歸根到底是一些不法開發商“玩弄面積貓兒膩”所致。事實上隨著《城市商品房預售管理辦法》《房產測量規范》以及《房產測繪管理辦法》等規范化管理辦法的出臺后，房地產開發公司進行面積作假的情況大為減少，房地產開發公司不是專業的房產測繪單位，其往往不能對各種面積做出詳細而又合理的解釋。房地產行政管理部門往往也是精于產權的認定，具體的面積測算往往是直接采用房產測繪成果，而無力單獨核算。因此有必要采用簡單易行的方法進行貌似復雜的房產面積測算，讓房地產市場的主體即房地產開發企業、房地產管理部門、購房人找到他們需要的答案。

1 房產面積測算的術語與一般規定

1)房產面積測算的內容。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產權面積、使用面積等。2)房屋的面積。房屋建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑物面積。建筑物的層高在2.20 m及以上。使用面積:房屋戶內全部可以使用空間面積。房屋的產權面積:指房地產管理部門認定的擁有所有權的建筑面積。房屋共有建筑面積:各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。3)面積測算的要求。各類面積測算必須獨立測算兩處，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以m2為單位，取至0.01 m2。分攤系數取至小數點后6位。4)建筑面積的計算。按照功能、結構以及房地產管理部門的規定，建筑的面積分為全部計入建筑面積(如永久性單層房屋、房屋內的夾層、插層、技術層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位等)，一半計入建筑面積(如與房屋相連有上蓋無柱的走廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，未封閉的陽臺、挑廊等)，不計入建筑面積(如凸出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術層等)。

2 共有建筑面積分攤的計算模型

根據規定共有建筑面積的攤算方法，分成按幢一次進行共有建筑面積分攤(俗稱一級分攤)和共有建筑面積分級依次分攤(俗稱多級分攤)。

1)按幢一次進行共有建筑面積分攤的計算模型。

計算全幢共有建筑面積:全幢共有建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間等。單獨具備使用功能的獨立使用空間按現行技術標準的規定主要指車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等。為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。

圖1 1層建筑平面圖

2)計算共有建筑面積分攤系數:全幢共有建筑面積分攤系數=全幢共有建筑面積/全幢各套內建筑面積之和。

3)計算套所得共有建筑面積:套所得共有建筑面積=套內建筑面積×全幢共有建筑面積分攤系數。

4)計算套建筑面積:套建筑面積=套內建筑面積+套分攤建筑面積。

按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算:

其中，k為面積的分攤系數;si為各單元參加分攤的建筑面積，m2;Δsi為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2;∑Δsi為需要分攤的分攤面積總和，m2;∑si為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算進行分攤。

3 簡易面積測算方法的實現——以多功能綜合樓為例

圖2 2層～5層建筑平面圖

某商住綜合樓1層～5層商住樓平面示意圖如圖1與圖2所示，其中1層為商業用房，北側為全封閉陽臺;2層～5層為住宅樓，南北兩側為全封閉陽臺，共有分攤情況如圖1，圖2所示。用Excel表格程序對此商住綜合樓的房產面積測算如下。

通對圖1與圖2可以計算得出如表1所示數據。

表1 根據平面圖計算所得各項面積 m2

在層序號與房序號對應格填寫套內面積(單位:m2)，如表2所示 B4 為74.63，C4 為74.11，依次類推，填完表格。

計算公式如下:

商業套內面積為:445.70(H4)。

商業功能區套內面積為:445.70(I4)。

住宅臺內面積為:1 884.08(I6=H6+H8+H10+H12)。

住宅單獨分攤面積為:47.31 ×4=189.24。

商業住宅共同分攤面積為:24.15 ×5+47.31 ×4=168.06。

總分攤面積:353.70(D18+189.24)。

功能區1分攤面積:29.74(C2×(D18/(C18+C19)))。

功能區2分攤面積:327.56(E18－F18)。

分攤系數k1=0.066 716(F18/C18)。

分攤系數k2=0.173 859(F19/C19)。

功能區1分攤后建筑面積為:房屋面積×(1+k1)。

功能區2分攤后建筑面積為:房屋面積×(1+k2)。

表2 分攤系數與房屋面積測算詳細表 m2

4 結語

本文通過電子表格Excel簡易程序實現了一個商住綜合樓的面積測算工作，程序簡單明了，過程條理清晰，結果合理可靠，程序快速地實現了分攤系數計算，各套房屋的建筑面積計算，并在表格中完成對計算結果的校核。其他類型的房屋面積測算完全可以仿照上述過程進行。通過上述計算可以幫助房地產管理部門判定開發企業提供的房屋面積測算成果是否合格，房地產開發企業認定房產測繪部門提供的成果是否符合各項規范，成果計算是否準確，購房人了解其所購買的房屋的各項面積是否真實，對參與房地產市場活動的各個主體具有一定參考價值。

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［2］丁楊洋.淺談房產測繪中共有面積分攤的計算方法［J］.華東科技，2012(6):17-18.

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