商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位選擇影響因素分析

□文/馬金鑫

（德州學(xué)院 山東·德州）

一、前言

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的消費(fèi)水平大幅提升。各種商業(yè)企業(yè)隨之發(fā)展而來，因此商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位選擇將成為企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素之一。在這里筆者將地區(qū)的相關(guān)商業(yè)企業(yè)的空間區(qū)位選擇問題做具體分析。

如何正確地對待商業(yè)企業(yè)空間的區(qū)位，調(diào)查地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況探究對策促使其區(qū)位優(yōu)勢能更好發(fā)輝，是新的歷史條件下商業(yè)企業(yè)最重要的使命，形勢所需，刻不容緩，本文從多個(gè)方面做了調(diào)查，反映了商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位的狀況對促進(jìn)本地區(qū)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所幫助。

二、研究對象與研究方法

（一）研究對象。全文的研究對象是某地區(qū)的商業(yè)企業(yè)，全文抽取了三所商業(yè)企業(yè)B1、B2、B3進(jìn)行了調(diào)查研究。

（二）研究方法。層次分析法（簡稱AHP）是由美國匹茲堡大學(xué)教授T.L.saaty在20世紀(jì)七十年代提出的一種簡便、靈活而又實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法。其基本思路是將一個(gè)復(fù)雜問題按其屬性分解為若干元素，并根據(jù)其關(guān)聯(lián)關(guān)系構(gòu)建一個(gè)按目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層排列起來的有序的多目標(biāo)、多層次的遞階層次結(jié)構(gòu)，遞階層次結(jié)構(gòu)中上一層次的元素作為準(zhǔn)則對下一層次有關(guān)元素起支配作用。先通過兩兩比較的方式確定層次中諸元素的相對重要性，然后綜合評估主體的判斷，確定諸元素相對重要性的總順序。層次分析法特別適用于那些難于完全采用定量分析方法的復(fù)雜決策問題。

三、研究因素

（一）對區(qū)位認(rèn)知的狀況。區(qū)位一詞來源于德語“standort”，英文于 1886年譯為“l(fā)ocation”，即定位置、場所之意，我國譯成區(qū)位，日本譯成“立地”，有些意譯為位置或布局，在某些情況下也可用。課本中的解釋是：“某事物的區(qū)位包括兩層含義：一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系?！睂^(qū)位一詞的理解，嚴(yán)格地說還應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：1、它不僅表示一個(gè)位置，還表示放置某事物或?yàn)樘囟繕?biāo)而標(biāo)定的一個(gè)地區(qū)、范圍；2、它還包括人類對某事物占據(jù)位置的設(shè)計(jì)、規(guī)劃。區(qū)位活動是人類活動的最基本行為，是人們生活、工作最初步和最低的要求，可以說，人類在地理空間上的每一個(gè)行為都可以視為是一次區(qū)位選擇活動。例如，城市功能區(qū)（商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、文化區(qū)等）的設(shè)置與劃分，城市綠化位置的規(guī)劃以及綠化樹種的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)的位置選擇，國家各項(xiàng)設(shè)施的選址等。

（二）影響商業(yè)企業(yè)區(qū)位決策的因素

1、當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r。商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇應(yīng)從分析當(dāng)?shù)氐氖袌龃笮。l(fā)展水平、富裕程度等方面入手來進(jìn)行空間區(qū)位的選擇。

商業(yè)企業(yè)區(qū)位與其他產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別在于它的消費(fèi)者指向（商業(yè)企業(yè)，區(qū)位與人口的分布呈比例）。人口密度大的區(qū)域商業(yè)企業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對大。如，一線城市與二三線城市相比，商業(yè)企業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)模有明顯的不同。

在市場中，和人口規(guī)模同樣重要的因素是消費(fèi)者收入。收入的差異主要表示在市場區(qū)域的總購買力和收入等級間產(chǎn)生的購買行為模型的差異上。其結(jié)果是對商業(yè)企業(yè)區(qū)位的類型、數(shù)量和規(guī)模要求不同。一般來說，高收入的市場區(qū)域與低收入的市場區(qū)域相比較，平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，而且消費(fèi)的檔次也高，因此對商業(yè)企業(yè)區(qū)位的數(shù)量和類型的要求也不同，如高級購物中心一般指向高收入?yún)^(qū)域。

2、企業(yè)空間距離分析。消費(fèi)者要克服空間距離的作用所付出的空間費(fèi)用是決定消費(fèi)者選擇購物地點(diǎn)的一個(gè)重要因子。隨著購物地距離的增加，在該地購買的家庭數(shù)會減少，特別是消費(fèi)者日常生活用品表現(xiàn)的更加需求減少明顯。消費(fèi)者數(shù)量減少意味著零售企業(yè)的需求減少，這種關(guān)系可用下圖的空間需求曲線來表示。（圖1、圖2）

圖1

圖2

需求空間曲線的空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售區(qū)位空間的結(jié)構(gòu)。如果需求空間曲線變化平緩，即距離費(fèi)用可忽略，表明所有的購物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售中心進(jìn)行，表示零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性；相反，如果需求空間曲線變化很陡然，表示市場區(qū)域被若干個(gè)零售商業(yè)中心分割，零售區(qū)位也趨于分散。

3、交通條件分析。交通條件對零售區(qū)位的作用可通過交通費(fèi)用的變化來表示。一般而言，交通設(shè)施條件好的市場區(qū)域，消費(fèi)者購物所需要的時(shí)間會縮短，空間費(fèi)用會降低；對零售區(qū)位而言，其商品的銷售范圍會擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)模等級也有可能擴(kuò)大。因此，在重要的交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。

4、商業(yè)企業(yè)間的競爭。商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營同種類型的商業(yè)企業(yè)數(shù)量和競爭力有密切的關(guān)系。關(guān)于區(qū)位空間競爭的理論，霍特林有過精辟的論述，他認(rèn)為，當(dāng)需求無限且非彈性的條件下，在直線市場只存在兩個(gè)企業(yè)時(shí)，這兩個(gè)企業(yè)應(yīng)該在距直線市場的中點(diǎn)處布局。當(dāng)需求有彈性時(shí)，兩者將在距直線市場的端點(diǎn)四分之一分散布局。斯考特認(rèn)為，寶石店的布局趨勢是分散大于集中，但飲食店通過競爭有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，接近競爭者的布局較明顯。因此，對新開業(yè)的企業(yè)來說，必須要分析競爭者的數(shù)量、可能占有市場的利率，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與競爭者間的區(qū)位空間關(guān)系，是接近布局還是相距一定距離布局。

對于商業(yè)企業(yè)來說，其區(qū)位趨勢是在競爭中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)而形成的商業(yè)中心。各大商業(yè)企業(yè)在競爭中又存在著互補(bǔ)關(guān)系，對于多目的購買行為的消費(fèi)者是最佳的購物空間選擇。

表1 判斷矩陣元素aij的標(biāo)度方法

表2

5、地價(jià)對商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的作用。特定區(qū)位的商業(yè)企業(yè)是通過競爭來獲得，能支付最高地價(jià)的商業(yè)企業(yè)最終占有這一特定區(qū)位。地價(jià)是土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)反映，是指用來購買土地的效用或?yàn)轭A(yù)期經(jīng)濟(jì)收益所付出的代價(jià)。地價(jià)的高低與土地的區(qū)位條件有關(guān)。交通的便利程度、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購買者支付土地價(jià)格的重要因子。市中心是全市交通網(wǎng)絡(luò)的輻輳點(diǎn)，具有最佳的交通便捷性和可通達(dá)性，其空間關(guān)聯(lián)性也最好，因而地價(jià)也達(dá)到最高。隨著離市中心距離的增加，通達(dá)性和關(guān)聯(lián)性逐漸減弱，地價(jià)也會隨著降低。但是，在遠(yuǎn)離市中心的某些地段，由于環(huán)境綜合滿足度提高，地價(jià)也有上升的可能性。

對于追求收入最大化的商業(yè)企業(yè)而言，無疑最高地價(jià)區(qū)位是最佳的選擇。B3等企業(yè)不僅位于市區(qū)中心位置，而且周邊的交通業(yè)也極為便利。所以，該區(qū)位便成了商業(yè)企業(yè)最佳的區(qū)位選擇。當(dāng)然過高的地價(jià)也阻礙了部分企業(yè)對該區(qū)位的選擇。

四、研究結(jié)果和分析

（一）層次分析法的步驟和方法。運(yùn)用層次分析法構(gòu)造系統(tǒng)模型時(shí)，大體可以分為以下四個(gè)步驟：1、建立層次結(jié)構(gòu)模型；2、構(gòu)造判斷（成對比較）矩陣；3、層次單排序及其一致性檢驗(yàn)；4、層次總排序及其一致性檢驗(yàn)。

（二）研究過程

1、建立層次結(jié)構(gòu)模型。將決策問題分為3個(gè)層次：最高層：即目標(biāo)層。表示決策的目的、要解決的問題，即層次分析要達(dá)到的總目標(biāo)：——選擇哪個(gè)商業(yè)企業(yè)的區(qū)位。

中間層：即準(zhǔn)則層。表示采取的方案所涉及的中間環(huán)節(jié)——市場狀況、企業(yè)的空間距離和交通條件、商業(yè)企業(yè)間的競爭、地價(jià)的作用

最低層：即方案層。表示決策時(shí)的備選方案——B1、B2、B3。（圖3）

圖3

其中，A1、A2、A3、A4、A5分別表示市場狀況、空間距離、交通條件、企業(yè)間的競爭和地價(jià)；B1、B2、B3分別表示三種方案。

2、構(gòu)造判斷（成對比較）矩陣。在確定各層次各因素之間的權(quán)重時(shí)，使用一致矩陣法，即：不把所有因素放在一起比較，而是兩兩相互比較。判斷矩陣的元素aij用Santy的1-9標(biāo)度方法給出。（表1、圖4）

圖4 構(gòu)造準(zhǔn)則層對目標(biāo)層的判斷矩陣

元素之間兩兩對比，對比采用相對尺度。設(shè)要比較各準(zhǔn)則A1、A2….An對目標(biāo)Z的重要性。

3、一致性檢驗(yàn)

（1）一致性檢驗(yàn)概述。對應(yīng)于判斷矩陣最大特征根λmax的特征向量，經(jīng)歸一化（使向量中各元素之和等于1）后記為W。W的元素為同一層次因素對于上一層次因素某因素相對重要性的排序權(quán)值，這一過程稱為層次單排序。考察完全一致的情況，判斷矩陣必須滿足：

經(jīng)一致比較推出：

λ為判斷矩陣最大特征根，n為判斷矩陣維數(shù)；

CI=0，有完全的一致性；

CI接近于0，有滿意的一致性；

CI越大，不一致越嚴(yán)重。

為衡量CI的大小，引入隨機(jī)一致性指標(biāo) RI。（表 2）

定義一致性比率：一般，當(dāng)一致性比率CR=CI/RI＜0.1時(shí)，認(rèn)為A的不一致程度在容許范圍之內(nèi)，有滿意的一致性，通過一致性檢驗(yàn)。可用其歸一化特征向量作為權(quán)向量，否則要重新構(gòu)造成對比較矩陣A，對aij加以調(diào)整。

（2）對準(zhǔn)則層對目標(biāo)層的判斷矩陣A進(jìn)行運(yùn)算，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。對判斷矩陣A進(jìn)行運(yùn)算（使用matlab軟件），得到權(quán) 向 量 （ 特 征 向 量）w=（0.263，0.475，0.055，0.090，0.110）T

判斷矩陣A的最大特征根λ=5.073；

一致性指標(biāo)CI=（5.73-5）/（5-1）=0.018；

隨機(jī)一致性指標(biāo)RI=1.12（查表）；

致性比率CR=CI/RI=0.018/1.12=0.016＜0.1；

通過一致性檢驗(yàn)。

4、計(jì)算層次總排序權(quán)值和一致性檢驗(yàn)：

B1對總目標(biāo)的權(quán)值為：0.595×0.263+0.082×0.475+0.429×0.055+0.633×0.090+0.166×0.110=0.3

B2對總目標(biāo)的權(quán)值為：0.277×0.263+0.236×0.475+0.429×0.055+0.193×0.090+0.166×0.110=0.246

B3對總目標(biāo)的權(quán)值為：0.129×0.263+0.682×0.475+0.142×0.055+0.175×0.090+0.668×0.110=0.456

故方案層對總目標(biāo)的權(quán)向量為：｛0.3，0.246，0.456}

又 CR=（0.263×0.003+0.475×0.001+0.055 ×0+0.090 ×0.005+0.110 ×0）/0.58=0.015＜0.1

故層次總排序通過一致性檢驗(yàn)。

五、結(jié)論

{0.3，0.246，0.456}可作為最后的決策依據(jù)。即各方案的權(quán)重排序?yàn)锽3＞B1＞B2，故最佳區(qū)位為B3。

綜上所述，商業(yè)企業(yè)在空間區(qū)位選擇上應(yīng)注意以上幾個(gè)因素，當(dāng)然不同的地區(qū)其區(qū)位條件又不相同。這就要求我們因地制宜充分根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件選擇分析出最適宜當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)企業(yè)空間區(qū)位。合適的空間區(qū)位不僅方便了消費(fèi)者，而且對商業(yè)企業(yè)的自身發(fā)展同樣具有重要意義。

[1] 丁志志等.中國國情叢書.百縣市經(jīng)濟(jì)社會調(diào)查.中國大百科全書出版社，1997.

[2] 張文忠.經(jīng)濟(jì)區(qū)位論[M].北京；科學(xué)出版社，2000.

[3] 森川洋.中心地[M].東京；大明堂，1980.

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