淺談房地產企業如何做好招標控制工作

謝 芳

（深圳市鵬達房地產開發有限公司，廣東 深圳 518000）

1 房地產企業如何做好招投標控制工作

1.1 管理工作落實到位

1.1.1 投資決策設計階段的造價控制

眾所周知，工程造價在整個工程項目的建設施工中尤為重要，但是工程造價影響最大的階段是在工程項目的投資決策設計上，不僅如此，工程項目設計的質量也直接影響著工期和工程造價。正因如此，在工程項目的投資決策設計階段必須要反復論證研究工程造價，并細致合理的選擇工程設計方案，同時還要不斷完善設計經濟責任體系，認真審核和優化施工設計。需要注意的是，為了有效防治施工過程中設計變更問題的出現，必須要根據實際情況合理確定工程預算。與此同時，房地產企業的工程造價管理人員也應該協調好工程項目的設計單位，提供可靠、有效、準確的原始資料，從而做好招投標的控制工作。

1.1.2 科學分析工程預算

在此過程中必須要做好工程現場簽證工作，具體來看，房地產企業的工程造價管理人員要密切關注工程進展，從而對工程實施情況有一個大致的了解，掌握工程造價變化的具體情況。同時在工程項目具體的施工過程當中出現設計變更是要立即進行估價，并加以技術經濟分析，在保證工程設計變更不會突破工程預算且合理的情況下簽字確認，從而避免因工程設計變更而導致投資增加的問題，防治不必要的損失出現。另外，對于工程項目施工現場隱蔽工程和簽證變更現象要立即了解情況，規范簽證，杜絕隨意簽證的問題，防治在工程結算的過程當中不規范簽證的出現。

1.1.3 對各項經濟指標進行合理運用

這方面工作的主要內容就是按照不同的結構類型對自身的各項報價投標資料進行整理和歸類，使工作人員能夠更加清晰、方便的將不同類別的內容與近期同類工程的投標報價或工程價格進行對比，在確保報價宏觀合理性的同時提高組織自身的業務水平。

1.2 做好利潤預算工作

1.2.1 做好施工圖預算

首先要提高工程設計圖紙的質量，然后在結合《規劃設計招標》來篩選工程設計單位，設計單位的選擇應該有較深的資質、較高的能力和信譽，不僅讓粗，還要再具體的施工圖設計過程當中做好跟蹤審查工作，以便及時完善施工圖中不合理或有錯誤的地方。工程項目設計圖作為房地產計算招標工程量清涼的重要參考依據，只有保證設計圖紙有較高的質量水平才能確保招標工程量清單計算的精準性，從而合理有效的控制工程造價。調查顯示，施工過程當中設計變更問題的出現很大晨讀上都是由于設計圖紙的錯誤和紕漏所導致的，設計圖紙質量不高甚至會導致工程雙方出現扯皮、設計變更的嚴重問題。所以必須要把提高設計圖紙質量放到首位，并進一步做好使用圖預算。

1.2.2 采用合理的技巧和策略

房地產企業做好招投標工作還可以通過加強制度與信息管理來實現。但是在此過程中要緊密結合工程項目成本具體的控制要求，同時制定一些與項目成本控制實際結合的管理制度，從而加強整個工程項目過程中的成本控制，這樣不僅能夠讓工程管理人員嚴格的按照規章制度進行操作管理。而且對于工程造價控制行為的規范、造價控制水平的提高也具有重要的作用。就當前房地產企業項目投資控制信息管理方面而言還是比較落后的，一定程度上存在工程動態成本管理信息失真等較為嚴重的問題。對此，房地產企業應該完善崗位設置，相關部門也應積極參與工程造價的控制管理，并不斷優化房地產企業考核內容及方法，從而確保房地產項目投資能夠有效的得到控制。

2 房地產企業具體的招標控制工作

分包不僅能夠解決施工企業在某些技術領域的不足，也能夠使自身的經濟利益得到進一步的提升，因此是目前有很多施工企業選擇分包這一方式。筆者認為，在開展分包時，施工企業還是要在投標價和工程質量之間尋求一個平衡，在確保質量的同時實現企業利益的最大化：

2.1 裝飾和安裝部分

鑒于我國市場安裝和裝飾產品的種類多、價格參差不齊的現狀，施工單位的招標管理人員應在對與業主單位簽訂的合同中的建筑設計等級、單位要求等方面進行深入了解的基礎上，對所使用的具體品牌進行標明，合理確定主材料的暫定價格，避免投標的參與者為了體現質量水平而盲目采用過高質量材料的問題，將工程的造價控制在合理的范圍內。

2.1.2 空調、安防及電梯設備部分

在這部分內容中，施工單位的招標控制人員應對投標商所體統的不同設備的能耗、安全性、后期維護、零配件供應以及內容設置權數等內容進行了解和比較，并在經過專家組的審查認定后做出合理的選擇，確保該部分內容中標人的性價比最優。

2.1.3 空調系統設計部分

一般來說，業主單位所提供的設計圖紙中并不會包含項目的空調系統設計，所以筆者所在單位經常會將空調系統的設計參數及有關文件提供給投標單位，要求他們在完成技術方案的設計之后再報出投標價。在開展此項工作的過程中，施工單位并不需要向投標商要求具體的品牌，只需在對投標人設計方案中的各項系數進行比對，從中選出性價比最優、設計方案最為合理的即可。

2.1.4 通訊及弱電系統部分

就以往的實踐經驗來看，投標參與者大多會利用自己在這方面的技術和信息優勢在報價中加入一些虛假的內容，以使自身的利潤空間得到提升，所以對這部分內容的控制對于施工企業招標控制人員來說是一項重要的考驗。目前國內市場相關產品的性能、售價變化幅度較大，技術含量較高，所以在開展此項工作時，最好選派那些具有相同技術背景或是對這方面業務比較熟悉的技術人員進行，在遞交投標參與單位的文件中，應對具體設備的型號、技術指標等進行明確規定并要求其在投標書中對有關內容進行明確說明，以免其通過選擇一些“冷門”品牌的方式損害施工單位利益。

在拿到投標文件后，招標控制人員就可以通過網上查詢、供應商咨詢的方式對各單位所選設備的具體內容進行了解和分析，使對比工作更加有效的開展，最后選擇性價比最優的單位中標。

3 結語

《招投標法》在我國已經執行了很長一段時間，該法的頒布和執行為保護國家和公共利益、規范工程建設的招投標行為、維護雙方的合法權益、提高工程的施工質量和經濟效益發揮了積極的促進作用。總而言之，泛地產企業做好工程項目造價的控制實際上就是綜合運用各方面手段，有效的解決工程造價中存在的問題。并通過不斷強化工程項目建設當中的造價控制管理措施，從而實現房地產企業對建設工程投資的有效控制，進而確保其投資效益。在市場競爭日趨激烈的時代背景下，施工企業想要使自身獲得持續、穩定的發展，就必須要對國家有關法律、法規和政策、標準進行深入細致的研究和掌握，以便對招投標法進行更加靈活的運用。同時，有關工作人員也應在積極積累相關知識的同時注意對實踐經驗進行分析和總結，使自身的投標水平、策略和技巧得到不斷提高，為提高企業的中標率和經濟效益做出自己的貢獻。

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