房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理機(jī)制的構(gòu)建探析

衛(wèi)建民

（陜西秦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 漢中723000）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險成因

1.1 國家政策風(fēng)險

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)才依托這個背景發(fā)展壯大，其推動了我國的城市化進(jìn)程，同時也有效改善了我國人民的住宅環(huán)境。可以毫不夸張地說，其是國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度超過了預(yù)期，房價也在迅速高漲，這對居民的生活帶來了很大的壓力。針對這種情況，我國政府要采取相關(guān)措施來遏制房價的快速上漲，就需要頒布相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)整，比如規(guī)范土地的拍賣，出臺新的稅收政策等等，這些政策的頒布都會使得房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨一定的項目投資風(fēng)險。

1.2 項目定位風(fēng)險

在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，要準(zhǔn)確地對項目進(jìn)行定位，明確項目的消費人群、并清楚知道房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量以及市場價格等特點，只有明確這些特征，才能確保開發(fā)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有企業(yè)獨特的特色，也便于下一步的預(yù)算和推廣工作[1]。如果不能對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，就會使得項目在后期開發(fā)中面臨整體方向失誤的風(fēng)險，這將會給房地產(chǎn)項目的投資帶來巨大的損失。

1.3 工程建造風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成果形式是房產(chǎn)，房產(chǎn)質(zhì)量的好壞不僅影響到項目的推廣和銷售工作開展，更會對消費人群產(chǎn)生重大的影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)商要高度重視房產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段非常多，同時也需要多個單位的共同配合，在這個過程中，很容易產(chǎn)生一些矛盾，比如合同糾紛等等，這些矛盾都會使房地產(chǎn)項目的建造存在大量的風(fēng)險，進(jìn)而影響到項目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本，使得房地產(chǎn)項目面臨損失。

1.4 資金結(jié)構(gòu)風(fēng)險

對項目進(jìn)行全面規(guī)劃是開發(fā)之前必須要進(jìn)行的工作，只有明確知道項目具體的資金結(jié)構(gòu)，比如說貸款的額度以及自由資金的比例等等，才能清楚知道項目所面臨的還款壓力有多大，對于某些應(yīng)急事件的處理也能夠清楚知道該采用何種措施。房地產(chǎn)開發(fā)商需要充分考慮到項目建設(shè)的周期，以及建筑市場一些條件的變化，包括物價和利率的變動等等，盡可能減少投資方面的風(fēng)險。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理機(jī)制的路徑

2.1 建立健全風(fēng)險管理機(jī)制

要有效開展房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理，就必須建立和健全風(fēng)險管理機(jī)制，同時要有相應(yīng)的風(fēng)險管理人員，來對各種存在的風(fēng)險因素進(jìn)行分析和預(yù)測，盡可能采取提前預(yù)防的措施，從而規(guī)避風(fēng)險或者是減少由于風(fēng)險發(fā)生而產(chǎn)生的損失[2]。這就對風(fēng)險管理人員提出了較高的要求，需要風(fēng)險人員具備較高的素質(zhì)，包括豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和深厚的理論功底，形成強(qiáng)有力的風(fēng)險管理隊伍。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要成立專門的風(fēng)險管理部門，還需要對風(fēng)險管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其工作能力，使其能夠在工作過程中為企業(yè)的風(fēng)險管理作出更大的貢獻(xiàn)。

2.2 加強(qiáng)項目建設(shè)階段的風(fēng)險管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段所面臨的不確定因素是最多的，因此加強(qiáng)建設(shè)階段的風(fēng)險管理至關(guān)重要。一般來說，這個階段主要會面臨一些質(zhì)量、成本和工期方面的風(fēng)險，這些風(fēng)險都會使得項目面臨失敗的可能。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強(qiáng)質(zhì)量、成本和工期的控制，具體說來可以采取以下措施：首先，要高度重視房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制，建立項目的風(fēng)險管理小組，讓其在設(shè)計階段就開展風(fēng)險管理工作，提高產(chǎn)品設(shè)計的質(zhì)量，這是項目建設(shè)的事前預(yù)防原則。在施工階段需要加強(qiáng)監(jiān)控，采取多種手段來減少施工階段面臨的風(fēng)險，提高產(chǎn)品建設(shè)的質(zhì)量。其次，要采取有效的成本控制措施，加強(qiáng)成本管理。成本管理的方法主要是價值工程法，利用這種方法可以使得在總價一定的情況下盡可能使產(chǎn)品價值更高，提高產(chǎn)品的性價比。最后，合理控制項目建設(shè)工期，這就需要企業(yè)制定嚴(yán)格的施工計劃，從各個方面保證施工順利開展，實現(xiàn)預(yù)定的工期目標(biāo)。

2.3 完善信息網(wǎng)絡(luò)和共享機(jī)制

信息在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)全過程體現(xiàn)出越來越重要的作用，一般房地產(chǎn)開發(fā)商掌握的信息越多，越精確，就越能保證項目決策的有效性，從而實現(xiàn)項目的投資目標(biāo)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善信息網(wǎng)絡(luò)共享機(jī)制，及時收集房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各種信息，包括市場環(huán)境的變化、國家新頒布的相關(guān)政策、消費者的心理需求變化等等，并對這些因素進(jìn)行分析，以實現(xiàn)科學(xué)決策，減少后期的風(fēng)險[3]。此外，與其他相關(guān)企業(yè)進(jìn)行信息交流與共享也非常重要，這就需要企業(yè)完善其反饋渠道，通過公關(guān)的形式來加強(qiáng)與其他企業(yè)的信息共享，使得項目開發(fā)能夠獲得其他相關(guān)單位的支持，減少后期風(fēng)險。

2.4 建立起資金保障的長效機(jī)制

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，資金具有十分重要的作用，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要充分利用各種資源，豐富其融資渠道，確保房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源。在融資過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要堅持風(fēng)險共同的原則，同時要實現(xiàn)利益共享，在此基礎(chǔ)上將各種融資方式的優(yōu)勢發(fā)揮出來，形成長期的合作關(guān)系，盡可能減少融資方面的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要在自身的財務(wù)管理方面加強(qiáng)控制，對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以能夠面對各種變動因素。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要堅持誠信經(jīng)營的理念，在銷售方面也需采取多樣化的方式，提高企業(yè)的知名度和信用，為企業(yè)樹立良好的形象，為日后的其他項目奠定良好的基礎(chǔ)。

3 結(jié)論

總之，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中會面臨各種各樣的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對此有正確的認(rèn)識，同時根據(jù)風(fēng)險的不同種類來采取相應(yīng)的措施，從而減少各種風(fēng)險，或者是能有效防御風(fēng)險，提高項目投資的有效性。

［1］唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險管理探究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（01）：45-46.

［2］方齡婭.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的實施[J].企業(yè)管理，2011（07）：259-260.

［3］鄧子貴.大企業(yè)稅收風(fēng)險初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011（21）：312-313.