成本控制如何在設計階段體現之討論

趙雪仰 楊雅婷 劉 敏

（河南能源化工集團鶴煤公司，河南 鶴壁 458000）

0 引言

在當今國際金融危機的形勢下，隨著市場競爭的日益激烈,房地產公司要想在競爭中立于不敗之地，關鍵在于能否實現投資項目的經濟效益最大化。房地產公司經濟效益最大化的實現需要在完成項目開發定位與功能需求的前提下，實現房地產開發成本的最低化，這個成本控制是一個系統工程，貫穿建筑工程項目設計、招投標、施工、竣工等各個階段。但是在這幾個不同的階段中，建筑工程項目設計階段卻是關鍵階段。一般設計費只相當于建設工程總費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對投資的影響極大，據權威資料統計分析，在初步設計階段，影響工程造價的可能性為75%～95%，在技術設計階段，影響工程造價的可能性為35%～75%;在施工圖設計階段，影響工程造價的可能性為5%～35%。并且在滿足同樣功能的條件下，一個技術經濟合理的設計可降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～20%。因此要想控制工程成本與投資規模，關鍵在于項目前期的投資決策和設計階段。

1 影響成本的建筑設計因素

1.1 建筑層高

建筑層高的變化在橫向上不會影響建筑面積，但是在豎向上會影響內外墻體及墻體飾面的面積，從而影響建筑成本，并且建筑層高的增加導致整體建筑總高度的增加，由此引起基礎設施隨荷載的增加而改變，此外還有內外墻體及分隔構件的建筑材料增加、因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調設備容量的增加、施工期間墻體腳手架及水、暖、電、空調安裝腳手架的增加、垂直構件的模板數量的增加、施工難度系數的增加等等，從而造成工程總造價的增加，這對高層建筑建設成本的影響尤為明顯。根據工程綜合測算:建筑層高每增加10cm，相應造成建筑成本增加2%～3%左右。

1.2 建筑面積

隨著建筑面積的加大，單位建筑面積的造價反而是降低的，因為建筑面積的加大使得建筑外墻圍護結構的長度占單位面積的比率降低了，外墻圍護結構一般包括墻體、門窗、幕墻、外墻飾面等。在住宅的設計過程中也可能發現這種情況:按兩居室、三居室、四居室這樣的順序排列，其單位面積的造價呈下降趨勢，這是由于墻體的長度與單位面積之間的比例關系，所以在住宅設計中居室的單位造價往往低于廚衛的單位造價，且隨著居室數量的增加而廚房衛生間的面積一般不會同比例增加，這就使得居室數量的增加反而降低了工程造價。在住宅設計中多設計三居、四居住宅，有利于成本的降低。然而隨著建筑面積的加大，造價的降低也有一定的范圍和條件限制，當超出一定的限制后，造價的變化因素就沒這么簡單了，只要在設計中掌握面積的合理變化，就能夠達到合理降低成本的目的。

1.3 建筑平面

可以說建筑平面的設計對建筑成本的影響很大，一般建筑平面形狀越簡單，其單位造價也越低。這是由于形狀越復雜的建筑平面，內部房間布置、功能分區、結構布置就越復雜，除此之外，還增加了建筑外圍護墻體與飾面的材料數量、土方開挖的費用、散水費用及屋面費用等。根據研究結論，以相同的建筑面積為條件，單位造價由低到高順序排列的建筑平面形狀依次是正方形、矩形、L形、工字形、不規則形。這并不是要推廣方形建筑平面以達到項目成本的最低化，而是在滿足建筑功能與項目定位為前提的基礎上，注意建筑平面形狀的簡潔化設計，否則單純追求項目成本的最低化而忽視了建筑造型與美感，是不可能實現高品質房地產開發的。

1.4 建筑結構選型

不同的結構體系對工程造價的影響較明顯。選擇適宜的建筑結構體系至關重要。舉例來說，在一個工程設計評標中，招標書的內容是這樣的:擬援建某國家一體育中心，有2000人坐席的看臺，能兼顧足球、籃球運動和群眾集會及室外球類練習場，資金限額2700萬元，當地氣候多雨潮濕，屬熱帶氣候。有三家設計投標單位:甲標以整體鋼架系統和鋼筋混凝土看臺設計成建筑面積為3650 m2的體育館及室外球類練習場，乙標以整體鋼筋混凝土殼體結構為體系設計成建筑面積為4455m2的體育館及室外球類練習場，丙標以鋼筋混凝土看臺局部加罩棚設計成1892m2的體育場及室外球類練習場。甲、乙、丙三標同時滿足了2000人坐席的看臺及室外練習場的設計要求，其報價也都在2700萬元限額之內，那么應當選擇哪個標。我們知道國外工程項目需考慮材料設備，的運輸施工、機械折舊、人工勞動單價較高等因素，從大量積累的經驗數字可知，體育場單位面積造價一般為5500元/m2～6500元/m2左右，體育館單位面積造價一般為8500元/m2～9600元/m2左右(體育場建筑一般比體育館建筑要節約投資1/3以上)，這個數據因國家地區及規模的不同而單位面積的造價會有所不同。甲標體育館3650 m2，若單位造價按最低估算價格為8500元/m2，僅體育館估算投資都需要3103萬元，乙標體育館4455m2，單位造價也按最低價估算，僅體育館的投資需要3787萬元，顯然甲乙兩標僅體育館單項已超出限額2700萬元，而丙標不是體育館而是體育場，即使單價按照最高估算6500元/m2，估算投資額僅為1230萬元，其余的資金可建造室外足球場、網場、籃球場及室外工程，且考慮到熱帶氣候的影響，又避免了鋼構在潮濕氣候下的鹽分腐蝕問題。所以即便是在同樣的設計目標下，建筑不同的結構選型對目成本的影響可說是巨大的。

1.5 建筑造型

在建筑設計的過程中，建筑設計師考慮到建筑的美感要求，一般都會增加一些沒有實際作用的造型元素，比如構筑物、飄板雙層墻體、玻璃幕墻等。這些建筑造型元素可以說在地產項目一般容易獲得投資者的肯定與認可，也的確為建筑做出了重大獻，但是同樣不應忽視的是建筑造型要與項目的定位及投資規相稱，投資方通過與設計師的溝通，可以為投資規模較小、定位平民化的項目設計簡潔樸素、造型規整常見、構造與施工容易建筑造型，為投資規模較大、定位高調的項目設計風格炫目、奇少見的建筑造型。這些都是可以在設計階段通過主動控制達投資方想要的成本效果的。

1.6 充足的設計時間

無論是完成什么樣的工作，充足的時間都是最基本的前提件，一個完善的設計方案也是如此。在目前的房地產行業，投方為了節約時間成本而經常嚴重縮短建筑設計師的設計時間，設計工期壓到了極限，甚至超越了極限，建筑設計師沒有充足時間構思更好的建筑設計方案，幾乎大部分的設計方案都是設人員在甲方的不斷催促下連續熬夜趕制出來的，結構工程師沒足夠的時間進行認真的計算和核算，工程師們為了滿足投資者工期的要求，往往不得不憑借“經驗”，以保守估算法確定一些要部位的結構斷面，造成了不必要的資源浪費，增加了項目成本。

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