淺談房地產開發成本管理的若干思考

劉華成

（哈爾濱濱江建設投資發展有限公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

1 房地產開發的成本構成

1.1 征收土地以及賠償征收土地中住戶的拆遷費用包含：征收土地使用的費用、征收田地使用的費用，對于征收土地中地上或者地下在進行拆遷中使用的費用，安排拆遷住戶租房費用等。

1.2 建筑前期產生的費用包含對單位要開發的項目是否可行進行的設計、研究、規劃，以及對開發用地的水文、地質進行的測繪、勘察、三通一平所使用的費用。

1.3 施工裝置工程費用包含開發商以承包的方式支付給承包商進行建筑施工中產生的費用以及以自主建設施工的過程中產生的費用。

1.4 基礎建設費用包含開發建筑的小區內供應水電天然氣、修筑道路以及通訊電線電纜、排泄洪水污染、建筑照明設備、綠化環衛等工程所要進行的支出。

1.5 公共設施費用指在小區公共場所所裝置的配套的娛樂活動的設備所要支出的費用；

1.6 開發中間接進行的支出是指開發單位組織的對小區進行管理所支出的費用，包含管理人員的工資福利、辦公費用、修理費用、水電費用、勞動保護費用、折舊費用、周轉房屋待攤等。

1.7 財務費用是指單位為了融資所產生的各種花費，包含企業在運行階段所支出的利息、在金融機構辦理事情所需的手續費、匯兌發生的凈損失以及單位在融資時發生的各種支出。

1.8 管理費用是指從開發建筑開始到銷售程序中，房地產業中管理人員的一切花銷等。

1.9 銷售費用是指開發商在銷售過程中或者提供勞動力的程序中發生的一切費用。

2 房地產開發的成本管理

2.1 房地產開發的成本管理的概念

對房地產開發中使用的成本費用管制是要在按照投資商制定的整體目標以及對建筑施工中的具體要求進行的，在開發施工的過程中，要對每一個施工活動開展跟蹤、監督、掌控、解析和考核等管制手段，以此達到對成本的使用進行管制，提高成本的使用效果、減少在開發施工過程中的成本消耗、最大化的獲得目標利潤、達到良好的經濟效益。

2.2 房地產開發不同階段的成本管理

2.2.1 投資決策階段的成本管理。在進行開發項目投資決策進程中，開發商或者投資商要對進行投資的項目進行實地考察，所投資的房地產在市場中的價格情況、項目規模的大小以及建筑成為的種類、開發地所在的交通情況、市政配套情況、建筑材料設備的供給情況等，在對投資進行策劃的過程中，開發商或者投資商一定要把有可能會發生的成本費用進行綜合，對可能會開發建筑的項目成本有著整體掌控的作用。

房地產開發投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發生的費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產開發的費用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入，但決策工作是成本控制的關鍵。因為投資決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制，由于投資決策階段影響項目投資的程度最高，因此在投資決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。

2.2.2 前期工作階段的成本管理

（1）在設計前要大體預算一下投資成本。經過對市場同類項目的開發成本、原材料價格、機械設備、人員工資、管理費用、稅收、利潤等進行調差，對投資開發項目的各個步驟環節進行細致的分析估算，這是作為進行設計時成本預算的依據。（2）在初步設計階段要對建筑方案進行對比選擇。在設計進程中有很多方案可供選擇，選擇了不同的方案可能發生使用的成本就是不一樣的，所以，在選擇方案時，要對方案的經濟利益進行對比，選擇最佳的方案，實現控制成本的目的。（3）限額設計。依據審核批準下來的任務書以及投資成本預算進行初步的設計，初步設計合格后依據這個初步設計總合算的成本進行設計施工圖。在確保每個環節都能達到標準要求時，按照每個環節所獲得的投資限額進行設計，嚴格掌控在設計圖紙中不合理的更改，確保總成本限額不會被打破。限額設計掌控的對象是能夠對建筑設計起到影響作用的靜態投資項目。

2.2.3 工程建設階段的成本管理

（1）項目開始建筑施工后，監督、承包商要按照開工前簽訂的合同規范辦事。審核建筑商每次提交的支付申請，對建筑商每個月的完成進度以及已經完工的部分進行綜合考察，督促其建筑施工速度。尤其要記得收回多墊付的款項，扣除掉保留金，還要注意建筑商每個月申請的費用數目。

（2）對建筑成本要固定的周期內就進行一次估算，把在實際施工中建筑使用成本和支付情況反映出來，審核兩者是否符合。

（3）嚴格掌控在設計圖紙中的更改，以及因為住戶、建筑師、管理者工作不當而造成的建筑更改，嚴格掌控申請更改的程序。承包商索賠事故中的人為因素主要是因為變更引起的，嚴格掌控更改，能夠有效的減少承包商的索賠事故，盡量把建筑成本控制在承包合同價格以內。

（4）在應對索賠事故時，要嚴格按照之前簽訂的合同條例，考核、估算承包商提出的索賠事項，針對承包商提出的不合理的索賠要開展反擊，甚至有的承包商不能按照合同進行建筑還要提出索賠事件。

（5）審核承包商工程竣工報告，根據對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核，確定工程竣工報表的支付金額。

（6）做好工程投資控制執行情況的總結。

2.2.4 租售階段的成本管理

房地產開發租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產市場中，房地產開發的銷售費用支出呈現整體上升到趨勢，一般費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。

怎樣才能把握好銷售的成本，最關鍵的在于怎樣開展銷售籌劃，深入挖掘開發項目的內涵，設計的廣告要能夠突顯出項目的優勢這樣才能夠充分的發揮廣告和活動的作用，防止出現事半功倍的現象，從本質上管制銷售所要發生的成本費用。

結語

在整個項目的開發建筑銷售的過程中都離不開成本費用，所以在項目開發管理過程中對開發成本進行管理是必須的，對于提升管理水準以及房地產開發投資收益都有著很重要的作用。在開發建筑銷售的各個環節中都會對成本管制產生不同深度的影響，不是光重視建筑工程中的成本管制就能夠達到成本管制的目標，設計環節的成本管制對成本管制的目標也有很大的影響，在設計環節中，最好使用優化設計和限額設計，在確保工程質量的前提下，盡可能的降低工程成本。

[1]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京：中國電力出版社，2005.

[2]蘭峰.房地產開發與經營[M].北京：中國建筑工業出版社，2008.