淺談房地產開發項目施工的現場管理

陳桂容

（溫州市直房地產開發有限公司，浙江 溫州 325000）

淺談房地產開發項目施工的現場管理

陳桂容

（溫州市直房地產開發有限公司，浙江 溫州 325000）

從協調管理、成本管理、進度和質量管理以及安全與合同管理等角度論述了房地產開發項目施工現場管理的主要內容和要點。

協調；成本；質量

隨著國內經濟的發展，建筑行業競爭也日益激烈，房地產開發商面臨著空前激烈的競爭，其只有在項目施工中必須做到加強溝通協調，保證施工質量，加快施工進度，降低工程造價，避免安全事故方可保證施工項目預期目標的實現，企業方能在市場競爭中生存發展并帶來更大的經濟效益。

1 協調管理

房地產開發項目施工管理的核心即為協調管理，在施工的任何階段都應圍繞工程進度、成本、質量等要素同各參建方及政府相關部門進行溝通協調，同時包括對各分包單位以及對企業內部和項目部各部門、成員間也應進行溝通協調，只有在對各相關部門進行有效協調后方可確保項目如期交付使用。在各項協調工作中首先房產商應以取得相關方信任為基礎。房產商應清醒的認識到房產商的工作源自多方的信任和委托，因而必須在各方面能力上勝人一籌，并得到相關各方的認同，方可樹立必要的威信；應保證信息傳遞的正確性。應避免傳遞、提供過量的無關的或重復性信息，同時應建立良好的信息反饋機制以確認對方已經接收，最后應保證對方對所受到的信息理解正確，以免因信息誤解而帶來損失；應制定切實可行的溝通協調計劃。在施工過程中應制定詳細有效的信息溝通計劃以促進相關各方的協調工作，具體應明確到相關文件保存方式，工作匯報方式，以及相應文件格式等，并應充分考慮和準備項目實施中信息名稱、類別以及溝通方式和使用頻率等，甚至應了解相關人物和角色對該項目的期望以及其需要得到的信息及時間；建立科學的管理模式。房產商應在自己已有的管理水平上認真對待施工過程中的每個環節，對于影響項目建設的關鍵性問題便于從技術上、結構上以及體制上建立更為有效的管理體制，在實現更高效的管理前提下提高自己的管理水平。

2 進度管理

合理有效的控制施工進度方可保證項目在合同約定的時間內交付使用，利于發揮其投資效益，房產商在進行進度控制時應在結合工程特點和現場環境等諸多因素的條件下進行規劃、控制和協調，首先應制定切實可行的施工進度計劃及總進度控制目標和分進度控制目標，并督促施工方編制合理可行的進度計劃；控制主要指在施工全過程中經常性檢查實際施工進度，并將其與計劃進度進行比較，若出現偏差應進行分析并及時采取有效的糾偏措施，以確保項目能夠按期交付使用；協調則指在全過程施工過程中建設單位應及時對同施工進度相關的單位、部門等進度關系間進行協調，以免出現因溝通不及時、協調不到位等因素影響施工正常進行。

房產商在進行進度控制的過程中主要應通過組織、技術、經濟、合同等方面措施實施。首先應落實各個層次進度控制人員的具體責任和任務，以保證該組織系統能夠有效發揮作用；在實施過程中應結合項目結構、不同階段或不同合同結構等因素隨時調整進度目標，并以此調整目標控制體系；建設單位也應建立定期進度檢查、定期開展進度協調會議等制度，便于對施工中影響施工爭產開展的因素及時進行溝通、協調；對出現的影響正常施工的因素應結合實際通過經濟、技術以及合同等手段制定相應的解決措施以保證施工的順利進行。

3 成本管理

在成本控制上，房產商首先應樹立成本可控思維，但應正確認識到成本控制并非僅是成本控制部門單方責任，而應實施全員、全過程控制。領導層應以身作則以為成本控制系統營造良好的文化氛圍，應加強相關各方在成本控制流程間的信息溝通，力求實現共同控制成本的實效性，并應建立有效的監督、約束和激勵機制，并將各機制相互配合、相互制約從而有效的將成本管理滲透至企業經營的各個環節，最終形成一套完整的成本管理鏈條；工程竣工結算前應嚴格履行竣工驗收程序，及時搜集整理各項資料，并依據合同條款對所有工程量、單價及取費逐一核實確認，應妥善處理施工中發生的洽商并清理預算增減帳，尤其應注重材料價差和竣工調價工作的審核，并應引入工程結算復審和尾款會簽制度便于多重保證竣工結算工作的準確性；最后應重視項目的后評價工作以及歷史成本數據庫的完善工作，便于不斷的總結工作經驗教訓，為后期項目施工提供有實效性的參考和幫助。

4 質量管理

房產商在施工質量管理方面首先應充分認識到“細節決定成敗”的含義，在項目全過程內加強工序的質量檢查和管理，并真正貫徹落實。應確保按圖施工。應隨時抽查施工方在施工中是否真正做到按圖施工，便于及時發現問題并及時處理，但應避免在管理中繞過監理方而直接與施工方交涉，應著重檢查施工中是否存在偷工減料、以次充好現象，對情節較輕的應責令改正并處以罰款，情節嚴重則應停工整頓，必要時應返工或吊銷資質證書，對構成犯罪的應依法追究法律責任；加大對隱蔽工程和中間部位的檢查驗收。對施工中后續工序對其覆蓋、掩蓋或已經符合協議條款約定的中間驗收部位應要求施工方進行自檢，在自檢合格的基礎上提前48h通知甲方進行驗收，在驗收中應對隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點進行記錄，待驗收合格后方可進行后續工程施工，對未經驗收則進行掩蓋的隱蔽工程甲方有權要求乙方對其剝露以進行檢驗，對檢驗不合格部位應拒絕簽字并責令返工處理；建立有效的獎懲制度。房產商可在施工合同上明確承包商對施工質量優劣以及工期提前或拖延相應的獎懲制度，便于更充分的調動施工方的積極性，從經濟角度使其改變以往“干好干壞一個樣”的思想，并有效提高工程管理的思想境界。

5 安全、文施管理

房產商在建設項目實施過程中不安全因素的存在直接威脅著正常的生產秩序，并對施工質量、進度和成本控制帶來影響，因此說安全是實現建設目標的必要條件，在項目實施過程中建設單位應始終將“安全第一”的思想放在各項工作首位，并不斷強化安全管理，結合現場實際提出安全施工保證措施；應制定安全管理實施細則，在安全管理整體規劃指導下編制管理實施細則，并將該細則作為安全管理的具體指導工具；應避免向參建單位提出不符合安全生產法律法規的要求，如對工期等有特殊要求則也應在確保安全施工的前提下實施，及時足額向施工方撥付相應安全費用；避免向施工方提供不符合安全要求的劣質材料、設備等。

在項目實施過程中房產商應要求己方和參建各方不斷完善硬件額軟件設施來規范施工現場，便于從根本上改善臟亂差的局面；應充分發揮合同條款的作用要求施工方進行文明施工，以確保施工現場整潔規范，并應堅持長效管理機制，真正將文明施工和文明管理落到實處，為施工營造良好的工作環境和條件。

6 合同管理

建設項目實施過程即為合同執行過程，因而在實施過程中應保證相關各方能夠按照合同約定來承擔各自義務、行使各自權利，建設方應積極監督、協調各合同執行方的工作情況，確保各方工作能滿足合同要求。在工程實施前則應認真查找合同和計劃中存在的漏洞以防其對工程實施帶來干擾，

并及時發現合同執行過程中存在的失誤和漏洞，并及時對相關方提出警告甚至索賠；為確保管理的有效性建設方應充分利用合同中所賦予的權利，利用合同手段對各方進行嚴格管理和控制，通過對項目實施進行跟蹤診斷，對存在問題利用合同分析原因，并制定解決措施、落實責任，并將合同措施作為各個控制措施的首選來加以實施。

結語

在房產項目實施過程中房產商應將施工管理作為一個系統工程，在具體管理實施中應緊密結合該工作的多樣性和復雜性進行管理，對存在的問題應及時會同相關各參建方進行溝通協調，以更有效保證各項管理制度的落實，最終保證整體工程項目目標的如期實現。

[1]余世維.有效溝通：管理者的溝通藝術[M].北京：機械工業出版社，2006.

[2]劉秋雁，陳虹霖.房地產開發與經營[M].上海:上海財經大學出版社，2004.

TU71

A