淺析房地產工程管理

（杭州綠城中勝置業(yè)有限公司，浙江 杭州 310051）

1 房地產工程管理的內容

1.1 房地產開發(fā)的規(guī)劃管理

地產開發(fā)一定不要因為趕時間的關系把建筑規(guī)劃方案忽略，建筑規(guī)劃方案要按照相關的法規(guī)政策進行，因為建筑規(guī)劃方案對于整個項目開發(fā)是非常重要的，甚至能決定一個項目開發(fā)的成功或者失敗。所以，必須要把建筑方案的所有可行性以及可取性認真的進行分析研究，避免出現(xiàn)失誤。

1.2 房地產開發(fā)的設計管理

1.2.1 注重對設計單位的選擇

一定要選擇有信譽的設計單位，不要為了過度節(jié)約成本而選擇價格偏低、綜合素質低、設計實力尚且不足的設計單位，這樣會影響到整個建筑項目的后續(xù)工程，得不償失。所以，一定要依據(jù)國家制定的法規(guī)政策來選擇設計單位，遵循《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》的內容簽訂合同協(xié)議，選擇業(yè)內口碑良好的設計單位進行設計，這樣才能將建筑工程更好的完成。

1.2.2 保持與設計人員的工作性溝通

建筑單位要隨時與設計人員進行建筑設計的溝通，這樣才能及時發(fā)現(xiàn)設計中出現(xiàn)的問題，有效的解決它們，還能隨時掌握設計的進度，在設計人員對建筑進行設計的過程中，房地產開發(fā)企業(yè)能隨時將項目的設計要求和目標與設計人員進行溝通，這樣能節(jié)約時間，按照預定的進度更好更快的完成這項工作。

1.2.3 嚴格執(zhí)行國家有關強制性技術標準

嚴格執(zhí)行國家有關強制性技術標準是每一個設計單位應遵循的原則，此外，還應該注重提高整個建筑工程的科技含量，設計工作結束之后按照相關的規(guī)定進行施工圖的審查工作。房地產開發(fā)企業(yè)首先要做到以己為任，樹立起自身的形象，不要隨意或者獨斷專行的改變已經審批合格的施工圖設計，避免工程隱患的發(fā)生，如果確定有必要修改圖紙的時候，一定要按照正規(guī)的程序辦理相應的手續(xù)。

1.3 房地產開發(fā)的施工管理

1.3.1 施工合同管理

房地產開發(fā)企業(yè)與施工單位所簽署的施工合同，是雙方遵守國家法規(guī)政策的同時還保證了雙方的利益。施工合同也是施工管理中重要的環(huán)節(jié)，施工合同的成立也意味著施工管理工作的序幕已經拉開。

1.3.2 施工質量控制

施工管理工作的重點任務就是施工質量的控制工作。工程管理人員需要做到的不僅僅是顧全大局，還要做到溝通協(xié)調的角色，與設計人員、監(jiān)理人員以及施工單位團結合作將質量控制工作做好。

1.3.3 工期控制

工程進度在整個建筑項目施工管理中占據(jù)了非常重要的地位。因為，工程進度的快慢將會直接影響到開發(fā)商與施工單位雙方的利益，與此同時，還會影響到購房者的切身利益。所以，施工單位要保證工程質量的同時還要對工程進度進行控制，可以編制施工方案和進度規(guī)劃，以確保工程按照預期的進度完成，能夠順利的交付使用。

2 房地產工程管理中出現(xiàn)的問題

2.1 對所開發(fā)的工程建設前期工作準備不充分

大多數(shù)開發(fā)商關注的焦點都是地理位置是否能夠升值，建筑周邊的交通情況以及相關的設施是否齊全。然而，作為建筑商而言往往會忽略掉對建筑工程的前期準備工作，尤其是技術資料的準備工作。這樣一來，會有少數(shù)開發(fā)商為了加快開發(fā)的速度或者是根本不了解這項工作，就開工。他們沒有對工程有關的管線情況進行探查，甚至在最初設計階段沒有請相關的單位進行地質勘探，前期沒有做足充分的準備工作。還有少數(shù)開發(fā)商對所開發(fā)城市的相關配套管理措施沒有清楚的掌握狀況，在工程竣工后交付使用期間，房屋依然使用施工時采用的臨時水電的情況。

2.2 對施工許可證的重視不夠

開發(fā)商在確認開發(fā)項目的時候，他們所希望的都是盡早實現(xiàn)利潤。在政府有關部門關于施工巡查制度還沒有完善的時候，而辦理施工許可證又需要很多的手續(xù)，這個時候有些房地產企業(yè)并沒有對施工許可證加以重視，都是在施工單位沒有辦理完施工許可證的時候就私自動工。甚至有些開發(fā)商偷機取巧，想鉆法律的空子，首先辦理了基坑開發(fā)手續(xù)，然后在沒有辦理施工許可證的情況之下就進行連續(xù)施工，想蒙混過關，這樣一旦被城管部門發(fā)現(xiàn)，就會立即要求施工單位停止施工，然后建設主管部門作出對施工單位處罰的決定，不僅罰款甚至可能是通報批評。對于這一環(huán)節(jié)的不重視，不僅能夠影響到整個工程的進度，甚至會造成不好的社會影響。

2.3 對工程驗收及備案管理不到位

對于開發(fā)商而言，一旦整個工程結束驗收合格后，就可以進行交接工作，工程的驗收速度越快越好。但是，開發(fā)商在工程施工期間對部分工程的驗收工作、消防驗收等一系列的環(huán)節(jié)在管理上馬虎應付，等到工程結束之后，所需要的相關驗收手續(xù)不齊全，就會對交付使用的結果進行拖延，直到手續(xù)齊全的時候才能交付使用。

3 相應的對策建議

3.1 開發(fā)企業(yè)要掌握工程管理的控制權

對開發(fā)企業(yè)而言，他們所擁有的核心資源以及能力主要是對房地產供求情況的提前預測以及判斷，還包括了他們所擁有的資金、如何策劃房地產開發(fā)、怎么進行營銷工作。不管怎樣，開發(fā)商都應該始終堅持控制自己銷售建筑產品。開發(fā)商必須對整個建筑工程進行全局性的掌控，關于建筑的質量、工程的進度、其他方面的配合工作，都要有非常專業(yè)的統(tǒng)籌能力，還要有經驗非常豐富的管理層。工程總監(jiān)應對整個工程的情況，和施工方案有明確的目標，并且監(jiān)督各個參與建設的施工單位按照預期計劃把各自的工作按照要求完成。

3.2 在策劃階段做深做細全局控制計劃

在策劃階段工程的高級管理人員就應該參與到工程項目施工中，將工程、營銷、資金相互配合起來，制定可實施的項目計劃書。這樣有利于公司對全局的掌握。

3.3 充分發(fā)揮經驗的作用

工程建設前期的相關工作是開發(fā)企業(yè)對法律法規(guī)政策的執(zhí)行，工程的質量和工程進度的控制就是施工單位的經驗掌握程度。要想做好一項工程，豐富的施工經驗是不可或缺的，任何一項工程都避免不了出現(xiàn)錯誤，如果一些人做過某個項目，有著豐富的經驗，施工單位可以善加利用這一點，將他們結合在一起提高工程的總體水平，然后將他們的經驗共享給其他管理人員。現(xiàn)在有很多的開發(fā)商之所以能夠在全國得到購房者的認可，就是因為他們知人善用，將工程建設控制做得更加完善，形成了本公司自由的建設體系。

[1]黃毅.房地產工程項目管理芻議[J].重慶國土房產，2007，（4）.

[2]曠開萃.房地產開發(fā)經營的工程管理研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2003，（3）.

[3]李鴻杰.房地產工程管理中的幾個關鍵問題[J].鐵道技術監(jiān)督，2007.2，35（2）.