淺談房地產企業財務風險的成因及控制措施

劉復勝

（濰坊市城市建設開發有限公司，山東 濰坊 261000）

財務風險是指企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，如財務結構不合理、融資不當等，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生偏差，即企業可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。

房地產企業是一個較為特殊的行業，是我國20 世紀80年代中期后發展最為迅速的行業之一，是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，因此其企業資產負債率也遠遠高于其它行業，財務風險也高于其他行業。所以，深入分析和研究當前我國房地產企業的財務現狀及其所存在的風險，做好財務風險的防范與控制，有助于幫助我國房地產企業更快更好的發展。

1 房地產企業財務風險的形成原因

1.1 財務預算管理薄弱

房地產企業是典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而且項目調整能力差。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，而沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，無形中增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，加大了房地產企業的財務風險。

1.2 項目經營過程忽視理財管理

部分房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等的管理處于無序狀態，這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，增加了企業的財務風險，影響了企業的經濟效益。

1.3 財務管理人員素質偏低，財務管理意識淡薄

現在有很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而這些企業的財務人員似乎只是在做些登記賬簿的工作，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，不少財務人員在房地產專業方面的知識相對缺乏，財務管理意識淡薄，房地產會計實務水平偏低，很難擔當起監管的責任。

1.4 缺乏對現金流量的科學管理

房地產企業開發建設過程包括征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，整個開發經營過程具有長期性的特點，資金占有量較大、周轉效率較低、變現能力較差。因此，加強對現金流量的管理，對一個房地產企業來說就顯的至關重要。

我國房地產企業多屬民營經濟成分，企業的現金流量管理觀念相對弱，很多企業內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。很多企業在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，資金管理水平低下，加大了企業風險控制的難度。

2 房地產企業財務風險的控制措施

2.1 逐步落實財務管理預算化

全面預算是房地產企業的一種有效管理機制。通過建立有效的預算系統，將非正常的經營活動控制在初發未發階段，減少企業的意外損失，并通過實際運行與預算之間的比較和差異，根據所反映出來的預算結果，預測其中的潛在風險所在，來分析、確定、制定和采取調整項目運行方向和措施，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。財務預算存在著許多方面的不確定因素，這些因素對房地產開發企業投資項目的成敗及企業的經濟效益起著決定性的作用。

房地產企業財務部門應從項目預算和資本預算抓起，從財務管理的角度對整個企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等各個環節作出細致的安排。首先，在項目預算方面，財務部門要對項目建設過程的各個方面進行全面預算，嚴格執行財務預算方案，提高開發項目決策的準確性，減少投資決策的偏差給企業造成的損失。其次，在資金預算方面，財務部門應按照企業的整體運行情況，對資金需求、使用計劃等進行整體規劃，確立企業財務預算指標。再次，財務部門要加強內控管理，實行嚴格的考核制度，充分發揮財務預算監督職能。

2.2 加強經營環節管理，預防財務風險

房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，其對政治環境、經濟環境和社會環境的反應比較迅速。因此，房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，尤其是加強經營環節的管理，對投資項目做出合理的分析與綜合測評，對運行方案進行多方的分析和驗證，全面評估其中可能出現的各種風險因素，制定出切實可行的實施方案，對整個項目做好風險控制與規避。

2.2.1 財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，房地產企業應在公司內實施財務集中控制，強化財務管理功能。實行財務集中控制，更利于公司內部財務目標的一致，減少失誤和風險等不良現象發生，對于實現公司整體利益最大化具有較大的促進作用。

2.2.2 加強財會監督功能的發揮

對于房地產集團企業來說，為保證各分公司經營活動的正常運作，可以由集團公司通過委派財務主管等方式，并賦予財務主管代表集團公司行使監督職權，使集團公司的相關制度和規定得到落實，對分公司可能發生的導致損失、危害投資人、債權人和職工利益等問題進行有效的監督。通過充分發揮有效的財務監督職能，化解分公司經營活動中的財務風險，也更利于房地產企業的財務管理。

2.2.3 加強財務指標分析，做好財務預測

進行財務分析和監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

2.3 提高財務人員素質

提高房地產企業財務人員素質，對于提高企業的經濟效益、實現房地產企業的健康發展至關重要。因此，房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養。首先，通過各種形式開展相關人員的業務培訓工作，提高財會人員的業務水平，使之能較好地適應不斷出現的新問題和新情況。其次，要特別加強相關財務人員的職業道德水平，對于財務管理職能的充分發揮有著不可低估的意義。再次，房地產企業可以通過定期的考試、考核，引入競爭機制，在財務工作中實現優勝劣汰競爭上崗的制度，增強財會人員苦練內功加強素質培養，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

2.4 加強資金管理

房地產企業必須切實注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業日益經營對資金的需要。做到合理安排資金調度，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，嚴格控制費用的支出，提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。

隨著房地產市場的不斷發展，原來以土地儲備為競爭資本的格局已逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本的格局。因此，對現金流量進行控制與管理在房地產企業發展顯得特別重要，可以說現金流已成為房地產企業在制度發展規劃時要考慮的首要因素之一。