淺議房地產土建工程施工進度的控制與管理措施

張仲昳

（浙江清源房地產開發有限公司，浙江 杭州 310008）

1 房地產土建工程施工進度控制與管理的主要內容

1.1 編制施工進度控制細則

房地產土建工程施工進度控制工作細則是由進度控制部門編制的，該部門隸屬于項目監理班子，由建設工程監理規劃負責指導工作，作為一種監理業務文件更具有操作性和實施性。概括起來，其主要內容包括：施工進度控制的深度和主要工作內容；施工進度控制目標分解圖；各項工作的流程及時間安排；進度控制人員的職責分工；進度控制的具體措施（包括技術措施、組織措施、合同措施和經濟措施等）；進度控制的方法（數據采集方式、進度檢查周期、統計分析方法和進度報表格式等）；施工進度控制風險分析和目標實現等。

1.2 編制施工進度計劃

為了確保能按期完成建設工程的施工任務，承包單位制定的施工進度計劃必須提交監理工程師審核。對于大型建設工程來說，通常具有施工工期長、單位工程較多等特點，如果缺乏一個總承包單位對全部工程負責，卻又采取分期分批發包時，施工總進度計劃就需要由監理工程師編制；如果建設工程是由若干個承包單位共同承包的話，施工總進度計劃也有必要由監理工程師負責編制。當建設工程有總承包單位時，其施工總進度計劃只需提交監理工程師進行審核即可。而對于單位工程施工進度計劃來說，監理工程師不需要進行編制，只需負責審核工作即可。

1.3 審核施工進度計劃

概括來說，施工進度計劃審核的主要內容包括：是否以工程項目建設總進度計劃中分目標和總目標的要求為依據安排進度，并與施工合同中規定的開工、竣工日期相符合；是否遺漏了施工總進度計劃中的項目，分期施工是否滿足配套動用的要求和分批動用的需要；是否根據施工工藝的要求進行安排施工順序。生產要素的供應計劃包括材料、勞動力、構配件、施工機具、設備及水、電等是否能確保施工進度計劃的實現，計劃供應能否在需求高峰期得到滿足、供應是否均衡；在施工進度計劃中能否合理明確地安排業主負責提供的施工條件（包括施工圖紙、資金、采供的物資、施工場地等），是否有造成因業主違約而導致工程延期和費用索賠的可能存在。

2 房地產土建工程施工進度控制與管理的主要措施

2.1 組織措施

項目管理的組織是項目管理的目標，能否實現目標取決于項目管理的組織工作能否做好。所謂進度控制的組織措施，是指合理安排各層次的進度控制人員、工作責任和具體任務；建立組織系統，實現進度控制；進行項目分解，建立控制目標體系，按照合同結構、進展階段或施工項目的結構等分別對各自的進度目標進行確定；對進度控制工作制度進行確定，如方法、檢查時間、參加人員、協調會議時間；預測和分析影響進度的因素。質量的創造者及進行施工生產的主體是人。因此，應以人為核心進行質量控制，調動人的創造性和積極性，把人作為控制的動力，樹立質量第一的觀念，增加人的責任感。

2.2 技術措施

技術措施主要采取加快施工進度的技術方法。技術措施涉及對實現進度目標的設計技術和施工技術的選用。為實現進度目標，不但應進行進度控制，還應注意分析影響工程進度的風險，并在分析的基礎上采取風險管理措施，以減少進度失控的風險量。常見的影響工程進度的風險，如組織風險、管理風險、合同風險、資源(人力、物力和財力)風險、技術風險等。一個施工項目可分成若干道工序，每一個流水段都要經過相同的若干道工序，每道工序在各個流水段上的施工時間又不完全相同，如何選擇合理的流水順序，就是合理安排工期的關鍵問題。因為由施工工藝決定的工作順序是不可改變的，但哪個流水段在先，哪個流水段在后的流水順序是可以改變的，不同的流水順序將導致總工期的不同，需要找出最優排序方案。

3 案例分析

某小區包含九個組團，其中一個組團占地面積為37255平方米，建筑面積49500平方米，建筑密度33%，建筑容積率1.31，另外還有240個停車位。該組團包括12棟多層住宅，1棟會所和1棟地下車庫。成都一家設計院負責該建筑的規劃設計，采用徽派民居建筑風格。該小區于2009年9月20日開工，原計劃2010年10月20日竣工，實際于2010年12月20日竣工，比預期完工時間晚了61天。

經過調查，發現影響本工程項目進度的因素歸納起來主要包括：（1）設計圖紙變更，該小區一開始是委托南方某設計院進行規劃設計的，結果導致設計圖紙時未能考慮北方的日照間距要求，再加上采光和采暖等方面的設計與北方實際情況不符，因此被迫更改原工程計劃，拖延了工期。（2）設計、施工采用的工藝和技術。在一些節點施工時，由于采用的是徽派民居的建筑設計風格，因此很難招到符合施工技術要求的工匠，不得不重新招聘外地工匠，嚴重地影響了工期。（3）各道工序和專業的交接。在完成主體施工后，由于各裝修及安裝隊伍的工序交接不清，彼此相互影響，導致施工質量和工期受到很大影響。

結合工程實際情況，經過分析對比得出結論：施工工序和專業的交接是影響進度的直接因素；設計和施工采用的工藝和技術是影響進度的重要因素；設計圖紙變更是影響進度的決定性因素。綜合以上分析，影響本工程進度的主要因素是設計圖紙變更、設計和設計施工采用的工藝、各道工序和專業的交接。

4 結論

綜上所述，房地產土建工程施工進度的控制與管理是極其重要的。房地產土建公司應該重視進度目標的確定，全面分析和評估影響進度的多種因素，在此基礎上才能編制出切實可行的進度計劃，并在執行過程中采取適當的管理措施，從而確保項目工期目標的實現。

[1]王婷.淺談房地產項目的進度管理[J].商場現代化，2010，（05）.

[2]李櫻楠.土建工程施工進度控制研究[J].科技資訊，2010，（14）.