淺述城市住宅類房地產項目環境影響評價要點

劉 燕

(南陽市環境保護宣傳教育中心河南南陽 473000）

1 城市住宅類房地產項目環境影響評價內容

由于城市開發和規劃的不同步性，以前規劃是用于工業用地的，但是實際開發的時候卻是用作居民區。這時候就有必要對周圍是否有污染源進行調查：調查是否有污水處理廠，發電廠，垃圾焚燒廠等等。如周邊有存在具有潛在威脅性的企業，可以通過現場檢測聲環境和大氣環境的方法進行長期的監測。監測其主要污染物的特性和排放的特征，是否具有化學毒性和遷移轉化性。以聲音污染為例，城市中的住宅類房產往往會受交通噪聲和工業噪聲的影響。第一，對于臨鐵路建設的住宅區最經常受到困擾的是火車噪音。一般標準值是不設置隔聲屏障的情況下不超過70db(A）,在設置隔聲屏障的標準值是不超過58db(A）,但對于在臨鐵路建設的30M處的住宅區常常是受噪聲污染最嚴重的地帶。在出現噪音污染的情況下，可以采取設置隔聲屏障的方法，降低鐵路噪聲污染；第二，城市交通噪聲。城市里的快速路，主干道因為車流量比較大，因此造成的噪聲影響也就比較嚴重。目前用來評價城市噪聲影響的模式主要是公路交通噪聲預測模式。但由于城市中的車流量因時因地因紅綠燈問題車輛運行速度不一致，因此采用公路預測的方式會有誤差產生。不過可以通過采用類比類似的城市道路的方式進行檢測，分析受影響的程度。在進行城市道路噪聲影響測評時還需要考慮一個問題，就是由于受地面和兩側建筑物的反射作用會造成沿街建筑噪聲污染程度不一致，也即是受噪聲污染的樓層不一定是近地面層，也有可能雜建筑物的中間層。

2 城市住宅類房地產項目環境影響評價方法

現在的房地產項目大部分是對原來的老城區（或是城中村）和在原來的工業用地上進行開發建設的，這樣一來就會出現居民區建好的時候，周邊還有一些工企業沒有搬遷出去，從而造成居民區和工企業交錯共處的情況，這也就成為了外在環境對建設項目造成影響的主要原因之一，因此評價建設項目所在區域環境質量是否能到既定的標準成為了關鍵。

2.1 評價的標準

由于房地產項目剛開始的用地根據整體規劃是采用工業或城中村式的結構模式，現在由于原來的地塊更改了使用功能，土地使用性質已經發生了變更，原來的評價標準也不能再適應現在用地功能的評測標準。因此需要根據現在區域的功能確定環境評價標準，并向地方環境保護行政部門申請執行評價標準。用地性質從工業用地轉變成居民區，原來工業用地的大氣環境也應當從《環境空氣質量標準》（GB 3095-1996）中的二，三級標準轉變為二級標準，聲環境質量從《城市區域聲環境質量標準》（GB 3096-2008）的二，三類轉變為一，二類；原來作為工業用地時，由于害廢物料的不合理存放，會對土壤造成一定的污染，所以在對土壤環境質量進行評價時，需要求土壤風險低于《土壤環境質量標注》（GB 15618-1995）二級標準的值。

2.2 評價的方法

在進行評價的過程中，必須要按照目前環境質量評價的思維方式，監測確定該地塊是否能用于居住，是否能滿足居住需求的大氣質量，噪聲指標是否超過居住地區接受標準。對目前的現狀進行檢測時，需要注意周圍有沒有特征污染源，監測因子立足于外部污染源和內部污染源詳細調查的基礎上來確定。如果周邊沒有特征污染源，可以采取大氣常規檢測的方法；如果發現特征污染源則需對特征污染物進行監測；對土壤的檢測需要按照相關的技術規范進行操作，按照土壤檢測《土壤環境監測技術規范》（HJ/T 166-2004）的有關具體要求設計檢測方案：取樣后須經相關部門對原址土地進行檢測分析，并報相關上級部門進行審查,并根據測評報告制定土壤功能修復方案；土壤檢測分析主要是針對污染源因子的物理化學特性進行點位監測和深度監測，定性定量的進行分析；對土壤進行分析的目的是為了確定該地塊以前用于生產有毒有害物品的時候是否有殘留物質附著在土壤里，影響到日后居住在這土地上人們的身體健康。

2.3 環境影響的控制措施

現在很多住宅類房地產都是屬于高層建筑，配套有水泵房，換熱站，風機房，排風口，變配電室等配套設施；一些商業建筑還會配有中央空調系統制冷機組和冷卻塔，冷卻塔在運行過程會產生比較的噪聲，也會產生對鄰居有影響的飄霧。所以說項目自身的配套設施是引起噪聲擾民問題的主要原因。因此該評價要點必須得到足夠的重視和探索有效的解決方法。譬如噪聲污染控制，熱換站熱水循環水泵的震動是帶來噪聲的源頭，但是在監測設備房外噪聲不符合標準的情況下，居民的對噪聲的反應卻比較強烈，究其原因主要還是因為水泵運行產生的低頻噪聲造成的，再加上水泵所在的位置和設計不合理更是導致了噪聲的污染。一些研究數據表明，位置處于地面的熱換站及時界外噪聲不符合標準的情況下，也不會存在噪聲污染問題。因此我們可以這么熱為熱換站設在地面可以減少噪聲污染的發生。但考慮到土地和景觀的問題，很多高層建筑在規劃時，熱換站大多被安置在地下，基于此種現象，我們不得不在噪聲源頭和中間環節施加措施。1）使用低噪聲循環水泵或對水泵進行屏蔽；2）在水泵基礎和樓板之間填充隔振材料或是設置隔振墊；3）用軟管連接水泵和進出水管，并加按減震喉；4）柔性固定管道，穿墻時設置套管；5）使用定轉速水泵，避免水泵因變速引起振動頻率變化與管道形成共振，以及固體共振傳聲造成噪聲污染。另外，在工程建設和運營過程中，還要加強各項污染治理工作的監督和管理力度，在確保項目正常施工的同時，控制硬化面積的增加，譬如為地下水資源的保護騰出更大的空間，道路鋪設多孔瀝青等。至于建筑結構的節能環保，要盡可能使用可重復利用、可循環利用、可再生利用的新型材料，室內盡可能采用自然光，最大限度控制能源的消耗。

總之，城市住宅類房地產項目環境影響的評價，需要根據現在區域的功能確定環境評價標準，并向地方環境保護行政部門申請執行評價標準，而在進行評價的時候，需要注意周圍有沒有特征污染源，以免影響到日后居住在這土地上人們的身體健康，譬如城市交通噪聲，城市里的快速路，主干道因為車流量比較大，因此造成的噪聲影響也就比較嚴重，這些都是建設環境影響評價的重點所在。

3 結束語

綜上所述，由于城市住宅類房地產在建設的時候會出現居民區和工業區交錯的情況，也存在原有化工，電鍍，印染搬遷后對土壤具有污染性的可能性，所以在進行城市房地產建設項目環境評價的時候，應當多考慮外在環境對項目可能的影響因素，尤其是有些評價標準會隨著地塊功能使用的變化而變化，外部大氣是否存在對項目影響的因素，以及土壤是否受到化學物質的污染，是否能適合居民的居住需求。在評價房地產項目配套設施對項目本身會產生的影響時也要引起足夠的重視，其中比較敏感的就是由于現在高層建筑比較多，加上換熱站位置設計不合理產生的噪聲污染問題，最好是建議將熱換器安置在地面并且加裝減振隔振裝置。因此，通過對這些環境因素進行評價并采取相應的措施，可以提高城市住宅類房產的建設滿足居民居宅的需求。

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