關于完善已售公有住房住宅專項維修資金會計核算制度的思考*

宣寧寧

(中共中央直屬機關事務管理局 住房資金部，北京 100034)

按照市場化、商品化、貨幣化的改革方向，建立業主自我管理、自我約束和專業化管理相結合的新型物業管理體制一直是住房物業改革的目標。已售公有住房的產權形式是我國長期住房福利分配形成的歷史產物，在一定時期、一定范圍仍將繼續存在。我國已售公有住房面積約有80億平方米，幾乎涉及所有的行政、事業單位和國有大中型企業。

隨著我國住房制度改革的進行和國家法制化建設的發展，目前住宅專項維修資金已經形成了按照“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”原則進行管理的體系。雖然住宅專項維修資金管理體系日趨完善，但是我國已售公有住房住宅專項維修資金在管理上仍然存在諸多不明確因素，特別是由于不同歷史時期公有住房的出售政策不同，維修資金的形成過程也有所差異，導致相配套的會計核算制度遲遲沒有出臺。

基于上述背景，筆者結合多年的工作經驗，以中直機關已售公有住房為例，談談對于完善已售公有住房住宅專項維修資金會計核算制度的幾點建議，旨在促進已售公有住房住宅專項維修資金會計核算制度的規范化，確保資金的保值增值，完善資金的監管，維護住宅專項維修資金所有權人合法權益。

一、已售公有住房住宅專項維修資金管理現狀

中直機關住宅專項維修資金制度自2000年建立以來，歷經10多年的時間。目前維修資金歸集范圍僅限于已售公有住房。管理模式是由中直機關住房資金管理中心 (以下簡稱“房資中心”)委托銀行間接歸集模式，即售房單位在房資中心維修資金銀行專戶下開立二級子戶，統一進行歸集。維修資金核算管理到幢。維修使用時，由售房單位申請用款，審計部門出具項目審計報告，房資中心依據維修資金使用范圍審核、撥付資金，售房單位負責組織施工。中直機關維修資金管理工作在長期的實踐中取得了一定的成績。

近幾年，相關法律文件陸續頒布①2003年:《物業管理條例》(中華人民共和國國務院令第379號);2007年:《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第62號);《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令);2008年:《中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法》(國管房改字〔2008〕346號);2009年:《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物〔2009〕836號)。，對維修資金管理工作提出了新要求。2009年11月，結合中直機關實際，《中直機關住宅專項維修資金管理暫行辦法》 (中管房改發 ［2009］79號)(以下簡稱“79號文”)出臺。該文件明確規定要“開立住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設賬，按幢和房屋戶門號設分戶賬”。

鑒于中直機關維修資金管理中出現的新形勢、新要求，已售公有住房住宅專項維修資金的會計核算制度的建立和完善將成為反映中直機關維修資金管理工作好壞的一面鏡子，業主和售房單位通過這面鏡子可以直接掌握維修資金管理狀況，維護自身權益。

二、目前已售公有住房住宅專項維修資金會計核算存在的問題

已售公有住房一方面存在大多數房屋房齡普遍較長、質量普遍較差、維修養護不及時，造成房屋完好率低、公共設施設備陳舊、老化的問題;另一方面，住宅專項維修資金籌集渠道不暢，資金嚴重不足，對于已售公有住房的維修養護造成極大壓力。

中直機關住宅專項維修資金長期以來一直采用的是委托銀行歸集的管理模式，使用的計算機系統是單機版，管理粗放，核算到“幢”，沒有實現維修資金分賬到“戶”。維修資金會計核算領域沒有專門的財務制度作為指導，信息化管理水平處于較原始的狀態，對各售房單位維修資金基礎信息資料缺乏了解，在支出使用環節面臨的潛在問題較多。

(一)部分售房單位和業主對維修資金會計核算主體不明確

已售公有住房住宅專項維修資金一直是按照個人和售房單位共同承擔的原則進行歸集。雖然售房單位按照一定標準提取的維修資金，從本質上看是對于購房人的一種附加福利，但在權屬問題上依舊是售房單位所有。只有購房人按照售房款的一定比例繳納的維修資金才屬于購房人所有。

雖然大多數購房人和售房單位了解維修資金屬于自身應享有的住房售后維修養護的合法權益，但對于維修資金管理主體是誰并不太清楚。加之已售公有住房本身房改售房時，房價款較低，個人繳納部分的維修資金更是少之又少，購房人根本不關心這部分資金運營的情況。售房單位應繳納部分的維修資金有的干脆趴在本單位售房款賬上，沒有存入房資中心管理的維修資金專戶，更談不上會計核算。

(二)部分售房單位的維修資金沒有單獨建賬核算

依據財政部、中國人民銀行、監察部、審計署聯合下發的文件《中央預算單位銀行賬戶管理暫行辦法》(財庫〔2002〕48號)，中央預算單位根據住房管理制度改革的有關規定，可以分別開設售房款、住宅專項維修資金、公積金、購房補貼四個專用賬戶。但是，在實際工作中，我們經常發現，部分售房單位把維修資金和售房收入同賬進行核算。往往在給單位職工辦理房屋產權證，需要房資中心出具《資金證明》時，才匆匆將相應部分的維修資金劃入房資中心管理的專戶。更有甚者，直接將收到職工個人繳納部分的維修資金做長期掛賬處理或存入單位“小金庫”。這種混賬核算嚴重違反了住宅專項維修資金“專戶存儲”的管理原則，脫離了監管體系，損害了業主合法權益。

(三)維修資金管理主體沒有統一規范的會計科目

按照我國《會計法》的闡釋，會計科目是根據經濟資源的取得與運用的不同形態，對會計對象進行基本分類，使會計對象更加具體化，它是揭示會計主體進行經濟活動且反映會計信息的基礎，是統一規范會計核算內容的基本工具。目前，北京市范圍內已售公有住房住宅專項維修資金主要由北京市住房資金管理中心、中央國家機關住房資金管理中心、中直機關住房資金管理中心三家機構進行監管。不同維修資金管理部門根據自身業務的需要，參照事業單位財務管理制度設立了各自的會計科目 (即按照資產、負債、收入、支出、凈資產五大類設置)，具體會計科目名稱既不統一也不規范。

會計科目是進行已售公有住房住宅專項維修資金會計核算的基礎，過于隨意地設立會計科目，不能明確、清晰地反映維修資金交存、使用、結息等重要環節的業務處理，不利于維修資金政策的貫徹執行，不利于維修資金“分戶賬”核算要求，不利于有關部門進行有效的監管。

(四)維修資金管理主體沒有統一規范的財務會計報告

按照我國《會計法》的闡釋，財務會計報告是一個單位依法向國家有關部門提供或者向社會公開披露的反映該單位財務狀況和經營成果的書面文件。編制財務會計報告，是對會計核算工作的全面總結，也是及時提供合法、真實、準確、完整會計信息的重要環節。規范的財務會計報告既是維修資金管理部門進行資金營運情況監管的需要，也是社會各界了解維修資金管理現狀的一扇窗口。目前，北京市住房資金管理中心、中央國家機關住房資金管理中心、中直機關住房資金管理中心這三家機構沒有統一的維修資金財務會計報告格式，也沒有統一規范的財務指標口徑。

以中直機關為例，除按照事業單位財務管理制度要求編制的資產負債表等財務報表外，絕大多數已售公有住房住宅專項維修資金相關管理的數據反映在一些統計報表里，無法滿足維修資金所有權人及監管部門對維修資金管理的需求，不利于維修資金業務的進一步開展，特別是不能滿足79號文設立“分戶賬”的要求。這一問題亟待解決。

三、完善已售公有住房住宅專項維修資金會計核算制度的建議

(一)明確維修資金會計核算主體，保護業主和售房單位合法權益

79號文件規定了住宅專項維修資金在劃轉業主大會管理前，由中共中央直屬機關事務管理局作為中直機關住宅專項維修資金的主管部門進行管理。中直機關維修資金的會計核算管理工作由房資中心承擔。已售公有住房的核算主體確定為售房單位和業主。即售房單位交存維修資金按“幢”核算，業主交存維修資金按“戶”核算。產權明確，權責清晰，切實保護業主和售房單位的合法權益。

(二)嚴格售房單位維修資金單獨建賬，確保按幢和房屋戶門號“分戶賬”賬目清晰

售房單位獨立建賬核算，是已售公有住房住宅專項維修資金管理工作的基礎。通過建立中直機關住宅專項維修資金基礎信息數據庫和維修項目庫，全面掌握中直機關產權單位各種類型房屋的出售情況和維修記錄，根據相應售房標準測算維修資金初始交存額并判斷是否足額交存，從而加強維修資金的催建催繳工作，確保已售公有住房售房單位交存維修資金按“幢”設立賬目，業主交存維修資金按“戶”設立賬目。中直機關已售公有住房產權單位代收的維修資金及時足額繳入房資中心管理的維修資金專戶。

(三)規范維修資金會計核算，完善預決算制度和項目竣工審計制度

按照近幾年維修資金管理工作出臺的新政策，積極制定配套的會計核算規范。已售公有住房住宅專項維修資金匯交、支取、結息、增值收益管理過程中的具體問題，如售房單位交存和業主交存的維修資金采用何種會計核算方式、同幢樓維修資金在使用時不同產權單位和業主應當如何分攤、維修項目竣工時公示的維修資金使用情況明細表格式等等，通過制定統一的維修資金會計核算制度，可以使維修資金相關數據信息具有橫向可比性，增強財務會計報告的可用性，使維修資金各項新政策平穩落地。

此外，建議公有住房售房單位發生維修工程，在施工合同訂立后，維修資金由房資中心按比例支付給施工單位。項目結束后對項目的預決算和竣工情況由相關部門進行審計，房資中心根據相關部門提供的審計結論支付尾款。原則上，項目開工時，房資中心向施工單位支付部分項目工程款，待工程完工并經過審核后，再支付尾款。待款項支付結束后，責成產權單位對于項目的施工情況及資金的使用情況進行公示。

(四)依據現行法律法規，采取措施確保維修資金保值增值

79號文件規定了住宅專項維修資金保值增值的內容，即只要保證維修資金的正常支取使用，可以進行維修資金組合存儲和購買國債，從而實現住宅專項維修資金保值增值的目的。

由此得出，已售公有住房住宅專項維修資金要想達到保值增值的目的，主要采取的方式有兩種:第一種是按照經濟學上“不能將雞蛋放在同一個籃子”的原理，進行活期存款或定期存款組合存儲，充分分散銀行利率變動的風險。第二種是按照安全穩健的投資要求，購買風險系數最低的投資工具——國債，到期收回本金和利息。鑒于維修資金保值增值的方式過于單一，要想盡可能地獲取高收益，應該保留一小部分數額的資金以備各售房單位日常的維修支取，而將大部分資金用作定期存款或購買國債。當銀行利率持續走低，即進入減息通道時，應積極尋求辦法，降低維修資金貶值程度。如果不能達到已售公有住房住宅專項維修資金增值的目標，至少應該滿足維修資金保值的基本要求。

(五)建立維修資金財務報告制度，加強維修資金管理透明度

建立統一規范的維修資金財務報告制度，統一財務指標口徑。可以采用會計報表、統計報表、工作簡報等形式定期或不定期地上報有關部門維修資金的管理情況。

維修資金管理系統中各模塊均應增設查詢功能，并為售房單位或業主發放繳存憑證，售房單位或業主可以通過多種渠道隨時對其賬戶中的維修資金進行查詢，了解維修資金的使用情況、增值情況及其賬戶余額。房資中心定期對外公布維修資金使用情況，接受各方監督。

由于公有住房的數量在一定時期一定范圍內仍將繼續增長，已售公有住房住宅專項維修資金的管理狀況和管理水平受到多方利益群體關注。面對這項關系民生的資金，怎樣用好、管好維修資金已經成為擺在我們面前的課題。完善已售公有住房住宅專項維修資金會計核算制度是進行維修資金規范化管理的重要內容。按照“完善制度、規范管理、加強監管、提升服務”的總體要求，我們應貫徹落實好近幾年頒布的維修資金管理新政策，規范維修資金“分戶賬”管理程序，促進已售公有住房住宅專項維修資金更好更快地發展。從而使住房專項維修資金對保障已售公有住房的安全使用，構建和諧機關發揮更大作用。

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