科技時代背景下發展房地產信托的戰略探索

王 榴,陳建明

（1.河海大學商學院，江蘇南京，211100；2.河海大學商學院副研究員，江蘇南京，211100）

1 REITs的內涵和特征

1.1 REITs的內涵

Real Estate Investment Trusts（REITs），簡稱房地產投資信托，起源于1960年代的美國。香港《房地產投資信托基金守則》定義REITs如下：房地產投資信托基金是按照信托方式組成并主要投資于房地產行業的投資計劃。房地產投資信托基金通過出售基金單位獲得資金，在其投資組合內管理維護相關房地產項目，向基金持有人提供來自房地產的收入作為回報。其他國家也都部分借鑒了美國REITs的理念而創建，盡管有著信托基金和基金公司等不同形式，但內涵與美國REITs基本一致。

1.2 REITs的特征

與一般的房地產投資活動相比，房地產投資信托（REITs）具有以下特征：首先，REITs的實物形態是一種證券化的基金。REITs通過向投資者發行股票或受益憑證來募集資金，基金資產具有很高的流動性。其次，作為投資組織，REITs承擔中介角色，幫助廣大投資者直接投資房地產行業。當初美國創立REITs的本意就是給大眾提供一條共享房地產發展收益的投資渠道，所以各個國家基本上都對REITs投資者的持股比例進行限定，不允許少數人獨占利益。此外，大部分的REITs投資收入必須定期分配給投資者，極大體現了REITs投資中介組織性質。

2 REITs的投資模式和投資對象

2.1 REITs投資模式

世界范圍看，REITs的投資模式主要有權益投資型、抵押貸款型。香港《房地產投資信托基金守則》則限制投資模式為權益投資型，本文主要介紹權益投資模式。

權益投資模式，指REITs主要投資于收購現有房地產和新項目開發來獲得房地產所有權，并通過對房地產的長期持有和經營來獲得穩定可觀的資產增值。權益投資型REITs的投資對象是購物中心、寫字樓、公寓、住宅、酒店等可以產生穩定收入的經營性商業房地產。投資方式主要有二種：第一種是對經營性房地產展開股權投資；第二種是直接收購或者投資開發房地產物業進行經營管理。與一般房地產公司不同的是權益投資型REITs必須將其開發或收購的房地產作為投資組合的一部分長期持有從而經營獲利。有穩定的租約作保證，權益型 REITs的收入受利率等市場因素變化的影響不大；此外權益投資型REITs 持有的房地產可以抵御通貨膨脹使投資人資產造成的損失。

2.2 REITs投資對象

房地產投資信托的主要投資對象是具有穩定現金流和經營收入的商業房地產，比如公寓、購物中心、寫字樓、住宅、酒店。不同類別的商業房地產具有不同的投資風險和不同的優勢，認識到這一點才可以做出正確的REITs投資決策。

作為REITs的主要投資對象之一，公寓的資產保值能力最強。在公寓的投資經營上需要注意到宏觀經濟周期、市場上的供求狀況和通貨膨脹三個方面的因素。此外，公寓提供的服務是否完善以及內部管理的優劣都對公寓租金和出租率影響很大。與購物商店相比大型購物中心租金高出很多，主要是因為客流量大，單位租住面積的銷售額高。在 REITs項目中，投資前需要認真考察其所在區域的地理位置、人口和收入情況等因素。宏觀經濟的衰退容易導致投資大型購物中心的風險。經濟增長促進企業發展，引發了對辦公場所的進一步需求，相應的寫字樓也成為 REITs的投資熱點之一。然而由于開發周期較長以及受宏觀經濟和區域經濟環境影響較大，投資寫字樓也存在一定的風險。另外REITs也還投資于醫療保健、車站、高爾夫球場等商業房地產，這些特定用途房地產的投資往往可以為REITs 帶來豐厚的投資收入。

3 REITs的應用現狀

3.1 REITs在美國和亞洲的實踐

美國于20世紀60年代初推出首支房地產信托投資基金，一方面為了給投資者提供合適的投資渠道，另一方面是為了給房地產市場提供所需的資金。經歷了萌芽、繁榮、低迷、復蘇漸進后,憑借完善的法律法規制度以及投資可免雙重征稅、具有高收益低風險的自身優勢美國REITs得到了突飛猛進的發展，也終于進入了良性發展軌道。

3.2 REITs在中國的實踐

UPREIT稱為傘形的合伙房地產投資信托。它把REITs與有限合伙制結合起來，是一種新型的以房地產證券化為重心的產融結合方式。傳統的REITs先募集資金再挑選房地產進行投資，而UPREIT是由房地產擁有者以自己的房地產作為投資，進而組建有限合伙企業，利用REITs進行融資。其運作流程如下：

⑴房地產持有者共同設立一個經營房地產的有限合伙企業，并將擁有的房地產轉讓給該合伙企業，換取合伙企業內部的單位房地產權益憑證（即自己對房地產實行證券化），成為有限合伙人。同時，房地產擁有者公開募集成立一個REITs基金公司。

⑵募集成立的REITs基金公司以在市場上融到的資金向這個有限合伙企業出資，成為其普通合伙人，管理和經營該合伙企業名下持有的房地產。

4 REITs促進產融結合

21世紀以來金融市場急劇擴容，市場開放程度逐漸增加。各路資本叩響金融業的大門并不斷滲透,國內金融資本與產業資本的結合度正在不斷增強，產業資本變得越來越重要,并彰顯出其強大的生命力。金融資本和產業資本之間互相依存,互相促進，產融結合是經濟發展到一定程度的重要標志。金融資本推動產業資本增值，而產業資本是金融資本增值的基石。REITs就是房地產企業發展到一定階段，為了實現進一步的發展，實現規模經濟、強化企業競爭優勢，應對全球化挑戰的重要戰略舉措。金融資本與產業資本的結合將會引致房地產業整合，進一步調整產業布局，催生出多樣的房地產市場結構。隨著電子信息時代的發展，房地產行業產融結合被賦予了更加廣泛的意義。從某種程度上講,產業資本與金融資本在房地產企業內部進行融合，本質上是實現間接融資和直接融資。我國現行政策規定銀行不能直接投資實業,意味著銀行資本難以在近期內直接控制房地產業資本，也就決定了目前產融結合不能沿著由融而產的路徑發展。我國產業資本和金融資本的結合主要是歸因于下面兩點:金融業天然擁有的超乎實業運作的高額利潤和財務公司的高效率金融利用。REITs是我國房產企業發展的必然趨勢,但是在產融結合的過程中要防止失去對房地產的興趣而著重進行短期金融獲利。從國外的金融危機可以看出,離開實業發展金融會造成房地產泡沫,引發帶來經濟危機甚至金融危機。

5 結論

證券化是金融創新的主要方向之一，而房地產證券化則是證券化中的一個重要組成部分。房地產證券化將成為中國房地產投融資模式創新的基本方向。REITs實現了對房地產的證券化，把原來實物形態的“不動產”轉換為證券形態的所有權份額，實現了高度的流動性、變現性。房地產資金供求雙方跨過銀行直接進行聯系，促進實現了中國房地產投融資的社會化。房地產業產融結合在發達經濟體中普遍存在，傳統的信貸融資渠道日益受限以及劇烈的市場競爭將會導致中國的房地產業走上產融結合的升級之路。

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