建設麗澤金融商務區的研究與思考

李佳音，韓寶利

在剛剛結束的十一次黨代會上，劉淇書記進一步強調北京要建“有特色的世界城市”、“形成與世界城市要求相適應的國際商貿中心”。金融戰略是北京建設世界城市的關鍵環節，北京朋澤金融商務區是重點金融產業功能區，同時，也是北京市城南行動計劃中的以吸引高端要素聚集和創新發展業態為目標的重點產業功能區。產業功能區是承載高端產業的重要平臺，是增強區域“造血”功能的關鍵。朋澤金融商務區的開發在“十一五”期間取得突破性進展，“十二五”期間將實現更好更快的發展，本文試從產業功能定位和城市規劃的角度對朋澤發展進行總結，并從產業集聚、規劃實施、長期發展等方面對朋澤發展的一些問題進行探討。

一、麗澤金融商務區的產業功能定位與城市規劃

（一）產業功能定位與城市規劃的關系

一個區域若要實現科學發展，必須有明確的產業功能定位。產業功能定位能夠為區域的發展指明方向和目標，決定區域在整個城市產業功能布局的位置，是區域實現科學發展的戰略選擇。區域的產業功能要結合整個城市的產業發展需求和自身優勢進行研究才能找準定位。北京的CBD和金融街正是結合自身的發展優勢，抓住了北京商務辦公和金融業發展的機遇，明確功能定位，經過十幾年的發展，形成了產業聚集，完成了城市建設，成為北京經濟發展的新名片。

城市規劃是為區域產業發展提供服務和支撐的，要在建筑規模上規劃產業發展所需的空間，要在交通組織和市政基礎實施上提供保障。同時，城市規劃的另一個目標是要建設優美的環境和城市景觀，完成區域城市化的建設。產業功能定位決定城市規劃的起點和標準，好的城市規劃能夠增加區域的吸引力，促進區域產業的發展和聚集。區域開發的步驟首先要有明確的產業功能定位，然后進行城市規劃調整，第三步是根據產業定位和城市規劃進行開發建設和招商引資。

（二）麗澤金融商務區的產業功能定位與城市規劃發展

朋澤金融商務區的產業功能定位也是經歷了一個探索的過程，通過積極爭取，把握了首都促進金融產業的機遇，得到市委、市政府的支持，在2008年4月出臺的《首都促進金融產業發展意見》中，納入首都金融產業布局，成為三個新興金融商務之一，重點打造新興金融產業。從此，朋澤站在一個新的歷史起點，從一個區級的功能區提升為北京市的重點功能區，以自身的優勢和潛力得到市委、市政府的高度重視，同時得到市發改委和市規劃委等部門的大力支持。2009年，市發改委出臺《關于加快推進北京朋澤金融商務區開發建設的工作意見》，推進朋澤開發建設。2010年，市發改委等部門出臺《關于加快建設北京朋澤金融商務區的實施意見》，明確了朋澤重點發展新興金融、金融信息、金融文化、金融服務四大產業，和“三五八”的發展戰略。產業功能定位的明確使朋澤成為豐臺區和城南行動計劃重點功能區，同時也成為北京市“十二五”期間“兩城兩帶六高四新”的產業空間布局的四新之一。朋澤的發展將為首都金融業提供新的戰略發展空間，同時也將成為首都經濟發展的新引擎。

明確的產業功能定位使城市規劃的調整成為可能，要求對朋澤的城市規劃進行調整，以適應產業發展的要求，并且具備打造頂級商務區的規劃條件。朋澤的城市規劃調整秉承“生態商務區、立體交通網、金融不夜城和信息高速路”四大理念，經歷了方案征集、方案綜合、方案深化三個階段，吸引了多家國內外頂級規劃專業團隊參與。2010年1月，《北京朋澤金融商務區規劃綜合方案》獲得市政府批復。目前，從用地、交通、市政、地下空間等方面初步建立朋澤規劃體系，用于指導商務區的開發建設。

朋澤的規劃有以下幾個特點：一是大規模、超高層。核心區建筑達700萬平方米，相當于兩個金融街的規模。最高建筑400米，其他多為100米以上的超高層建筑。二是大交通。朋澤區域地下兩條地鐵橫貫東西，縱穿南北，并建有地下交通環廊，地上形成六橫七縱的道路網絡，朋澤路采用高架方式連接二環三環。三是大地下空間。總建筑規模將達到160-230萬平方米，建成后成為北京最具特色的地下空間。

二、麗澤金融商務區“十一五”時期的發展及“十二五”時期發展目標

（一）麗澤金融商務區“十一五”時期的發展情況

“十一五”時期，朋澤金融商務區取得了突破性進展：2008年4月，朋澤納入首都金融產業布局，成為三個新興金融功能區之一。2009年，“新華08”項目落戶朋澤，示范區B6B7地塊土地一級開發基本完成。2010年，《北京朋澤金融商務區規劃綜合方案》取得市政府批復，年底，基本形成規劃體系；示范區完成土地一級開發，達到上市條件，南區土地一級開發基本完成，C9回遷安置房項目開工建設；國家金融信息大廈奠基，新華社金融信息交易所開業；中經社控股、中鐵物資總公司等一批金融機構和總部企業入駐朋澤。

（二）麗澤金融商務區“十二五”時期發展目標

在“服務于中國特色世界城市建設需要、服務于全面推進‘三個北京’建設需要、服務于大力發展首都金融產業”總體思路指導下，用五年時間基本形成朋澤金融商務區建設雛形：全面完成土地一級開發；基本形成“結構合理、功能完善、上下互通、安全便捷”的現代化綜合交通體系；建成高水平、功能配套的學校、醫院、商務會展中心、星級酒店、公寓、餐飲等相關服務設施；吸引一批國內外知名新興金融機構入駐，產業集聚效應顯現；建成體現城市特色的地標性建筑群和大型景觀公園綠地，區域生態環境質量顯著提升。

三、實現麗澤金融商務區“十二五”時期發展目標的幾點思考

今年是“十二五”起步之年，也是朋澤開發建設的關鍵之年，根據目前朋澤金融商務區的開發進度和已經取得的開發經驗，實現“十二五”時期的發展目標和最終目標，主要應做好以下幾個方面的工作和研究。

（一）處理好土地出讓與產業聚集的關系

“十二五”時期，朋澤將完成土地一級開發，大部分土地將出讓給符合產業定位的金融機構、企業總部和金融服務機構。而目前，按照國家土地出讓政策，經營性用地必須采用“招拍掛”的方式，按市場方式出讓。朋澤大部分為經營性用地，必須采用“招拍掛”的方式出讓，而采用這種方式，很可能不符合產業發展方向的企業取得土地使用權，真正的金融機構不能落地，而落地的是一些房地產開發企業和其他類型企業，不能形成產業聚集。所以必須破解土地出讓與產業聚集的難題，達到一方面遵守國家政策，一方面保證金融企業落地的目的。CBD的中服地塊出讓方式給我們提供了借鑒。對于用地金融機構，最好的方式是將出讓程序復雜化，前期采用方案招標的方式，按用地功能、城市設計要求進行招標，然后第二階段按照產業功能定位設定出讓條件，加入嚴格產業控制條件，確保金融企業取得項目用地。對于開發類企業，拿出部分用地進行招標，企業拿地、建成商務樓后，重點吸引中小金融機構入駐，通過設立產業引導基金的方式對中小企業租房、買房給予補貼，培養和扶植中小企業，從而促進產業的發展。

（二）做好城市規劃的實施

朋澤的城市規劃調整工作基本完成，規劃體系基本建立，項目開發、市政基礎設施、地下空間、環境建設必須以規劃為依據?！笆濉逼陂g，朋澤規劃工作的重點從規劃研究轉為規劃的管理與實施。朋澤城市規劃的實施是一項非常復雜的系統工程，需要不同的實施主體，在不同的階段，按照不同的方式實施。商務樓宇的建設由用地企業拿地后按照控制性詳細規劃和城市設計導則的要求自行建設，道路工程需要與市政管線、地下交通環廊同步實施，主干路的主體是市公聯公司，次支路的主體是朋澤控股公司，部分地下空間的建設需要與地鐵的建設同步實施，幾個不獨立占地的變電站要與建設共同設計建設。所以，朋澤的城市規劃實現必須創新管理模式，精心組織、合理安排，按照統一協調，統籌項目建設，統籌建設時序的指導思想，保證規劃實施。一是做好項目開工前的規劃交底工作，二是做好項目建設過程中的規劃監督工作，三是做好項目建成后規劃驗收，四是做好項目建設過程中的規劃協調工作，五是做好項目驗收后的規劃資料整理工作。

（三）合理處理當前利益和長遠利益關系

當前利益是指政府投入征地拆遷和市政基礎設施建設的費用，大部分資金依靠融資，主要流向是集體經濟組織、被拆遷人，包括農民、居民和部分國有企業。長遠利益是指朋澤實現的經濟效益，主要來源為入駐企業帶來的稅收。

政府在開發過程中過分注重當前利益，將影響拆遷的速度，土地上市的時間，延緩產業集聚和長遠利益的形成。不注重當前利益而只看重長遠利益，制定的拆遷政策過于優惠，可以加快拆遷，加快土地上市，加快長遠利益的形成，但是也可能增加土地成本，增加企業拿地成本，不利于產業集聚。隨著近幾年房價長期高位運行，重點村拆遷政策影響和朋澤后續啟動項目拆遷政策稍優于前期啟動項目，被拆遷人的要求越來越高，朋澤南區的拆遷和北區的拆遷都面臨這樣的問題，其中還包括融資難、回遷安置房選址難等問題。“十二五”期間，若快速推進朋澤的開發建設，需要制定合理拆遷政策，既注重當前利益，又注重長遠利益，既注重拆遷速度，又注重產業集聚。要考慮市場的價格、周邊的政策，既保證政策的延續性，又保證政策的靈活性，做到左右平衡，瞻前顧后，并適時選擇啟動時機。要充分調動農民和農民集體經濟組織參與開發建設的積極性，妥善處理好補償、就業、轉居、社保等相關問題。

（四）對金融商務區長期建設中所需的資金注入、規劃調整等，政府應當長期鼎力支持和長遠籌劃

因為從各國商務區的建設歷程看，商務區的建設周期長，不可能一蹴而就。法國拉德芳斯于1958年由政府主導開始建設，歷時50年，目前已建成全部區域的三分之一，有250公頃（全區域規劃用地750公頃），期間經歷了兩次經濟危機，多次規劃設計，才打造成為今天世界頂級商務區。國際類似商務區倫敦金融城經歷了30多年，日本新宿也經歷了40余年的建設才初具規模。從國際經驗來看，一流的商務區都需要較長的建設周期。

而這種金融商務中心的長期的打造和投入中，政府應當承擔重要角色。要打造這樣的金融中心，僅舉全區之力是遠遠不夠的，這除了現有政策的支持，還需要北京市甚至中央相關部門的大力支持，應做好這方面的長期規劃和協調工作。因為各國在現代金融中心的形成過程中，都不乏政府有力的身影。以拉德芳斯為例，在開發過程中，拉德芳斯區域開發公司在成立之初就帶有強烈的政府色彩，并且與中央政府一直有著密切的聯系，在貫徹執行發展規劃的同時，取得中央政府在資金及時注入、規劃及時調整等方面的大力支持。倫敦、紐約這兩個老牌金融中心至今仍有政府許多方面的大力支持，如倫敦市長親自率團前往他國為金融城作推廣，并加強金融城與其他國家金融服務之間的聯系；美國政府更是在各種復雜的國際經濟政治事務中明里暗里配合著曼哈頓的進程。在世界日益激烈爭奪金融話語權的今天，各國政府都在為本國的金融世界霸權地位和由此獲得的壟斷利潤而不遺余力。

（五）注重地標性建筑的中國文化元素注入

有文化地標性建筑對于一個商務區形象提升的意義巨大。拉德芳斯原本處于巴黎偏僻之地，環境很差，是貧民窟的代名詞，但是隨著地標性建筑——CNIT和新凱旋門的先后建設，地區形象不斷提升，特別是新凱旋門建成后，奠定了拉德芳斯世界頂級商務區的形象基礎。而凱旋門的法國歷史文化元素不言而喻。目前，該區域正在著手設計、建設面向未來的地標性建筑，其高度將超過艾菲爾鐵塔。由此可見，一個含有特色文化元素的地標性建筑對于改變一個區的形象有著巨大的作用。

朋澤的環境與當初的拉德芳斯有相近之處，很需要有文化內涵地標性建筑為商務區提升形象。目前朋澤的地標性建筑方案經國際機構競標設計而產生，雖是現代建筑結構，但最終實施還要由相關機構綜合而成，我們以為，這最終的實施方案一定應嵌入中國文化元素才能真正提升朋澤金融商務區的形象。

（六）盡早籌劃人才戰略

金融業是一個非常特殊的行業，超過70%的成本來自于人力資本。這是一個典型的得人才則得天下的行當。如果不能吸引全世界頂尖金融人才集聚一堂，所有其他的就都免談了。能讓頂尖的人才甘愿來這里工作，一個開放的文化氛圍是必不可少的。不僅僅是稅收、消費這些顯而易見的硬性標準，還有很多潛在的、軟性的因素。在這點上，北京比上海要略遜一籌，更不及香港和新加坡。雖然北京可以學上海，趁著金融危機派出代表團去紐約和倫敦爭取國際一流金融人才，但這只能是解決一時之需的權宜之計。北京若要躋身全球金融中心的行列，朋澤要在這其中發揮重要作用，則必須要擁有自己的人才培養基礎。建議朋澤應設計并逐步完善一整套人力資本培育和使用體系，并且應是政府和社會尖端培訓機構緊密合作的機制，針對金融商務區未來的經營實際需要，建成一套完整的相關專業知識培訓體系網絡。