談安置房建設中的質量及造價控制問題

呂蕙芳 王 艷

(1.鎮江市公共住房投資建設有限公司，江蘇鎮江 212000;2.鎮江市土木建設監理有限責任公司，江蘇鎮江 212000)

0 引言

隨著社會的發展，拆遷量的加大，保障房和安置建設規模越來越大，筆者自2006年以來先后參與建設了富潤華庭、鳳凰家園、象山花園、如意江南、金山水城等總計約200萬m2的安置房項目，目前安置建設呈現單體體量大、樓層高(33層)、大地庫、配套全、質量要求高等要求。現就安置房建設、質量、造價控制等方面的問題作如下探討。

1 設計階段的造價控制

設計階段是造價控制的關鍵階段，首先是戶型的確定，應結合拆遷協議與住戶確定的戶型要求進行設計，對于高層住宅公攤面積過大，套內面積過小要進行妥善處理，做到滿足回遷戶的房間數的基本要求，建設盡量采用入戶花園、不封閉景觀陽臺，盡可能合理控制公攤面積，減少關于高層公攤面積過大的矛盾。對于同套型注意開間面積一致性，對采光間距、門面等影響的套型變化及時調整設計和安置房戶型，減少和防止安置矛盾發生后造價的增加。

其次，本著減少浪費的原則，審圖完成后減少大量二次裝飾、大量要更改的作品，對干濕分離的隔墻，審圖功能面積需要的半磚墻及輕質墻、灶臺內涂料均進行取消，部分安置時進行現金補償或實體實施由回遷戶自選，既有效地節約社會資源，減少施工程序又給回遷戶帶來了實惠。

再次，由于承包費數額較大，對回遷小區要考慮分區交付，按施工工期合理分期交付，在設計時，系統設計消防監控、道路排水、供水、供氣、供電等確保交付時候驗收合格安全使用。

最后，設計中要多方面避免安置后維保投訴問題的出現，增加后期造價的投入。要求在設計中采取相應措施，予以避免。如對于出入口設置雨篷，并在地面入口處設計找坡，防止斜風雨打入，對于－2層獨立車庫，由于潮濕空氣下沉引起潮濕的問題，在設計中采用單獨通風井，透風墻和地面排水溝予以解決，對于半地下外墻、帶地漏陽臺、空調板等設計采取防水措施，嚴防滲漏，對于屋面防水要求設計中明確防水層在保溫層下，以防止切縫對防水層破壞，對于樓梯門廳為防止回填土下沉要求設計采用結構一體化設計，對于車庫入口審查排水溝的設置以及出水口的設置，并設置鯽魚背防止路面水流入截水溝等等。通過在設計以及會審時及時與設計師提出相應的問題，及時采取設計措施，有效避免了投訴的發生和后期造價的增加。

2 施工階段的質量控制

我們對安置房工程質量的控制采取督促承包單位按合同、規范、圖紙要求施工的原則。

兩個重點:1)重要的分部分項工程(包括地基工程、主體結構、裝飾工程)，重要的分項工程(包括鋼筋、混凝土、防水、避雷及接地裝置);2)關鍵部位:墻體砌筑、梁柱節點、箍筋加密區、鋼筋焊接、混凝土澆筑、廚衛間、屋面及窗臺防滲，各細部節點處理等。

三個階段:1)施工準備階段，審查施工單位配備人力、材料、機械設備是否合理，審查擬定施工方案、技術、質量保證措施是否合乎要求。2)施工階段，檢查施工單位工藝是否按規范和經審批的方案進行。3)成品驗收階段，通過檢測和驗評該分項或分部已完工程是否達到規范要求的標準和誤差允許范圍。

四個手段:1)檢查，施工過程中對重點的項目和部位實施必要檢查。2)測量，對完成的工程幾何尺寸實測驗收。3)試驗，對各種材料要求監理人員隨機抽樣試驗。4)指令性文件，承包單位和監理工程師的工作往來，以文字為準。我們通過書面指令和文字對施工單位進行質量和造價控制。另外我們對照建筑規范強制性標準規定的內容，督促施工單位嚴格執行。

除了現場實體控制外，我們定期召開工程例會，組織相關單位對上階段總結，對以后工作精心計劃，使參建各方處在不斷學習和自我完善的氛圍中，有利于工程質量控制的良性循環。減少質量的投訴，后期維修成本的增加。

3 結語

通過我們對設計、施工階段的質量、造價的控制，使安置房建設能夠符合各級領導和廣大回遷戶的要求，同時使成本控制在較低的水平，取得一定的社會經濟效益。