對我國房地產融資渠道的分析

鄧程燕

（成都中奧華實業有限公司財務部，四川 成都 610212）

一、引言

房地產行業是我國全面實現城市化、工業化過程中的基礎性產業，經過多年的快速發展，已經成為我國國民經濟中的重要組成部分，跟人民群眾的實際生活緊密相關。另外，房地產行業還有這良好的關聯效益，不僅能夠帶動制造業、工業企業的發展，還能有效促進園林、旅游等第三產業的繁榮。很多地方通過發展房地產行業增加了財政收入，改善了城鎮公共基礎設施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產市場還處在發展階段，其資金來源仍然嚴重依賴銀行，這樣的資金運作模式給整個房地產行業帶來了很多潛在風險，很多房地產公司相繼出現現金流緊張的情況，給自身發展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調控下，一系列房地產信貸政策相繼出臺，房地產企業獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產企業很難通過這些傳統融資渠道獲取長期、穩定的資金來源，嚴重影響了企業的健康發展。面對這樣的現狀，很多房地產企業開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產信托、買方信貸等措施紛紛走進了房地產企業的視線，并且逐漸開始發揮重要作用。在新的發展形勢下，房地產企業能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系，以便獲得持續足量的資金支持，已經成為各個房地產企業能否在市場競爭中立足的關鍵因素。

二、對我國房地產融資現狀的分析

（一）房地產企業普遍規模較小，信用層級差

我國房地產企業近年來雖然發展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產企業的數量較小，占全國房地產企業數量的比例還很低，這一部分房地產企業當中，有些還并沒有完全具備房地產開發的條件。這些房地產企業的規模小，資金管理也比較分散，整體財務管理水平較低，難以滿足房地產行業資金需求量大的特點。這些企業的開發能力較差，難以抵御各方面的風險，這些特征都導致企業很難通過各種融資渠道取得資金。另一方面，我國房地產業的信用評級較為靠后，信用差也嚴重制約了房地產業的融資。金融部門的貸款要以企業的信用作為重要的依據，是對貸款風險的判斷。我國房地產企業的資產負債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機的影響，行業內的競爭更加白熱化，一些運作不規范，資金不能及時到位的企業都可能面臨著被市場淘汰的局面。

（二）我國房地產業發展時間較短

我國在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒有將住房視為商品，房地產業的發展也就無從談起。1998之后我國全面取消福利分房在制度，至此房地產業的發展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發展歷程。在計劃經濟體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業單位負責投資、建設和分配，個人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業單位用于建設住房的資金不可能收回。另外，由于過于強調土地公有制，導致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經濟的發展嚴重滯后于人民群眾的實際需求。1998年后，我國明文規定全面停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產市場才算真正建立起來。客觀來看，我國房地產業的發展時間較短，不少房地產企業都還在經驗積累和摸索階段，這也是造成我國房地產融資渠道單一的重要原因之一。

（三）房地產行業的多元化融資缺乏政策支持

我國房地產行業從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發展滯后。由于受到傳統計劃經濟時期思維的影響，房地產融資模式較為單一，房地產金融市場的法律體系亟須進一步完善。目前我國有關房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，主要是通過房地產抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數房地產企業采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀90年代開始，我國就已經明確提出不鼓勵房地產企業上市，兼營房地產業務的公司和房地產業務收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現行的法律和相關政策對房地產信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國對企業發行債券實施較為嚴格的審批制度，有評級要求，還需要資產抵押，達不到要求的企業不能發行債券，即便達到要求，對發行數量也有限制。由于缺乏相關法律和政策的扶持，我國房地產行業難以形成科學合理的融資體系，難以保證協調、均衡發展，多元化的融資渠道發展也就停滯不前。

三、拓寬我國房地產行業融資渠道的建議

（一）盡快完善我國房地產行業融資的各項法律法規

實現我國房地產行業的多元化融資渠道需要以健全的法律法規保障作為基礎。健全、完善的房地產金融法律體系，不僅能夠幫助房地產企業順利實現多元化融資，還能便于有關部門對房地產企業整個融資過程的監督。目前來看，我國已經出臺了類似《土地管理法實施條例》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，這些規定對我國房地產行業的發展提供了法律保障，促進了房地產行業的健康有序發展。但是，為了進一步落實房地產企業的多元化融資，我國還應該出臺一些支持性的政策。在完善現有法律法規的基礎上，逐步取消對房地產企業進行信托投資的限制，盡快出臺符合我國國情的房地產投資基金的相關法律，早日結束房地產投資基金無法可依的尷尬局面。

（二）大力發展房地產行業的投資基金

金融危機過后，我國房地產行業從銀行獲取貸款的難度越來越大，房地產行業的資金困難狀況日益嚴峻。發展房地產行業的投資資金具有明顯的優勢。首先，能夠多元化我國房地產行業的融資渠道，減輕房地產企業單獨依靠銀行融資的壓力。房地產投資基金是憑借發行收益憑證的方式募集資金，能夠將房地產市場與資本市場有機結合，直接將資本市場上充裕的資金引入房地產行業，是對銀行融資渠道的大力補充。其次，發展房地產行業投資基金，有助于本土房地產企業吸引國際資本，擴大資金的來源范圍。這些資金會選擇投向那些盈利能力強、發展潛力大的企業作為投資對象，客觀上有助于整個行業競爭秩序的建立，實現優勝劣汰的健康發展，有助于優質房地產企業的做大做強。最后，發展房地產投資基金還可能豐富和完善房地產金融體系。我國人口眾多，土地稀缺，住房具有很強的投資價值和抗通脹能力，因此，房地產是不少中小投資者眼中的理想投資領域。然而，由于資金有限，投資的準入門檻很高，很多投資者難以分享房地產行業蓬勃發展所帶來的盈利。房地產投資基金恰好可以妥當解決這一問題，以其較強的流動性和較低的門檻，成為中小投資者樂意選擇的投資機會，逐漸成為一種回報率穩定的理財工具。

（三）將房地產信托投資作為房地產企業融資的有力補充

房地產信托投資是憑借商業信托組織發展起來的，通俗來說，就是聚集眾多投資者的資金，為房地產企業進行融資或者收購、持有房地產企業的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產信托投資有著很多顯著的優勢。首先，房地產信托融資可以有效降低整個企業的融資成本，從而節約大量的財務費用，優化公司的資產負債結構。其次，房地產信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產企業的項目要求，通過資金信托、股權投資模式、貸款模式等渠道進入房地產行業，為企業提供更多融資可能性。最后，信托產品是民間資金的集合，流動性較大，能夠緩和系統風險，而且房地產企業只要拿到土地批文之后，就可以進行信托融資和前期建設準備，節約時間。

四、結語

我國房地產企業需要在充分考慮自身條件和需求的前提條件下，謹慎選擇最適合自身發展定位的融資渠道。可以說，房地產行業如果能實現多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產企業解決融資難的實際困難，還有助于我國整體金融體系的進一步完善。然而，雖然從理論上可以討論出不少房地產行業的融資新渠道，但是在實際運作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產行業的融資環境，不僅需要房地產企業自身的探索，更需要整個國家金融體系的不斷建設和完善。

[1] 尤佳.房地產開發項目資金鏈管理[J].合作經濟與科技，2009（17）.

[2] 尹麗敏.我國房地產融資現狀分析及對策建議仁[J].大眾商務，2009（6）.

[3] 盛巍.簡述房地產企業自今年籌措新渠道[J].經濟論壇，2004（97）.