對農村土地制度改革背景下土地置換總量的思考★

趙 欣

(鄂州職業大學，湖北鄂州 436000)

1 概述

目前鄂州市進行的農村土地制度改革是對保耕地紅線前提下中國農村土地流轉問題的一個探索，是一個對全國土地制度改革影響深遠的創新。這個改革探索過程的成功與否都會裨益于我國集體所有建設用地使用權流轉制度的創新。其制度模式為:通過提高集體所有建設用地的集約利用率，具體做法就是以“新農村建設”為制度抓手，興建新農村社區，集約利用農村宅基地，將節約出來的集體所有建設用地復耕，節約出的耕地以掛鉤指標的形式，通過農村產權交易所來交易流轉，城市土地開發者需要開發用地時，向土地一級市場購買用地時同時需通過農村產權交易所購買與之配套的掛鉤指標。如此既解決了新農村建設資金來源問題，以及城市用地來源問題，同時也解決了集體所有用地的流轉問題。

同時我們注意到這種土地使用權制度改革能否健康有序地執行，是建立在所在城市的土地開發市場健康有序的基礎之上的，當地的土地開發市場可持續發展，這項改革制度才能可持續執行，換言之即土地可置換的總量與新增城市建成區土地開發總量必須是配套的，新增的土地可置換量其實為該城市建成區土地開發余量。房地產是一個資金雄厚、市場穩定而龐大的市場，土地的居住物業房地產開發是地方政府較多采用的土地開發利用的方式，同樣也是鄂州市政府主要采用的土地開發方式。在此，筆者就鄂州市房地產市場總量測算為著眼點，分析鄂州市房地產市場開發余量，繼而研究鄂州市土地使用權制度改革中需要面對的置換數量問題。

2 分析

2.1 分析方法

某個區域房地產市場容量的大小受諸多因素影響，通常包括以下幾個方面:

1)人口因素:區域內居民年齡結構、本地居民與外來人口的比例以及外來導入人口的數量。

2)收入因素:區域居民的收入水平、收入結構。

3)價格因素:區域內商品房銷售價格水平、商品房租賃價格水平。

4)城市發展因素:城市化發展的速度、動拆遷等等帶來的需求增長。

5)消費特征因素:住房消費習慣(對于租賃居住和購買居住的偏好)、區域內投資投機性需求所占比重。

筆者試圖從收入與商品住宅價格的關系出發，構筑不受市場影響的房地產容量計算模型，本文的計算思路如下:

1)統計鄂州市的常住人口數量，包括鄂州市戶籍人口和外來人口結構;

2)通過不同階層收入水平與房價的對比計算2011年可購房人口數量;

3)由可購房人口數量和鄂州市人均使用面積計算2011年鄂州市總體購房需求量;

4)通過2011年總購房數量扣除已購房數量，最終得出鄂州市未來市場容量(靜態數據);

5)同時考慮到城市化率的增長、人口增長以及動拆遷帶來的增長，得出鄂州市未來市場容量(動態數據);

6)放松假設條件下的數據修正。

以上計算過程基于以下假設:

a.假設一:剛性需求假設，沒有重復置業，沒有投資投機性需求，每個家庭只購買一套住房;

b.假設二:房價收入比假設，消費者對于購房只關注價格與收入的關系，只要價格符合收入承受水平，就產生購買需求。

2.2 分析過程

1)鄂州市常住人口的數量。

根據鄂州市2010年人口普查數據［1］，2010年11月1日零時，全市登記的戶籍人口為1 082 653人，常住人口為1 048 672人，全市常住人口共有家庭戶294 453戶，家庭戶人口為965 909人，平均每個家庭戶的人口為3.28人。鄂州市城市建成區以鄂城區為主，人口的總數為303 315人，根據數據可以知道鄂州市是一個以人口輸出為主的城市，或者說外來流動人口少，城市居住人口的增加以從農村遷徙到城市的從事各種經營的人口為來源。進行計算時以鄂城區居住人口為計算對象，不計算流動人口數量。

2)鄂州市商品住宅價格假設。

a.按2011年房價均價3 500元/m2，為方便計算，每套房以100 m2計算，首付30%，貸款70%，按揭20年，利率根據最新央行商業貸款利率7.83%，采用等額本息法計算。

b.等額本息還款方式是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

通常認為，按揭比20年情況下，年還款額占收入比重為30%以內，屬于比較容易支付的;年還款額占收入比重為30% ～50%，屬于可以支付階層;年還款額占收入比重大于70%的情況下，認為是難以支付的。

3)2011年鄂州市各收入階層住房負擔比重計算。

由于缺乏鄂州市相關數據，根據湖北省不同階層收入數據［2］推算鄂州市相關數據見表1。

表1 鄂州市各收入階層住房負擔比重表

根據表格計算結果可以判斷:最低收入家庭的還款占收入比重為72.60%，接近于70%的難以支付的收入水平，如按鄂州經濟發展速度，鄂州市城鎮居民人均可支配收入還會進一步提高，因此可以樂觀估計，鄂州市達到購房要求收入水平的消費者達到100%左右的水平;保守預計，鄂州市達到購房要求收入水平的消費者達到90%左右的水平。

4)鄂州市未來房地產市場容量測算(靜態條件)計算見表2。

表2 2011年鄂州市商品住宅總體購房需求量表

根據表格計算結果可以判斷:樂觀估計，鄂州市達到購房要求收入水平的消費者達到100%左右的水平，可能的購房總量為面積930萬m2，9.30萬套;保守預計，鄂州市達到購房要求收入水平的消費者達到90%左右的水平，可能的購房總量為面積837 萬 m2，8.37 萬套。

5)放松假設條件下的數據思考。

a.筆者關于未來鄂州市房地產市場容量的測算，基于鄂州房地產市場需求均為剛性需求的假設，然而考慮到鄂州的投資投機性需求，則實際未來市場容量的預計是偏少的。

b.由于缺乏相關的數據，原計劃中的通過2011年總購房數量扣除已購房數量，最終得出鄂州市未來市場容量(靜態數據)計算無法成功計算;以及同時考慮到城市化率的增長、人口增長以及動拆遷帶來的增長，得出鄂州市未來市場容量(動態數據)計算無法成功計算。

3 結語

1)樂觀估計鄂州市可能的購房總量為面積930萬 m2，9.30萬套;保守預計為面積837萬 m2，8.37萬套。按照2011年1月～9月均銷售2.82萬套住宅為基礎數據，推算全年銷售3.76萬套進行計算，在不計算往年已經銷售的房屋數量的條件下，僅以2011年1年內房地產開發數量就可以基本滿足40%樂觀估計的可購房消費者需求，2年時間基本滿足全部樂觀估計的可購房消費者需求。

2)在不計算往年已經銷售的房屋數量的條件下，2年時間基本滿足樂觀估計的可購房消費者需求意味著:第3年的房地產市場在現有居民收入水平下，換句話說在現有的房地產市場容量條件下，將趨于飽和而導致房地產市場急劇萎縮。鄂州市目前的房地產開發總量是沒有考慮本地房地產市場容量條件盲目確定的，或者說房地產主管部門并沒有實施本地房地產市場開發規模總量控制。這種無控制房地產市場開發行為，無論對本地房地產市場有序發展，鄂州市的土地轉讓收入，還是對鄂州市農村土地產權置換制度改革探索都是有破壞的，是難以為繼的，甚至是“竭澤而漁”。

3)如果鄂州市房地產市場開發不考慮本地房地產市場容量，以搶占周邊市場份額，以接納周邊市場擠出消費為指向的話，由于無法測算能吸納多少臨近市場擠出消費額，開發規模也是無法估計，處于一種“摸石頭過河”的狀態的話，那么周邊房地產市場如花湖開發區、紅蓮湖旅游度假區和葛店開發區的房地產開發同樣是無序的，對鄂州市整體的房地產市場開發長遠來看也只是暫時繁榮而不是長久之計。

4 建議

1)控制房地產市場開發規模。

樂觀估計鄂州市達到購房要求收入水平的消費者達到100%左右的水平，鄂州市的房地產市場應該是很理想的市場，但是由于市場本身容量有限，加之鄂州近年房地產市場開發速度過快，會導致后來的鄂州房地產市場萎縮，進而威脅鄂州市農村產權制度改革的社會基礎。為利于房地產市場健康有序發展，有利于鄂州市農村產權置換制度改革，對鄂州房地產市場來說當務之急就是控制房地產市場開發規模。

2)做大本地市場。

長期做法:增加城區居民數量;短期做法:停止新的周邊用地開發，主要以市區舊城改造為主，促進消費同時可以改觀城市景觀。鄂州房地產市場是理想的市場也是有限的市場，但是鄂州市城區人口僅30萬，人口數量太少是市場容量有限的主要原因，因此增加人口是擴大鄂州房地產市場的最直接方法，然而城市人口的增加是一個緩慢的過程，所以這是一個長期的作法。另周期較短的作法就是停止新的周邊用地開發，主要以市區舊城改造為主，促進消費;鄂州市建市有20余年，城市建成區有新城區有舊城區，新城區規劃較好，城區景觀有城市的感覺，而舊城區缺乏規劃，建筑破舊，沒有新世紀城市的面貌。如改造市區舊城，既做大本地市場又能改善城市景觀，對營造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。長短結合共同做大本地房地產市場，利于市場健康發展，利于鄂州市農村產權置換制度改革順利進行。

3)在研究周邊市場需求條件下，鞏固好針對周邊市場開發，控制開發總量、開發時序。

鄂州市房地產市場本身容量有限，但鄂州周邊如葛店、紅蓮湖、花湖等面對其他擠出市場而做的房地產開發是有益的補充，在對周邊擠出市場進行足夠研究條件下，對這個不知道規模的市場進行有序開發對本地房地產市場是有幫助的，對鄂州市農村產權置換制度改革同樣有幫助。

4)豐富房地產市場開發手段。

房地產市場是一個多元的市場，按其用途細分的話，除鄂州市整個市場開發比重最大的居住物業市場之外，還有商業物業市場、工業物業市場以及特殊物業市場等。其中居住物業開發所需專業知識最少，流動性實現速度最快，使得此種開發方式最為常見，但是其他的房地產物業市場同樣是可以有所作為的。以商業物業市場為例:鄂州市專業交易市場有數個，如建材批發市場、水果批發市場、摩托交易批發市場等，這幾個市場都存在交易環境差這個問題，火爆的交易現場與簡陋的條件反常極大，這種商業氛圍也不利于鄂州市建設成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”大的環境。多引入專業的房地產開發企業，利用他們的專業開發，豐富房地產市場開發手段，多在除居住物業以外的房地產市場下工夫，既利于鄂州市房地產市場做大做強，也利于改善鄂州市的城市面貌、經濟建設環境，更快更好地把鄂州市建設成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”，同時還能在中國中小城市的房地產市場開發上探索出一條新路。

［1］ 鄂州市統計局，國家統計局鄂州調查隊.2011年鄂州市國民經濟和社會發展統計公報［EB/OL］.http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.

［2］ 湖北省統計局，國家統計局.湖北統計年鑒2011［M］.北京:中國統計出版社，2011:196-197.