優化保障房配置 建立退出機制

◎ 本刊記者 陳桂龍

近年來，中央政府高度關注民生，持續加大保障性住房的建設力度，2008年至今，已累計開工約3000萬套，竣工約1800萬套，提升了社會住房保障覆蓋率，解決了部分中低收入家庭基本住房問題，緩解了部分地區住房供需矛盾，對于促進社會和諧穩定發揮了重要作用。

今年“兩會”上，國務院總理溫家寶在政府工作報告中提出，要繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續推進農村危房改造。除此之外，在此前公布的房地產市場調控“新國五條”中，保障性安居工程的內容也占據著相當分量，其中要求完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制、嚴格準入退出、確保公平分配。今年年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

在全國政協提案組處，截至3月11日，在委員提交的246份“城鄉建設”類提案中，主要以“保障房建設”為主題的提案就有24份。

每戶家庭均應享有一套經濟適用房

全國人大代表、娃哈哈集團董事長宗慶后，在本次“兩會”上提交了“每戶家庭均應享受一套經適房”的提案。

宗慶后稱，最近看到網上發布的《基本住房保障條例》（征求意見稿），從條例上來看，政府為保障公民基本住房需要，促進實現住有所居和社會和諧邁出了一大步，但是感到具體實施起來還是有一定的難度。特提出以下意見和建議：

一、建立階梯式的供房制度

針對城鎮居民的不同情況，建議實行階梯式供房：

1.廉租房：對于剛參加工作，收入不高的工薪階層，提供一室一廳的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，讓這部分群體均有房住。若有條件購買了經濟適用房后就必須將廉租房退租。

2.經濟適用房：對于工作一定年限之后、收入已逐步提高并且成家的工薪階層，提供一套經濟適用房，而且經濟適用房的面積應該在90平方左右，滿足三口之家的住房需求，一次性解決居住問題，避免有了小孩后住房不夠需要搬遷重新裝修的開支。價格應以家庭月收入的20%、15年能還清本息的價格為好。同時每個家庭只能購買一套經濟適用房，若以后購買了商品房就必須將經濟適用房按原價退回供后面有需要的人購買，若不退回則每年按房價總額的20%征稅。

3.商品房：對于事業有成的高收入群體，購買商品房可以不限面積、不限房價，但必須是用自有資金，不得貸款，而且要將原有經濟適用房退還才能購買。

二、解決基本住房保障應采取的措施

從條例上來看，對保障性住房建設和運營給予稅費減免，同時鼓勵和支持社會力量參與保障房建設。但總的看來還是要靠地方政府的財力來解決，從目前的現狀來看，地方政府的財力尚不能盡快解決這個問題，為了盡快能滿足年輕人成家立業的住房需求，特提出以下建議：

1.降低土地成本。當前房價中最大的成本是土地成本，由于中央與地方的財政收入分配不合理，政府仍靠投資來拉動經濟發展，地方政府沒有錢就靠賣土地求發展，土地收入作為地方財政的重要來源，因此土地價格炒的很高，樓面價動輒上萬元、幾萬元一平方。因而農民要求補償的標準亦很高，一補就是幾百萬甚至上千萬，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過高，房價調不下來。如果政府仍按此做法，財政根本無力承受保障房的建設。因此，要保證保障房建設，首先要控制地價，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關鍵是要堵絕地方政府的土地財政問題。建議一是土地收入不準地方政府作為財政收入；二是給予農民的補償要合情合理，按目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。我認為這個辦法還是比較合理的，哪怕現在給他增加到50倍亦可以，這就意味著農民50年不干活仍可獲得原來的收入，而且這個補償費首先用于購買養老保險和醫療保險，解決了農民的生活來源及后顧之憂，而且再鼓勵他就業賺錢。這種補償辦法農民相當于不干活亦可保障其后50年的生活需要，同時對失地農民優先安排就業，改變目前部分人拿了高額補償不干活，因少數農民的利益而侵害多數城鎮居民利益的不公平的現象。按此拆遷成本再加上建設成本，房價應可控在3000～5000元/平方以內，保證經濟適用房的建設；三是舊城改造，應原拆原建，亦不應給予過度的補償。這樣政府就不用花多少錢就把房價控制了，亦把公民基本住房需要很快就能解決了。

2.對經濟適用房、公租房建房或購房的銀行貸款，應實行低利率，鼓勵企事業單位等社會力量參與公租房的建設，解決員工的住房困難，減輕政府財政壓力。

3.改變現有住房公積金制度。對已享有經濟適用房者，單位不再繳存住房公積金；對已購商品房且有貸款的，繼續繳存住房公積金，政府給予適當購房貸款貼息補貼；對無房戶新購住房，有條件的單位給予員工一次性住房補貼，達到規定服務年限或到退休時，補貼歸員工不需償還，如未到服務年限離開單位，住房補貼需退回原單位；如單位經營有困難無法支付一次性住房補貼，由政府貼息銀行給予貸款，這樣就很快能解決大部分無房戶基本住房保障問題。

統一房源籌措 分類安排使用

全國政協委員、民盟中央副主席、同濟大學副校長鄭惠強今年全國“兩會”上提交了《統一籌措房源和管理，廉租房公租房可分類補貼》提案。

鄭惠強認為，近年來我國各地大規模推進保障性安居工程建設，截至2012年底已經有近1.2億人通過不同形式的保障解決了住房困難問題。但是，在保障性安居工程快速推進過程中，還存在一些突出的問題和矛盾，以租賃型保障性住房為例，廉租房和公租房是兩類產品和兩種體系，管理方式差異較大，產品銜接不順暢，行政管理成本較高，配租后的管理機制和退出機制相對薄弱，建議對租賃型保障性住房統一房源籌措，分類安排使用。

“廉租房實物配租房源的建設籌措應全部納入公租房體系，統一公共租賃住房準入標準或廉租房實物配租準入標準，統一租賃價格，分類補貼租金，并直接結算給相應的房源產權單位。還應統一租賃服務，廉租房實物配租和公租房房源的租賃服務和日常管理工作，應當由統一的運營機構負責，租賃合同期滿后經審核仍符合相關申請條件的可以繼續租賃，不符合條件的按照規定退出承租的住房。”鄭惠強說。

取消經適房兩限房

全國政協委員、寧夏回族自治區人大常委會副主任孫貴寶，在今年的“兩會”上提交了《取消經適房兩限房，主攻租賃性保障性住房》的提案。

孫貴寶認為，目前保障房建設和管理上存在一些問題，比如未形成法律制度約束、部分地區建設數量沒有明確數字、保障性住房價格高、個人住房信息系統建設滯后，保障房供應信息不暢，居民沒有明確的保障房排隊預期。

保障房建設資金籌措壓力大、到位率低，缺口較大，規劃布局和基本配套設施也有待改善，因為購買力低，不少銀行、商場、超市、餐飲等不愿意落戶保障房集中小區。另外，保障房后期管理、維護、運行中的費用沒有規劃。

為此，孫貴寶建議，要加快保障性住房法規建設進程，盡快出臺《居民基本住房保障法》等相關法律，國家建立國務院直屬的國家居民基本住房保障總局，專門負責管理保障性住房，盡快建立和完善個人住房信息系統，公開保障房分配信息。

要拓寬保障房建設資金來源，合理調控土地，取消經濟適用房和兩限房，轉變保障模式，逐步將目前以“產權+實物保障”為主的模式轉變為“使用權+ 貨幣補貼”為主的模式，重點建設廉租房和公租房，并作為政府公共產品提供給最需要的人，而不是大部分人。保障房后期管理應由企業商業化管理，國家對保障房后期的物業費用進行適當補貼。對于商品房小區應強制執行配建10%保障房的規定。

優化配置

大規模實施保障性住房建設，是一項重大的民生工程，是中央政府關注弱勢群體，改善民生的重大舉措，承載著老百姓的殷切期望。但在保障性住房實際建設和分配過程中，卻存在著一定的公共資源浪費現象，全國人大代表、建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森指出了公共資源浪費的表現：

一、未充分考慮地區間經濟發展差距和對保障性住房的需求差異，一些中小城市和縣城，流動人口少，房價不高，對保障性住房的需求有限，過量配置，造成保障性住房閑置。

二、近期媒體曝光的一系列住房事件再次表明保障性住房在申請、分配環節存在申請對象謊報瞞報個人情況或者依靠特權騙取強占保障資格等問題，造成不良的社會影響。

三、部分城市保障性住房選址偏僻，周邊交通、市政配套與生活設施不完善，對中低收入群體的工作、生活帶來諸多不便，影響保障性住房的實用性。

保障性住房建設作為一項社會福利工程，其建設過程中涉及的資源均為全民資源，若不能有效配置保障性住房，形成閑置或被非保障對象侵占，皆是資源浪費行為。為讓有限的資源解決更多的中低收入家庭住房問題，把好事辦好，

為此，胡葆森今年提出了《關于優化配置，避免保障性住房資源浪費》的建議：

一、轉變觀念，提高認識。保障性住房是由政府提供的一種公共資源，在投入有限的情況下，屬于稀缺資源，應提高認識，倍加珍惜這種公共稀缺資源，在建設及分配環節應統籌安排、合理有效利用，以便讓更多中低收入家庭真正享受到國家經濟社會發展的紅利，生活水平得到不斷提高。

二、科學規劃，以需定供。針對當前出現的保障性住房閑置現象，應充分尊重保障性住房需求差異，一方面要分門別類，尊重城市特征，不要搞一刀切的保障性住房建設任務安排，針對房價不高、流動人口少的中小城市和縣城，應減少或取消保障性住房建設任務。另一方面在保障性住房建設過程中，應圍繞享受保障資格人群的特征，進行需求調研，合理選址，使有限的保障性住房真正發揮保障作用。

三、調整保障性住房的供應結構，取消經濟適用房和限價房。我國保障性住房包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和棚改房五類，其中經濟適用房、限價商品房概念模糊、邊界不清，導致管理困難。在實際運行過程中也存在分配不公、設租尋租等問題，廣受詬病，應予取消。同時應明確將棚改房、廉租房和公租房作為主要的供給形態，特別是大力發展公租房以滿足城鎮低收入群體和“夾心層”的合理住房需求。

四、建立健全保障性住房的準入與退出機制。公平分配是保障性住房的“生命線”，一要逐步建立完整的居民收入統計和住房信息統計系統，為準入與退出機制的運行提供基礎支撐。二要認真界定保障資格，加強準入監管。三要針對虛假騙取或強占保障資格的群體，采取必要的處罰措施，進行懲戒。

建立退出機制

在全國政協委員、重慶市政協副主席楊天怡看來，保障性住房的后期管理，尤其是退出管理將逐步成為各地住房保障工作的一項重要課題。據調查，目前許多地方的保障性住房尤其是公租房存在違規、違約、取證難及強制執行退出難等問題。

全國政協委員、臺盟南京主委胡友青則建議，實現保障房“自然退出”，就應建立分步退出機制，在保障房和商品房之間建立一種過渡方式，這種過程必須是分步的、緩和的、層層推進的。

他認為，對租賃型保障房，則應建立隨承租人收入提高逐步提高其租金支付比例，直至繳納市場租金的機制，以經濟手段引導退出，即采取更加人性化的方式，允許因家庭收入增加不再符合配租條件的住戶，適當提高房租，使其能繼續租用保障房，以有效解決退出難的問題。