新型城鎮化的新投資機會

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黨的十八大報告提出，城鎮化是中國未來發展的方向。2012年12月16日，中央經濟工作會議在北京閉幕，會議提出了明年經濟工作的主要任務，要求積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量。李克強副總理也多次撰文及在公開場合表示，新型城鎮化將會是中國未來經濟發展的動力。

種種跡象顯示，下一個十年，城鎮化將是中國擴大內需、促進經濟增長、實現結構轉型的重要動力和突破口。

新城鎮化“新”在哪？

新一屆政府力推的新型城鎮化，到底“新”在哪里？

著名經濟學家厲以寧認為，符合中國國情的城鎮化等于“老城區+新城區+新社區”三部分構成。老城區城鎮化是指，改建多年形成的棚戶區、工廠外遷區，使之成為適合人居住的商業區和服務區。新城區指開發區、實驗區、工業園區、物流園區等。新社區就是新農村建設。

中國社會科學院城市與競爭研究中心主任倪鵬飛認為，新型城市化是對傳統城市化而言的，可以歸納為：第一，目標新。原來城市化實際上是以經濟發展為主要目標，比較單一。現在新型城市化主要是服務業，最終目標是建立城鄉一體的城市規模。第二，內容新。傳統的城市化是土地的城市化，實際上是經營土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是農民工市民化作為新型城市化的中心和重點。第三，動力新。過去中國是“一化”加外需這兩個帶動，未來中國的新型城市化是“三化”帶動：一是新型工業化加上第三次工業革命，帶動新型城市化；二是信息化從根本上促進城市化；三是農業產業化從需求方面拉動城市化。農業產業化是動力驅動，加上信息化的深層的科技驅動，這三個方面的動力，來驅動新型城市化。第四，新型城市化的方式。過去傳統城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未來新城鎮化是內涵增長、集約增長，表現為密度提升，功能的完善，結構的優化，創新的驅動。第五，是它的特征。以人為本、次序協調和城鄉一體。

在浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授看來，新型城鎮化關鍵的問題是，我國所發展的階段發生了變化。我國在改革開放的前15年基本上是以解決溫飽問題為主，以農業發展為主。鄧小平南巡以后，中國發展了20年左右，是以工業化為主。現在提新型城鎮化，主要以服務業和城市的整體水平的提升為重點。

內需提振

新型城鎮化的提出，對各方面都是利好。

調查數據顯示，2011年城鎮居民人均收入為23979元，農村人均收入為9833元，約占城鎮居民收入的41%；城鎮居民人均消費15161元，農村人均5211元，約占城鎮居民人均消費的34%。若城鎮化水平再進一步，即更多的農村居民變為“城里人”，他們的消費支出將大幅增加，中國總體居民消費將因此加快增長，中國的內需亦將得到極大的提振。

如果按照經合組織（OECD）的預測，“平均每年增加的1500～2000萬城市人口”，即平均每年1500～2000萬人的年均消費水平從5211元增至15161元，對中國內需而言，這是每年1500～2000億元人民幣的新增消費。

基建膨脹

經合組織（OECD）報告稱，到2030年，中國正在迅速增加的城市人口，將會再增加3億，相當于美國人口總數。三億的新增城市人口，將會為中國的基礎建設帶來巨大的提振。地方政府在城市軌道交通建設、天然氣管網、城市排水系統、智慧城市等方面的投資有望加大。此外，節能環保也是城鎮化過程中的投資主線，其中，綠色節能照明、城市污水處理、節能建材等，將顯著受益于新型城鎮化的推進。

報告稱，城市化過程中新移民的到來，每增加一個城市的新移民，大約可以帶動該城市增加10萬元左右的投資。據此估計，三億的新增城市人口，將在未來18年內為中國帶動近30萬億元的投資總額，并使房地產、軌道交通、汽車等行業迎來近20年的繁榮。

喚醒地產“剛需”

新型城鎮化帶來新機遇，房地產發展最大“剛需”有望被喚醒。

中國房地產協會副會長朱中一表示，中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。十二五期間我國要建住宅6500萬套，總面積是50～55億平方米，規模比十一五要大。其中保障房就有3500萬套。另外，隨著產業結構的調整，商業地產、旅游地產、產業地產都要發展。老年的住房問題也要關注，所以如果把這些因素加起來，毫無疑問，在十二五期間中國的房地產發展前景看好。

商品房與保障房是城鎮居民安居的保障，也是推動城鎮化進程的重要動力。

在國內，已提出“城市綜合建設”的開發商首推中國建筑。作為國內最具實力的城市綜合開發商，中國建筑已初步形成房地產開發與城鎮開發運營、城市和城市帶的建設相結合的綜合性開發經營布局模式。截至目前，中國建筑已與北京、上海、天津、重慶、西安、鄭州、武漢、湖南、貴州、新疆等國內近二十個省、市、自治區簽訂了框架協議，將成為新型城鎮化建設的主力軍企業。

浙江大學房地產研究中心主任賈生華表示，新型城鎮化對房地產行業帶來三個重大機遇：一是市民人數的擴張帶來的機遇。十八大提出，要穩步推進農民在城市轉變為市民的工作，我們要抓住這個機遇。二是城市服務業發展的機遇。我國工業化的高潮已經過去，工業化的水平遠遠超過城市化的水平。而城市化要讓更多人成為市民的話，服務業必須要發展。服務業的發展就是第三產業，第三產業也需要房地產，這樣就有大量的非住宅市場會有很大的機遇。三是城鎮體系完善的機遇。大城市、中城市、小城市都要有發展，這里有更大的空間。

新型城鎮化的模式選擇

近年來，全國先后出現過各種新型城鎮化的改革嘗試，例如天津模式、成都模式、廣東模式以及江蘇模式和浙江模式。

成都模式：以大城市帶大郊區發展成都模式。成都是典型的大城市帶大郊區的發展模式。其主要做法是對土地確權頒證，建立農村土地產權交易市場，設立建設用地增減指標掛鉤機制。以發展較好的區域作為起步點，確立優勢產業，形成以市場為導向的產業集群。另外再配以農民的公共服務和社會保障，提高農民的生活水平。

天津模式：以宅基地換房集中居住天津模式。天津的小城鎮發展主要又分為四種子類型：整體推進型、都市擴散型、開發拓展型和“三集中”型。其主要做法為鄉鎮政府主導的“以宅基地換房”，先解決搬遷農民的安置問題，然后通過土地集約增值的收益發展地區產業，解決農村居民的就業問題。將農民的集中居住與城鎮化、產業化有機結合。

廣東模式：通過產業集聚帶動人口集聚廣東模式。廣東模式又可以分為兩條主線：一是珠三角模式，即以鄉鎮企業和民營企業集中的中心鎮為發展依托；二是山區模式，即圍繞著縣城，發展專業鎮。珠三角模式的主要做法是通過產業集聚帶動人口集聚，進而實現城市周邊地區的快速崛起。

蘇南模式：以鄉鎮政府為主組織資源蘇南模式。蘇南地區采取以鄉鎮政府為主組織資源方式。政府出面組織土地、資本和勞動力等生產資料，出資辦企業，并由政府指派所謂的能人來擔任企業負責人。蘇南模式的主要特征：農民依靠自己的力量發展鄉鎮企業；鄉鎮企業的所有制結構以集體經濟為主；鄉鎮政府主導鄉鎮企業的發展。

溫州模式：以個體私營企業為主體溫州模式。溫州模式是以個體私營企業為主體、迅速發展為推動力的區域經濟發展模式。在溫州，當地政府扶持個體私營經濟，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區可利用的資源，發展地域經濟的方法。

無論哪種方式的新型城鎮化，都是堅持以人為本，用科學發展觀來統領城鎮化，使城鎮化由過去片面追求城市規模擴大、空間擴張的模式轉向提升城市文化、服務等內涵，實現集約高效、生態宜居、個性鮮明、城鄉一體的城鎮化發展思路。