破解維修資金使用難題

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維修資金“使用難”是一個全國性的問題，但造成“使用難 ”的原因有多個方面。媒體報導多著墨于監管機構的審批流程復雜，但筆者認為，維修資金監管機構履行的是代管職責，有責任有義務確保維修資金規范使用，審批流程復雜也是為了確保維修資金不濫用，造成“使用難”的關鍵原因在于以下幾個方面：一是雙“三分之二”投票“通過難”；二是維修資金監管單一“信任難”；三是維修資金歸集不足“分攤難”；四是維修資金收益少“增值難”；五是維修資金公開不夠“知情難”。

針對這“五難”，全國部分城市采取了多種措施應對，并取得了一些成效，值得學習借鑒。

一、雙“三分之二”投票“通過難”

（一）業主相對分散，組織投票難；

維修資金使用的雙“三分之二”投票要求列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主同意。但將列支范圍內的業主全部集中并組織起來進行投票并非易事。對此，杭州市與成都市各采取了不同的方式予以解決。

1、杭州市采取了打包表決的方式。《杭州市專項維修資金使用管理的補充規定》指出：實行專業化物業管理的住宅小區，經專有部分面積占相關總建筑面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主同意，可授權業主委員會在一定額度內和一定情形下直接申請使用物業維修基金。

采取打包表決的方式從形式上看符合《辦法》關于雙三分之二的要求。從操作上看化繁為簡，一次約定、長期有效，具有較強的操作性。但可能造成申請方將維修項目拆大化小，拆多化少的情況，這就要求業委會必須具有高度的責任心和公共意識。

2、成都市對此采取的是多樣化的投票方式。《成都房屋業主投票表決平臺使用規則》中就業主決定利用物業共有部分停放機動車的車位設置、管理、收費等事項，改建、重建建筑物及其附屬設施等16種重大事項進行了規定，利用其平臺業主可針對這十六種重大問題的決定進行網上或短信投票。

通過增加新的投票途徑方便了廣大業主，但在操作過程中需要高額的費用及完備的平臺進行支撐，因此仍然不能從根本上解決部分業主對公共事務漠不關心的問題。

（二）部分業主履權意識差，不投票

在維修資金的使用中，不少業主只重視自身利益，而不注重小區的整體利益。當申請使用維修資金的項目與自身關系不大時，某些業主往往不愿投票。還有些業主長期在外地，對投票事宜也鞭長莫及，不能及時履權。

對此，杭州市采取了倒雙“三分之二”投票的方式，即：規定時限不投票，就算贊成。《杭州市專項維修資金使用管理的補充規定》指出，申請使用物業維修基金可采用公示的方式征求業主意見。公示期限不得少于7天。公示期內提出書面反對意見的業主專有部分面積占相關總建筑面積的比例和人數占相關總人數比例均少于1/3的，視同“經專有部分面積占建筑物總面積2/3以上且專有部分人數占總人數2/3以上的業主同意”，可申請使用物業維修基金。

（三）情勢危急，不允許等待雙”三分之二”投票

當遇到特殊情況需要緊急動用維修資金時，按常規流程對維修資金使用進行申請上報并組織人員進行投票勢必會貽誤維修時機，并可能帶來嚴重后果。針對這一現象，全國大多數城市都采取了開辟緊急通道及建立緊急維修預案等多種方式來予以解決。

1、武漢市在《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》中開辟了維修資金緊急使用通道和應急代修渠道。即在符合《辦法》的規定的緊急情況中，可以不通過“雙三分之二”投票，直接申請使用維修資金。在緊急情況發生，但法定的維修資金申請主體缺失、缺位或不作為的情況下，可由房屋主管部門動用維修資金代替維修資金使用申請主體使用維修資金進行修理。

2、天津市采取的做法是建立應急解危專項資金。即：遇到共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況需要動用維修資金時，由業委會或業委會委托物業公司提出申請，市房屋專項維修資金管理機構從統一管理產生的增值資金中結轉的資金拿出一部分專項用于應急維修。

二、維修資金監管單一“信任難”

由于維修工程具有極強的專業性，單靠房管部門往往難以兼顧“權威性”與“公正性”兩個方面，并且房管部門在維修資金的管理設置上同時肩負“守門員”和“裁判員”雙重角色，在維修資金的使用上，往往缺乏有效監管。因而導致不少業主難以信任業委會、物業服務企業，甚至房屋主管部門。針對維修資金監管單一“信任難”問題，上海市和武漢市做了一定研究。

1、上海市采取了維修資金“三審”制度，即：社會中介機構（第三方監管機構）對工程預決算進行審價；業主委員會換屆時聘請審價單位進行審計；業主大會支取維修資金由銀行負責審核，出現問題由銀行承擔責任，先行賠付。利用專業機構和社會第三方監管機構對維修資金的使用予以監管，在一定程度上解決了“權威性”和“公正性”的兼顧問題，但這一方法的實施前提是維修資金劃轉業主大會自管，同時對維修資金和公共收益財務管理、賬務管理、檔案管理要求較高，對小區業委會及專戶管理銀行也要有較高的配合度。

2、武漢市制發了《關于對住宅專項維修資金使用項目實行工程審價的通知》，通知明確了審價的范圍和前提，提出了相關要求；建立了第三方審價備選庫，并計劃下一步建立施工單位備選庫等。

三、維修資金歸集不足“分攤難”

由于歷史性、長期性等復雜原因，目前仍存在維修資金部分歸集不足的情況，從而導致維修資金在使用過程中“分攤難”。對此，武漢市、杭州市與深圳市各采取了不同的歸集方式予以解決。

1、杭州市的解決辦法是開發建設單位先代業主交齊維修資金，交房時再從業主處收回。采取這一方式，可有效解決業主維修資金欠交問題，使維修資金歸集達到了“應收盡收”。但也給開發建設單位加重了負擔，特別是在房地產市場相對低迷的時期，更會對整個房地產市場帶來不利影響。

2、深圳市的解決辦法是開發建設單位先將維修資金一次性交齊，業主維修資金再按月隨物業費一起收取。使用上則開發建設單位的資金用于小區公共部位的維修，業主按月交存的維修資金用于房屋本體的維修，不足的再由業主自行分攤。這一方式將維修資金的歸集化整為零，大大減小了歸集難度，并且由于深圳市法制觀念較強，業主不交物業費，會被物業服務企業告上法庭，給維修資金的歸集提供了保障。

3、武漢市應對維修資金歸集不足“分攤難”問題，將維修資金交存時點前移，即：業主的交存時點由辦理房屋產權登記時提前到房屋交付時。引導業主在維修資金交存不足的情況下，制定使用方案或根據議事規則，按比例劃撥維修資金，從而使維修資金歸集不足時的使用問題得到了解決。

四、維修資金收益少“增值難”

住房和城鄉建設部《辦法》規定：在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用于購買國債。不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于抵押、質押等擔保行為。因此，目前維修資金增值渠道僅限于銀行存款及購買一級國債。各地城市一半參照公積金利率標準付息，而國債的收益也相當有限。比起維修資金使用量的增長和CPI上升的幅度，這兩種增值方式存在較大弊病，從而導致維修資金增值難甚至逐年貶值的現狀。

1、上海、成都等城市采取由業主自行與銀行商定利率的方式，部分城市則通過組合存款的方式，大幅提升了維修資金存儲利率。

2、深圳市建立了專戶銀行引入、評價和推出機制，根據利息、服務等多種因素，通過招投標的方式選取專戶銀行。因為引入了競爭機制，因此專戶銀行在維修資金利率上均給予業主相當大的優惠，據悉深圳市維修資金存款利率高達5%。

3、北京市率先在某些維修資金劃轉業委會的小區中試點由業委會委托專戶銀行進行組合理財，據了解根據這種方式，最高收益率可高達7%左右。

五、維修資金公開不夠“知情難”

房屋主管部門、專戶銀行主動對業主開放查詢渠道，發放對賬單是上位法（住房和城鄉建設部《辦法》）及各地維修資金管理辦法的基本要求。目前，全國許多先進城市已采取系統查詢、主動對賬等方式保障業主知情權。天津市采取了兩種方式保障群眾知情權。

一是通過維修資金結存單寄送到戶的方式。即通過寄送結存單的方式對向 2003 年以來交存商品住宅專項維修資金的業主通報資金的管理、使用情況。業主在收到結存單后，如果有任何問題，各區銀行和中心都開設咨詢電話供群眾咨詢。

二是搭建網上查詢系統。即開通網上查詢系統，使業主能夠及時了解維修資金的相關政策法規，資金繳存信息等。 通過這一方式，搭建了與業主與企業的溝通平臺，使業主在家中就能對自己的維修資金信息一目了然，相當方便。

綜上所述，維修資金“使用難 ”問題是一個具有長期性、歷史性的復雜問題。要解決這一難題，既要考驗立法機構“帶著鐐銬”跳舞的立法技巧，又要考驗監管部門行政執法中對“效率”與“公平”權衡的水平，同時也要考驗執行單位的實踐和快速反應的能力。