轉型·創新·發展

◎ 本刊記者 黎林峰

中國房地產創新論壇

新型城鎮化是未來中國政治穩定，經濟發展非常重要的手段。新型城鎮化的提法意味著之前大拆大建的傳統城鎮化手段已經被擯棄，圈一塊地就開始數錢的房地產發展模式已經被時代拋到了腦后。在新型城鎮化這一戰略大布局下，房地產業發展獲得了最重要的推動力，毫無懸念的是房地產業轉型升級也面臨新的要求和挑戰。

習近平總書記有這樣的發言，人們對社會美好的向往就是我們的奮斗目標，并進一步描繪為“我們的人民熱愛生活，企盼有更好的教育，更穩定的工作，更滿意的收入，更可靠的社會保障，更高水平的醫療衛生服務，更舒適的居住條件，更優美的環境，……”這其中，“讓人民擁有更舒適的居住環境，更優美的環境”是房地產行業當仁不讓的責任。4月18日， 中國日報網主辦的2013中國房地產創新論壇暨地產華表獎頒獎盛典在北京舉行，與會嘉賓圍繞房地產業的責任與發展，暢談創新心得與體會，展望未來，對行業的發展充滿了信心。

苗樂如：中國房地產未來新機遇新挑戰

快進快出的粗放式的發展已經過去，接下來將迎來地產界良性的發展。

——中國房地產協會秘書長苗樂如

十八大以后，中央提出了新型城鎮戰略發展思路，對國家的發展前景和命運給出了新的科學定位，這是房地產行業發展新的機遇與挑戰，我國房地產行業發展基本態勢如何？房地產業未來走向何方？

房地產市場朝向理性發展

一是為解決住房問題所做出的戰略調整，商品房市場關注中小戶型在調整結構；二是推動了行業和企業關注二三線中小城市及新農村建設；三是加快房地產產業由單一開發到產業園區多元化的發展；四是促進產業改革，促進了過渡依賴自然開發增長模式的轉變；五是加速了房地產向全產業化生態綠色結合傳統的發展方式；六是提升行業經營方式，改變了企業依靠土地增值獲取利潤的經營理念。

同時，數據表明，房地產開發企業過渡依靠銀行貸款的局面正在改變，上市、債券、信托、基金等方式的不斷發展，形成了新的資金來源。

從國家層面來看，保障房建設持續穩定推進，市場業態、產品細化，第三預期穩定，穩中求進是今年工作的基調。因此，國務院進一步明確調，宏觀調控的方向不變，支持合理需求，保持房價穩定。這些政策的明確，有利于穩定社會，有利于向市場穩定發展。

理性的認知房地產市場和房地產產業，將成為房地產調控后各界的共識，政府應理性對待企業，企業理性看待市場，政府不要過渡依賴房地產的方式，這一切將對房地產的健康發展，創造一個良好的環境。

因此，可以認為，房地產市場及房地產行業將迎來后條款期新的浪潮，即：房價過快增長的勢頭得到了有效的控制，房地產市場朝著理性發展的態勢平穩發展。

新型城鎮化提出新的要求

新型城鎮化戰略要求我們要改變傳統的城鎮化的發展模式，走城鄉統籌發展，改變農業發展方式和農民生活方式的道路。試問：農民進城如果生活方式不改變，要養豬要養鴨怎么享受到城市生活？我們必須總結過去的經驗，走新城鎮化道路，使得我們的農村社會管理社區化，使之與城市發展做好良好對接。新型城鎮化，一定首先是尊重當地的產業化，其次才是建設品牌和產業發展。這是我們房地產業在新型城鎮化發展的當前，應認識到的問題。

堅持綠色、低碳節能可持續發展道路

擴大內需是當前轉變經濟發展方式，促進城市發展的要素；拉動房地產業上下游發展，更是推動商業旅游休閑文化等大型消費的有效載體和持續的動力，在十八大全面建設小康社會的要求下，房地產的作用將進一步發揮，市場和業態的愈加深入，房地產業的發展，要堅持走綠色，低碳節能可持續發展的道路。

把握遠景 應對挑戰

新型城鎮化、綠色低碳節能可持續發展……在住房保障后適時放開市場，實現住房保障和商品房發展的協調發展；支持首次置業，發展支持改善性住房需求……等等這些都是房地產業發展的機遇。

在迎接房地產發展新機遇新挑戰之際，要高度重視少數城市房地產泡沫破裂的教訓。特別是一些領軍企業，進入三四線城市時，要充分考慮地方的土地供應熱情，更要合理安排自己的開發節奏，協調推進各個業態的發展，縝密規劃、理性決策、循序推進，要注重前期調研，量力而行。

總之，我們國家有自己的實際國情，在借鑒國外經驗的時候，不能簡單套用，要充分研究新型城鎮化、工業化過程中房地產市場的特征，為經濟發展創造一個寬松的環境，促進房地產業的健康發展。

面對房地產的未來，機遇與挑戰并存，準備充分的地方政府和企業，將贏得更大的發展主動權。

張衛克：轉型中的房地產業

祝愿今年的房地產市場平穩發展。

——同觀投資集團董事長張衛克

最近幾年，特別是在北京市場，隨著供應地的緊張，市場價格的飛漲。政府調控是一個很有效的方法，但是對我們開發工作來說是很大的壓力。所有的政策都是圍繞防止價格的大幅度波動，限價擠壓的開發商的利潤，維持的是市場價格的穩定。因此從這個角度來說，我們現在面臨的挑戰比較多，但是機會依然存在。

當前我們國家正處在一個經濟轉型時期，隨著人民幣的升值，外貿企業壓力很大。房地產業面臨調控。總的來說，消費目前還不是特別的理想。整個經濟包括房地產業在轉型過程當中，確實面臨著很多的壓力。但是，從中國整個經濟的發展來說，東部西部發展不均衡、大城市和中小城市不均衡，很多三線城市其實房價并不高，很多西部城市也不高，這種不均衡的發展對房地產業來說，應該有很多的機會去把握的。

首先是要滿足年輕群體的住房消費需求。目前八十年代出生的已經進入生育高峰期，在北京這方面的產品，市場需求很大，銷量也非常好。針對這個消費群體，不管是在北京，還是在全國的其它地區，都還能夠有幾年的發展機會，所以希望我們共同把握這個機會。

其次是針對老年人的需求，中國在快速進入老齡化，有一個統計的數據，中國的人口結構是橄欖型的，2016—2017年將達到橄欖型最大值的部分。現在政府也在高度重視這個問題。基于十年前的開發經驗和客觀實際情況，建議做老年住房項目要真正為老年人考慮，做好醫療和配套，并且一定要持有一部分，作為以租賃為主的一種商業模式，我認為這樣對于養老住房項目的開發會有更加積極的作用。

再次，過去的兩年，我也到美國去考察過多次，特別是對美國的西部城市如舊金山、洛杉磯的很多項目做了考察。考察的最后結論，我認為美國的市場，不適合中國的企業去做大的發展。因為我們短期內面對的主流市場，應該還是中國移民去的客戶，而不是當地的居民。中國人現在在美國，都是屬于中產以上的，所以中國人比較注重學校、教育，包括配套。有這些好設施和配套的社區在美國都是好的社區，這種好的社區，它發展都很成熟了。能參與開發的項目基本上是只能建4至8棟別墅，最多了的也就建15棟別墅，規模太小并不適合。因此，作為一種學習嘗試可以，但是作為大的發展，目前還沒有找到合理的有規模的商業模式。中國和美國是兩個非常不一樣的市場，美國是成熟的市場，其中真正的盈利空間和能力都是非常有限。中國的開發商在美國做一部分投資，對沖一下風險可以，但是在美國要做大的發展還沒有很好的模式。

在正在進行中的城鎮化過程，我們需要不斷地學習和探討，在尋找一些機會，也希望尋找到一些可以形成規模效益的商業模式。但是目前城鎮化過程當中，主要是面對縣城以下的市場，面對的市場容量還是有一定的限制，我相信經過幾年的發展這塊一定會產生有規模的商業模式。

郭瑩輝：調控促進中國房地產業理性回歸

新型城鎮化下延續地產產業園區無限機會。

——北京科技園建設集團股份有限公司董事長總經理郭瑩輝

房地產調控促進中國房地產業理性回歸，主要有兩個重要的標志：一個是我們開發商對于產品本身和技術本身的關注度比以前提高了，體現在項目通過戶型的優化、功能的強化實現技術和產品的創新，通過綠色節能的設計和施工，實現環保目的等等；另外一方面是促進房地產細分市場的蓬勃發展。

這兩個變化，可以說無論是企業戰略的轉型，還是某一個主營業務的局部調整，都表現得十分明顯。從住宅地產原來的一統江湖，到現在的商業地產、產業地產，各種細分市場已經從說到做逐步在實踐。作為園區地產來說，我們會倡導行業向產業集聚創新創業的方向發展，把房地產作為平臺，把科技金融和城市功能有機整合在一起，從簡單的社區到城市，由產業園到產業新城。這樣的一個轉變，實際上是把開發商已經置身于國家戰略的發展趨勢里考慮，將企業的發展融入到城鎮化的進程當中了。因此，我們在承擔社會責任之初，也同時找到了自己的新的贏利機會。如何做好園區地產，把園區發展和經濟發展更好地結合起來是我們正在思考和探索的新的命題。

王軍：承擔責任，創新發展

宏觀調控下，環境變了，我們要順應需求，適應需求，做出新的產品來。

——北京春光集團總裁王軍

作為開發商怎么承擔社會責任？這是我們應該思考的問題。新型城鎮化對開發商來說是一個很重要的社會責任，新型城鎮化是人的城鎮化，而不僅僅是房子的城鎮化。我們幾年前在做探索，做了新型城鎮化的模式，就是解決不離土的城鎮化，即城不動，鄉不動，城入鄉。這個模式也得到了國家的高度認可，我覺得這是開發商應該盡的責任。

另一個方向，作為開發商要考慮，現在人們的需求在宏觀調控的背景下也發生了很大的變化。這個變化在哪里？

第一，他們更加注重休閑度假這類需求，我們要去重視。

其次，現在的人都非常重視生活的健康，這也是一塊很大的需求。

第三，整個中國社會人口結構在發生急劇的變化。2012年，60歲以上的人口，中國已經有兩億，這個數字在 2033年就增長到4億，這就意味著一些養老型地產會有新的變化。我們有大量的項目在推出和實施，這樣的變化我們要抓住。

第四是園區地產。目前各地方政府都要推動區域經濟發展，希望能藉此支撐區域經濟發展。我們需要積極實踐探索產業地產模式，為地方經濟發展做出應有的貢獻。

馬克：創新的信號

中國地產界終于迎來了我們企盼已久的價值來臨時代，希望每個地產商都走上價值之路。

——啟明東方暖策劃&大型活動集團董事局主席馬克

中國房地產發展至今，其社會角色在發生變化。在這種責任感發生變化的時候，意味著開發商不光是在賣房子，而是在賣一種生活方式——你承擔的社會功能甚至于是城市的功能甚至是政府的功能甚至是解決人均的功能，這是一個大的問題，所以要回到價值的本源。所有開發商在重視這個事，很多開發商可能沒有注意這個事，價值是有一個價值發現到價值創造一個完整的脈絡的，任何人都無法逾越這個過程。

就房地產業發展趨勢而言，有幾個信號可能是創新的信號，值得大家關注：

第一個信號是我們的目標人群變了，我們要研究一下新的目標人群，什么人將成為未來十年，未來五年中國主力的房地產銷售人群？開發商首先應該研究這個，這是一個很重要的信號。目標人群變了，他的需求就會變了，你有什么樣的醫療，有什么樣的教育，有什么樣的附加值賣給他？這是他關心的事情，而不僅僅是賣房子。

第二個信號是產業結構變了，運營模式也變了。因為我們這個行業是專門做跟文化沾邊的事，我給大家舉個例子：“印象”。很多做演出的團隊不是每個都有收入的。“印象”的演出在中國有八個，最好的一個演出“印象”一年收入14億。在這里它的產業結構變了，不再是文化屬性，而是帶動了這個城市的經濟的發展，甚至區域經濟的飛升。所以這是很好玩的一個事，它即能夠掙錢，而且會掙更多的錢，但是它起到的功能性、作用性，會在新的時期有變化。

第三個是我們講到的城鎮化的建設，大美中國等等這些東西。