2013年房地產(chǎn)政策展望和市場預(yù)期

◎ 本刊記者 陳桂龍

2013年4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的“《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.10》新聞發(fā)布會”在北京舉行。房地產(chǎn)藍皮書專家中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長魏后凱、研究員李景國、副研究員尚教蔚、副研究員李恩平等對中國2013年房地產(chǎn)政策進行了展望，對房地產(chǎn)市場進行了預(yù)期。

《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.10》指出，隨著宏觀經(jīng)濟探底并逐步復(fù)蘇，2013年中國房地產(chǎn)市場將逐漸回暖，國家房地產(chǎn)調(diào)控也將進一步強化。

（一）2013年宏觀經(jīng)濟走勢及其對房地產(chǎn)市場的影響

1.2013年宏觀經(jīng)濟展望

中國經(jīng)濟2012年三季度探底后，有望在2013年逐步復(fù)蘇。

（1）受國際、國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇影響，2013年中國GDP增速有望高于2012年。從經(jīng)濟增長趨勢看，經(jīng)歷連續(xù)10個季度下滑后（2010年一季度至2012年三季度），中國GDP增速在2012年四季度止跌回穩(wěn)（四季度增長7.8%，略高于三季度7.7%），表明上一輪的經(jīng)濟調(diào)整基本結(jié)束，新一輪經(jīng)濟增長正在醞釀，2013年回穩(wěn)趨勢有望延續(xù)。從國內(nèi)經(jīng)濟增長動力看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整升級成效在部分省份已經(jīng)彰顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯改善，落后產(chǎn)能被逐步淘汰，新興產(chǎn)業(yè)增長迅速，開始成為推動經(jīng)濟增長的新動力；在黨的十八大精神指引下，城鎮(zhèn)化和土地等領(lǐng)域一系列制約經(jīng)濟增長的制度障礙也有望得到破解，制度改革與創(chuàng)新有望推動中國經(jīng)濟再創(chuàng)輝煌。從國際經(jīng)濟形勢看，困擾美國經(jīng)濟的失業(yè)形勢和房地產(chǎn)市場均明顯好轉(zhuǎn)，歐債危機也有所緩和，除日本外，主要資本主義國家經(jīng)濟回穩(wěn)復(fù)蘇明顯，有望在2013年為中國經(jīng)濟創(chuàng)造一個較好的國際經(jīng)濟環(huán)境。

（2）受美日量化寬松貨幣政策影響，2013年中國可能面臨較高的通脹壓力。繼美國政府多次量化貨幣之后，日本安倍政府上臺后積極推行弱勢日元，企圖以日元貶值推動日本經(jīng)濟復(fù)蘇；經(jīng)歷重重歐債危機后，歐元及歐元區(qū)主要貨幣均出現(xiàn)大幅貶值。為應(yīng)對歐美日貨幣貶值，其他經(jīng)濟體也必將紛紛仿照貨幣貶值，自2013年初以來，印度、英國均緊急宣布降息或貨幣貶值，俄羅斯、土耳其等國央行則緊急增持黃金儲備，德國更是掀起一輪“黃金回家”浪潮。隨著各國濫發(fā)主權(quán)貨幣，必然迫使人民幣升值并惡化中國出口貿(mào)易條件，也促使國際熱錢涌進國內(nèi)市場，倒逼央行增發(fā)貨幣，引發(fā)通脹風(fēng)險。

2.2013年宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟通過對開發(fā)投資、市場銷售以及市場心理預(yù)期等多方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

（1）經(jīng)濟增速回穩(wěn)形成居民收入增長和增長預(yù)期，有利于消費性購房需求積累。經(jīng)濟增速回穩(wěn)有利于居民收入增長，增加準(zhǔn)備購房家庭的購房款儲蓄積累，也有利于增強對未來收入增長的預(yù)期，既增強預(yù)期購房家庭申請按揭借貸購房信心，也增強了銀行對購房家庭按揭購房放貸信心。無論是收入儲蓄積累還是購房按揭信貸信心提升，均將有利于消費性購房需求積累和釋放。

（2）經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期有利于引導(dǎo)閑置資本進入生產(chǎn)性領(lǐng)域，并緩和房地產(chǎn)投機需求增長壓力。經(jīng)濟復(fù)蘇意味著生產(chǎn)性領(lǐng)域商機呈現(xiàn)，是追加生產(chǎn)投資和創(chuàng)業(yè)投資的好時機，這將有利于引導(dǎo)閑置資本進入生產(chǎn)性領(lǐng)域，股市和債市也將逐步活躍起來，居民儲蓄的可選擇投資渠道增長和拓寬。閑置資本可投資渠道拓寬，必將緩解為保值增值形成的房地產(chǎn)投機性需求增長壓力。

（二）2013年房地產(chǎn)政策展望

1.房地產(chǎn)政策方向

房地產(chǎn)市場供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，2013年調(diào)控難度進一步增大，同時，黨的十八大后國家經(jīng)濟政策向促進城鎮(zhèn)化和改善民生傾斜，預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞這一主題展開。

（1）房地產(chǎn)市場利益分化加劇，調(diào)控難度增大。經(jīng)歷2008～2009年V形調(diào)整以及2012年小幅波動，房地產(chǎn)市場格局發(fā)生了較大變化，市場利益分化加劇，調(diào)控難度增大。其一，存量二手住房在高價位水平出現(xiàn)了一定的換手率，房價漲跌對住房持有者與潛在購房需求者帶來明顯不同的福利效應(yīng)，房價下跌給廣大無房家庭帶來明顯的購房機會，但也為廣大住房持有者特別是高位接盤的居民家庭帶來明顯的財富縮水效應(yīng)，住房持有和交易的市場利益分化加劇。其二，2012年在不少城市，無論房價還是地價均創(chuàng)出新高。但在高位房地價格下，2013年房地價格變化對不同開發(fā)經(jīng)營模式的開發(fā)企業(yè)影響完全不同：對囤地囤房企業(yè)，房價高而地價增長越快，前期所囤壓房地資產(chǎn)增值利益越大；而對快速周轉(zhuǎn)開發(fā)的企業(yè)，房價高而地價快速增長，意味著購地成本越來越大，未來房屋銷售風(fēng)險也越來越大，房價增長形成對囤地囤房企業(yè)的逆向激勵效應(yīng)，也形成對快速周轉(zhuǎn)開發(fā)企業(yè)的“驅(qū)逐良幣效應(yīng)”。

（2）房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)向促進城鎮(zhèn)化與改善民生主題傾斜。黨的十八大后，促進城鎮(zhèn)化與改善民生被提到國家經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略高度，預(yù)期2013年及以后的較長時期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控也必將圍繞著促進城鎮(zhèn)化與改善民生的國家發(fā)展主題展開：考慮民生主題，房地產(chǎn)特別是住房的居住消費功能將被強調(diào)，住房投資和投機性需求將被進一步打壓；考慮城鎮(zhèn)化主題，城鄉(xiāng)建設(shè)用地有望統(tǒng)籌調(diào)控，一些人口快速增長的城鎮(zhèn)化地區(qū)，建設(shè)用地特別是居住用地供應(yīng)控制有望減輕，部分住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的城市，可能加快居住用地入市供應(yīng)。2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議精神（“新國五條”）及隨后3月26日發(fā)布的國辦發(fā)17號文（“新國五條細則”），實際上已經(jīng)很明顯地體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略高度，調(diào)控方向基本上聚焦穩(wěn)定房價、抑制投機、增加供給。

2.若干代表性房地產(chǎn)政策展望

國辦發(fā)17號文確立了全年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和方向，但具體的政策條文，有的還有待進一步細化，有的則可能對當(dāng)前市場形勢把握不很準(zhǔn)確，引起了較大的社會爭議，具體的政策實施還需要在調(diào)控實踐中不斷完善。

（1）存量住房交易所得稅。國辦發(fā)17號文提出對存量住房交易征收20%個人所得稅，但該措施能否有效推行，能否起到應(yīng)有的調(diào)控效果，還需要進一步細化和其他政策措施的配合。其一，由于存量住房持有伴隨了大量的裝修成本、房貸利息、購房款的投資機會成本等，存量住房交易所得收入如何鑒定存在諸多的技術(shù)難題，如果延續(xù)以前依據(jù)總房價比率征稅，則等于直接的加價行為，成為房價增長的直接推手，與調(diào)控目標(biāo)相背離；其二，由于相當(dāng)比重的城市存量住房交易可能屬于一賣一買的住房改善行為，“一刀切”的征稅方案是對消費性自住需求的抑制，但如果實施差別化的減免方案，則納入稅負減免的改善性住房交易的時段維度、空間維度和數(shù)量面積維度如何鑒定又存在技術(shù)難題；其三，如果沒有住房持有環(huán)節(jié)稅費調(diào)控的有效配合，針對交易環(huán)節(jié)的個人所得稅很容易通過抬升房價由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方，成為房價增長推手。因此，預(yù)期該政策措施可能由各城市地方政府選擇性地試點實施，政策的執(zhí)行力度可能根據(jù)其調(diào)控效果逐漸調(diào)整。

（2）住房持有稅。繼上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點一年多后，2013年在房價增長較快的部分城市，房產(chǎn)持有稅有望進一步推廣。實際上，2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)把“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”列為“堅決抑制投機投資性購房”的重要手段，只不過隨后的17號文強調(diào)了對存量住房交易征收20%的個人所得稅，其對加快推進房產(chǎn)稅試點工作的內(nèi)容被社會輿論相對忽視。不同于上海僅對增量市場、重慶僅對高檔市場的試點模式，新推廣的房產(chǎn)持有稅將面對包括普通住房在內(nèi)的各類存量住房，針對過度住房持有家庭（豪宅持有和多套住房持有）實施，新稅功能定位將側(cè)重調(diào)控住房分配，投機性的多套住房持有將是重點征稅對象，但可以肯定廣大市民自住性的普通住房將在稅負赦免行列。相對于住房交易環(huán)節(jié)的個人所得稅，開征住房持有稅只需要確定單位面積稅額和赦免資格，技術(shù)難度并不大，并且即使當(dāng)前征稅方案存在不合理，也可以在下一個征稅年度加以調(diào)整，造成的稅負不公程度有限，更由于廣大的自住性住房持有家庭在稅負赦免之列，征稅引起的社會反對可以達到最小化。預(yù)期2013年中期以后，當(dāng)交易環(huán)節(jié)的所得稅調(diào)控效果不理想甚至助長房價、惡化市場環(huán)境時，一些大都市區(qū)住房持有稅政策有望加快實施。

（3）限購限貸。2012年三季度以來，不少城市房價再次抬升，并且有增幅加大趨勢，可以預(yù)期2011年以來實施的限購政策在2013年還將延續(xù)。貫徹17號文精神，2012年部分實施變相松綁突破的城市可能在中央政府壓力下，重歸從緊；銀行對購房信貸的限制將進一步加大力度，二套房首付比例可能提高，部分城市三套及以上住房可能禁貸。

（4）住房保障。隨著就業(yè)主導(dǎo)型城鎮(zhèn)化向居住主導(dǎo)型城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)住房保障的重要性不斷增強。2013年住房保障政策可能有兩個方向：其一，保障性住房建設(shè)總量可能與上年持平或略有增長，但保障性住房建設(shè)主體和建設(shè)模式可能多元化；其二，住房保障體系改革可能有所突破，在有條件的城市，有望開展由磚頭補貼向人頭補貼試點，第三方金融支持補貼可能得到重視，遭到廣泛質(zhì)疑的職工導(dǎo)向的住房公積金制度改革可能突破。

（三）2013年房地產(chǎn)市場預(yù)測

1.房地產(chǎn)需求

受宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇影響，2013年房地產(chǎn)投機性需求增長壓力可能有所緩解，但消費性自住購房需求有望加大釋放。

（1）投資、投機性需求增長壓力可能略有緩解。房地產(chǎn)投資、投機性需求取決于資本市場，2013年中國資本市場格局可能有利于緩解房地產(chǎn)投機性需求增長壓力。其一，經(jīng)歷2008年以來的經(jīng)濟調(diào)整，特別是近兩年不少行業(yè)企業(yè)贏利下降，一些行業(yè)還出現(xiàn)了較大的虧損，使得中國國內(nèi)閑置資本增長積累有所放緩；其二，2012年四季度國民經(jīng)濟擺脫增速下滑趨勢，國內(nèi)外市場均顯示了較強的經(jīng)濟復(fù)蘇信號，生產(chǎn)性領(lǐng)域商機開始顯現(xiàn)，生產(chǎn)性行業(yè)的新增投資和追加投資，有利于分流資本市場的閑置資本，緩解以保值增值為目的的房地產(chǎn)投機性需求增長壓力；其三，國家加大對投機、投資性購房抑制力度，也直接壓縮了投機、投資性資本進入房地產(chǎn)特別是住房市場的操作空間。

（2）消費性需求有望加大釋放，購房決策取決于房價變化。如上所述，經(jīng)濟復(fù)蘇必將促進居民收入增長和收入增長預(yù)期，一方面，收入儲蓄積累直接推動潛在的消費性購房需求，無房家庭的首套住房購買和現(xiàn)有住房條件較差家庭的改善性住房購買需求將呈現(xiàn)快速釋放；另一方面，收入增長預(yù)期也為家庭購房的按揭融資帶來有利條件，家庭按揭融資信心和銀行按揭信貸信心均增加。當(dāng)然，具體的購房決策還取決于房價實際變化，當(dāng)房價增長過快特別是超過收入增長時，潛在的消費性需求可能重新被抑制，當(dāng)房價微調(diào)或溫和增長時，實際購房決策可能集中實施。

2.房地產(chǎn)供給

受2012年房地產(chǎn)投資相對低迷和2012年末房地產(chǎn)交易量大幅放大影響，2013年新增房產(chǎn)供給將相對偏緊，但存量住房供給則取決于調(diào)控政策走向。

（1）存量供給取決于調(diào)控政策走向。一方面，2013年存量住房供應(yīng)存在加大釋放的潛力。受經(jīng)濟復(fù)蘇影響，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資機會和資本市場投資渠道增多，一些投資投機性存量住房持有者存在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)持有形態(tài)尋找新投資機會的沖動，一些城市近幾年內(nèi)房價漲幅數(shù)倍之巨，多套住房持有者巨額的財富積累已經(jīng)形成，其對未來住房市場價格變化風(fēng)險擔(dān)憂和獲利了結(jié)心態(tài)增強，再加上中央加大反腐力度，官員財產(chǎn)公開制度實施預(yù)期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房也可能加速入市；另一方面，實際的存量住房供應(yīng)取決于調(diào)控政策走向。如果嚴(yán)格實施“一刀切”的20%個人所得稅政策，政策實施后最初幾個月的觀望期內(nèi)，存量住房供應(yīng)將急劇下降，政策實施數(shù)月后，在房價增長推動下，存量住房供應(yīng)還將逐漸恢復(fù)；如果調(diào)控政策重點轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅政策，則可能促使存量住房供應(yīng)在中短期內(nèi)加大釋放。

（2）新增供給可能略有下滑或與上年大致持平。2011年末至2012年上半年房地產(chǎn)市場景氣下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期趨緊，導(dǎo)致2012年房地產(chǎn)新開工面積增幅大大下降，2012年前三季度土地購置面積絕對量大幅下降，這將影響2013年新增房產(chǎn)供給，同時2012年四季度房產(chǎn)市場回暖，成交量大幅增長，新建房產(chǎn)去庫存化明顯，考慮房產(chǎn)建設(shè)周期，預(yù)期2013年可供銷售的新增房產(chǎn)供給可能有所下滑，或者與上年持平。

3.房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)2013年將延續(xù)2012年的重組格局，行業(yè)整體暴利將逐漸消退，行業(yè)內(nèi)市場壟斷程度將進一步提升，企業(yè)間業(yè)績加劇分化。

（1）房地產(chǎn)行業(yè)整體暴利將逐漸消失，企業(yè)超額贏利將主要取決于其對市場節(jié)奏的把握和開發(fā)經(jīng)營成本的節(jié)約。經(jīng)過多年調(diào)控，我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)規(guī)范化程度大大提高，一級市場土地供應(yīng)基本上透明化，房地產(chǎn)開發(fā)的資本準(zhǔn)入和退出管理也更加標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸向社會平均利潤看齊，行業(yè)高利潤也將逐漸與行業(yè)高風(fēng)險相匹配。行業(yè)內(nèi)企業(yè)超額贏利將主要取決于企業(yè)經(jīng)營成本的節(jié)約和市場機會的把握。

（2）市場壟斷程度將進一步提升，行業(yè)內(nèi)企業(yè)績效將加劇分化。由于行業(yè)整體暴利逐漸消退，行業(yè)內(nèi)企業(yè)績效分化加劇，部分能有效獲得低利融資、有效把握市場節(jié)奏的企業(yè)將繼續(xù)保持利潤高速增長，而市場融資成本高、對市場節(jié)奏反應(yīng)較慢的企業(yè)將逐漸面臨利潤大幅下降甚至虧損。與行業(yè)內(nèi)企業(yè)績效分化加劇相對應(yīng)，行業(yè)的市場壟斷程度將進一步加劇，大型企業(yè)因規(guī)模效應(yīng)擁有更好的融資能力和研發(fā)優(yōu)勢將獲得更高贏利率，而中小企業(yè)市場劣勢將日益加劇，隨著贏利下降甚至虧損將逐漸面臨破產(chǎn)、倒閉壓力，被迫退出市場。

4.房地產(chǎn)交易

2013年房地產(chǎn)市場交易取決于具體政策措施選擇和執(zhí)行力度，部分城市房產(chǎn)價格可能出現(xiàn)較大幅度的攀升，存量住房交易量在20%個稅政策實施后可能出現(xiàn)較大萎縮，新建住房交易量可能略有上升，但受制于新建住房供給能力，城市間市場分化加劇。

（1）房價走勢取決于具體的政策措施選擇和執(zhí)行力度：如嚴(yán)格執(zhí)行“一刀切”的20%個稅政策，則總體房價可能出現(xiàn)較大幅度攀升，如政策實施重心轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅，則總體房價可能保持平穩(wěn)態(tài)勢或略有回調(diào)。嚴(yán)格執(zhí)行“一刀切”的20%個稅政策可能成為房價上漲推手。一方面，

在剛性需求推動下，二手住房價格將在原有價位上稅負加成直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應(yīng)；另一方面，部分原本在存量住房市場實現(xiàn)的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。

如果國家調(diào)控政策重心由交易環(huán)節(jié)的個稅轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅，總體房價則可能保持平穩(wěn)態(tài)勢或略有回落。開征房產(chǎn)持有稅并取締或大幅降低包括個稅在內(nèi)的交易環(huán)節(jié)諸類稅費，可以通過增加多套住房持有成本，盤活多套住房持有家庭的存量住房供應(yīng)，緩解由于城鎮(zhèn)化形成的短期內(nèi)城鎮(zhèn)住房供不應(yīng)求壓力。

（2）城市間房產(chǎn)交易市場分化將加劇：大都市區(qū)可能迎來較高的房價增長，而多數(shù)中小城市房價走勢可能相對平穩(wěn)甚至有所回調(diào)。

經(jīng)過多輪福利分房和城市改擴建置換性分房，當(dāng)前城市絕大多數(shù)原有居民家庭都形成了自住性住房持有，不少家庭甚至持有多套住房，城市新增自住性購房需求主要來源于新增人口和家庭，其中各類移民人口和家庭是需求主體。而在中小城市與大都市區(qū)，自住性購房需求的移民人口和家庭存在性質(zhì)差異。

在中小城市，可能產(chǎn)生自住性購房需求的移民人口和家庭主要是來自農(nóng)村地區(qū)的鄉(xiāng)—城移民，沿海城市以跨區(qū)就業(yè)的“農(nóng)民工”家庭為主，內(nèi)地城市則以周邊農(nóng)村相對富裕的農(nóng)民家庭為主，這些鄉(xiāng)—城移民整體上屬于中國社會的中低收入人群，其購房決策也多以原居住所在地的農(nóng)村建房成本作為參照，對房價敏感度較高，需求價格彈性明顯。受金融危機影響，一些城市近幾年投機、投資性購房增長較快，推動了房價的過快增長，而鄉(xiāng)—城移民自住性購房需求被驅(qū)逐，導(dǎo)致存量住房出現(xiàn)了較高的空置率，個別城市甚至形成所謂的“鬼城”“空城”現(xiàn)象。在這些城市，只有房價合理回調(diào)，給自住性購房需求有效的市場進入機會，才有可能逐步消化前期累積的市場泡沫風(fēng)險并促進居住城鎮(zhèn)化的有序進行。

在大都市區(qū)，由于其較高的總體生活成本和住房價格，來自農(nóng)村的鄉(xiāng)—城移民人口不大可能真正購房居住，但其多樣化的就業(yè)機會和消費服務(wù)供給，對來自中小城市的高收入特別是高學(xué)歷人群則具有較大的移民吸引力。中國是一個有13億人口的大國，即使是占比很小的高收入人群，也是一個龐大的人口規(guī)模。因此，在像北京、上海這樣的全國性政治、經(jīng)濟、文化中心，當(dāng)然也包括一些地區(qū)性的大都市，來自全國中小城市高收入的移民人口和潛在移民人口形成巨大的自住性或“潛在自住性”購房需求，可能導(dǎo)致這些大都市區(qū)房價在一個較長時期內(nèi)背離本市居民平均收入，而向全國最富裕人群收入看齊，其房價可能存在一個持續(xù)增長階段。