中坤:先旅游 后地產

◎ 本刊記者 陳桂龍

6月28日，北京中坤投資集團與聯合國教科文組織簽署了合作協議，支持該組織世界遺產可持續旅游工作的開展。據介紹，在這份新的合作關系存續期間，中坤集團將在5年內為聯合國教科文組織世界遺產可持續旅游項目提供100萬美元的支持。

中坤集團最為業界注目的事件是，2011年向冰島申購300平方公里的土地，用于開發旅游地產。在開發冰島之前，中坤在國內旅游度假地產項目上最大的手筆是，整合了新疆五地（州）的旅游資源，擁有龐大的景區群及多家酒店。早在2003年，中坤集團就開始進軍新疆。涉及南疆5地州總面積120萬平方公里內的絕大多數景區資源，都由中坤集團建設運作。

中坤模式是典型的先做旅游，后做地產的模式。所不同的是，中坤的旅游業是策劃、包裝未開發的旅游資源，待景區發展到一定規模時再介入地產配套服務。

中坤模式的成長足跡

中坤集團第一次涉足旅游地產，是在1997年。1997年，中坤集團董事長黃怒波來到曾經執教的黃山地區故地重游。在一次聚會中，黃怒波和黃山黟縣的縣長聊起來，縣長感嘆黟縣太窮，經濟太落后，并熱情邀請黃怒波到當地游玩。盛情難卻，黃怒波來到了黟縣的宏村。

宏村四面環山，是一個典型的世外桃源，因為貧困，居民沒有錢建新房，都住在明清的古典建筑中。全村保存完好的明清民居140余幢，村中的大宅院“承志堂”富麗堂皇，被譽為民間故宮。直覺告訴黃怒波：這是一塊尚未挖掘的處女地。多年尋求的商機就在眼前，他意識到，中坤集團在旅游地產上可以大有作為。

于是，黃怒波在宏村投資數百萬元進行旅游開發，修復了宏村的危舊房，整治了宏村的環境，又修通了道路，然后租賃了當地一家政府招待所，把它改造成度假性質的山莊。完成內部改造之后，黃怒波開始帶領他的團隊為宏村做對外促銷。當年，宏村的門票收入只有17萬元，但是隨著建設的不斷完善，知名度的不斷擴大，慕名而來的人越來越多，到了第二年，宏村的門票收入達到了400萬元，遠遠超過了當年的期望值。

黃怒波先后投資400多萬元，用于宏村的旅游地產開發和文化保護。當年鮮為人知的宏村，已經成為中外馳名的旅游景點。宏村人滿為患的旅游勢頭引起了黃怒波的思考。于是，他又拿下了宏村附近風景優美的奇墅湖，在湖邊建五星級產權式酒店和別墅。這樣，中坤在黃山不僅擁有門票收入，還有大筆的地產收入。黃怒波的設想在努力中得到了實現。2003年，宏村門票收入突破3000萬元，配套的山莊收入突破2000萬元。

黃山宏村的成功，給了黃怒波豐富的旅游產品開發經驗和豐厚的利潤回報，黃怒波接連拿下了同是位于黟縣的古村落南屏、關麓，使中坤集團的徽派古建筑旅游項目形成大氣候。2004年，中坤投資集團與黟縣人民政府進行第二次合作，興建了奇墅湖國際旅游度假村。

這是中坤集團旅游和文化地產概念的開始，之后便一發不可收拾。目前，中坤集團國內旅游度假產業東起安徽宏村、桐城，西北到新疆南疆四地州，北至北京門頭溝、延慶康西草原，中部為湖南岳陽，經營管理著國內知名古村落23個，A級景區46個；國際方面，中坤集團落地冰島已無懸念，加上此前已進入美國、日本等地，中坤集團的旅游版圖逐漸清晰，形成了中國、美國、北歐三大板塊齊發力的國際發展格局。

差異化經營

“中坤集團進入旅游地產，幾乎與房地產業發展同步，主要原因是看到國內旅游業的前景。”北京中坤投資集團總裁焦青說，“目前，旅游地產已經是公司的重要業務。”

爨底下村

宏村

中坤集團與旅游景區的合作一般簽訂30年的經營運作權，在期限內由中坤集團負責地產產品的建設、景區建設與運營。中坤集團已把旅游地產定位為5~10年后的營利產品，而合同到期后，中坤集團有優先選擇權。

“中坤堅持資源差異化經營的企業戰略，在地產旅游和旅游地產開發領域獨樹一幟，在經營上讓兩條主線圍繞地產核心相互滲透，相互支持，融合成為一個具有高附加值的經營體系。”焦青說。

在將地產與旅游進行融合的同時，中坤集團還注重對區域文化內涵的挖掘。焦青認為，這種運作不僅有助于提高項目本身的附加值，更有助于人們對中坤品牌的認知。

旅游地產是朝陽產業，旅游資源與土地資源的不可復制和不可再生性決定了旅游地產的美好前景，這也是中坤集團看重的。相關數據表明，全世界目前已有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產和度假權益。預計在未來10年，中國將有500萬個家庭參與到旅游地產購買行列，以每家出資5萬元計算，將產生價值2500億元的市場需求。

中坤集團目前主要的旅游地產項目是酒店配套和度假村，以自己經營為主，而產權式酒店及分時度假產品將是其今后關注的產品。“一旦有好的項目或機會，我們會適時推出產權式酒店或分時度假產品。”中坤集團相關負責人說。

文化先行

在運作成功宏村項目后，電影《臥虎藏龍》到宏村取景，再加上國家領導人江澤民視察工作時破例為宏村親筆題字，皖南古村落頓時名聲鵲起。2001年安徽黃山黟縣的西遞，宏村成功被列入聯合國科教文組織“世界文化遺產名錄”，并成功獲得國家4A級旅游景區牌照，這片皖南古村落頓時讓四方游客“沉醉不知歸路”。

然而，中坤集團對古村落的開發與發掘并沒有停留于此，而是將這一發展模式復制擴圍：從安徽黃山的宏村，到湖南岳陽的張谷英村，再到北京門頭溝的爨底下村，一步步把古村落失落的文明呈現在了世人面前。

2012年8月14日，中坤集團與國家開發銀行北京分行《開放性金融合作協議》簽約儀式在北京舉行。雙方意向合作金額50億元，旨在為中坤集團旗下文化、旅游等領域的項目提供融資支持，具體包括世界文化遺產及古村落的修繕及重建、旅游設施地建設等。

據介紹，雙方將首先選擇京西門頭溝古村落文化旅游產業基地項目開展合作。黃怒波在簽約儀式上表示：“精神文化產品，不是蓋別墅。”

黃怒波的一個觀點是：旅游地產是文化投資。“中坤做旅游地產的理念就是文化。旅游地產應該是這樣的，你要給21世紀的城市或者是為中國人打造一個新的生活空間，一定要有這個理念。中坤每個在建的項目，都在國內外有它自己獨特的一面，它有高度的文化性。中坤做的古村落，每個古村落都有當地的文化。比如說我們在宏村做度假村，它是以徽文化為主，在這當中，我們把佛教文化挖掘出來，延伸到禪文化。單純旅游觀光的時代已經過去了，旅游度假現在走向精神消費需求為主的時代。”

為了更好地發展旅游地產板塊，北京中坤投資集團在不斷嘗試將文化產業融入其中。2012年，北京中坤投資集團斥資2.3億元巨資打造的首臺大型實景文化演出《宏村·阿菊》經過重新調整編排，在黃山黟縣宏村上演。

中坤在做旅游地產項目時，一直把文化和現代性、傳統性結合起來。“當我拿到一個項目，我會不斷地思考，怎樣才能把它最大的附加值找出來？”黃怒波說。

黃怒波表示，旅游地產是長線的投資，是一個文化投資，不是簡單的一個盈利模式。要進到旅游地產，一定要解決文化概念。應該抱著一種理念，打造21世紀中國城市的第二生活空間，提供一個新的生活模式——精神消費模式。只有有了這個理念，才能賺到錢。