中國城市房地產市場投資風險研究報告

◎ 本刊記者 陳桂龍

日前，克而瑞研究中心在2012年的研究基礎之上，繼續將研究對象覆蓋全國286個地級以上市，同時更完善了分析方法，綜合運用SPSS因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，引進了“城鎮租房戶比例”、“房價波動指數”等指標，并重點考核購買能力、供求關系等主導市場風險的內生變量，結合GIS空間分析，對房地產市場風險進行定量化研究，對不同城市能級的風險來源予以剖析，并對風險較大城市的指標特征進行歸納總結。

（一）中國城市房地產投資風險排行榜（見表1）

（二）榜單整體解讀

1、區域：從東部沿海到內陸風向趨向強化，形成西北風險集中圈

整體上東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。主要規律是自然地理格局影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險擴大。

第一，城市群具有的網絡化與規模化效應，促進人口與經濟多中心布局，減少房地產風險，東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，風險相對較小。

第二，中部部分城市人口向核心城市轉移，人口大量流失弱化購買力，從而放大了城市房地產風險，如安徽亳州人口向合肥等轉移，張家界、懷化人口向長沙等轉移。

第三，西北地區形成了風險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等干旱缺水地區。

第四，西南地區山地地形制約人口和經濟集聚以及房地產發展，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等位于風險前20強。

2、軸線：黑河—騰沖線以西風險集中，沿海、沿高鐵軸線風險較小

黑河騰沖線以西風險集中，沿海、沿江T字形發展軸線、沿高鐵軸線風險較小。

第一，黑河—騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為干旱，地形較為復雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中。

第二，沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險。沿線并無房地產發展風險前20強城市。

第三，高鐵布局提升沿線城市區位，促進房地產市場發展。T字形軸線也是高鐵集中發展地帶，京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險較小。 （見圖1）

3、外部環境：東部四大城市群以及中西部中心城市環境優越，降低市場風險

從GDP指標來看東部沿海長三角、珠三角、京津唐、山東半島城市群形成連綿狀高峰區域，中西部形成孤島狀高地格局。

圖1 中國城市房地產市場風險

表1 中國房地產投資風險前50名城市

第一，東部沿海地區四大城市群經濟實力最為強勁，形成了連綿狀高峰區域。這些區域發達的經濟為房地產支撐提供了強大的發展動力，使得風險減小。

第二，中西部省份只有單個或兩個城市形成相對高值區域；孤島狀高地格局意味著這些中心城市對周邊區域具有較大的吸引力，從而有利于這些區域的房地產開發，降低房地產市場風險。而周邊的區域若受到這些城市的集聚作用，可能導致人口外流，從而加大房地產市場風險。

第三，若中西部GDP孤島狀高地城市為省會或直轄市，憑借行政以及公共服務優勢，更有利于房地產發展前景，降低風險；若為GDP較高資源優勢城市如鄂爾多斯等，由于缺少公共資源支撐，過度開發房地產，則容易引發泡沫化危機。（見圖2）

4、市場需求：一線城市巨大剛性需求轉化能力較強，有效防控市場風險

采用第六次人口普查各城市無廚衛剛需量（計算公式為當地的無廚衛戶數量×估計的戶均需求90平米/20年）。無廚衛剛需面積越大，意味著存在較大的改善性需求空間。

考察廚衛剛需指標，可以看出東部地區城市無廚衛比例偏大，整體的改善性需求大于中部和西部地區。第二，中西部特大城市武漢、西安、重慶、成都等也存在著較大的改善性需求空間，與首次置業需求一道推動這些城市房地產市場發展。第三，從城市級別來看。一線城市北京、上海、深圳等無廚衛住房面積比例偏大，這意味著這些城市未來房地產市場仍然存在著較大的改善性需求購買力。 （見圖3）

圖2 中國地級以上城市GDP指標

圖3 中國地級以上城市無廚衛剛需面積指標

圖4 中國地級以上城市城鎮租房戶比例指標

圖5 中國地級以上城市供求比指標

圖6 2009-2011中國地級以上城市商品住宅銷售均值

再考察城鎮租房戶比例指標。城鎮租房比例越高，往往集聚的是外來務工人員，轉換為現實購買力難度相對較大。國家統計局2013年發布的統計數據表明，農民工自務工地自購房比例連續五年在1%以下，這意味著城市吸引的大量外來人口中農民工較難轉換為當地有效的購買力。鄂爾多斯、榆林、延安、六盤水、龍巖等擁有礦產資源的城市以及三亞等資源優勢城市吸引外來務工人員較多，租房比例也較大。長三角、珠三角作為世界工廠，吸引了大量外來務工人員， 房價較高，租房比例偏大，集聚大量租房戶TOP20強城市。但上海、廣州、深圳三座城市租房比例未進入前20名，意味著這三個城市吸引外來人口結構較好，能夠形成較為有效的購買能力。北京、天津重慶也是如此。綜合來看，一線城市剛性需求能夠較好地轉化，從而提升了房地產市場容量，防控市場風險。（見圖4）

5、供求：從一線到三線供求風險加大，部分擁有資源優勢的城市風險彰顯

從供求角度來衡量，從一線到三線，供求風險呈現出擴大的趨勢，擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。

第一，一線、二線城市房地產市場需求巨大，供不應求明顯，市場風險較小。三線城市整體市場容量有限，其中中實力較弱、供應明顯過于需求的城市市場風險較大。如三線城市大同、朔州、萊蕪、鷹潭等供求比位列T0P20。擁有資源優勢的城市經濟結構單一，過于依賴資源，市場易受波動，部分城市如鄂爾多斯等風險業已顯現。

第二，從區域分布上來看，東部沿海地區整體上供求較為平衡，而中西部地區近年來房地產開發勢頭猛烈，消費力量投資，造成了較為嚴峻的供求風險。

第三，出現西北、東北兩個風險密集圈層，西北城市鄂爾多斯、東北城市營口進入供求比TOP20，出現較為嚴重的供過于求，風險較大。這兩個城市主要是游資炒作，政府出讓土地過猛造成的供求風險。（見圖5）

6、市場容量：東部四大城市群容量巨大，中西部城市群雛形地區容量可觀

從2009～2011年商品住宅銷售面積來看，長三角、珠三角、京津唐、山東半島城市群受益于發達的經濟水平和基礎設施投資，房地產市場容量較大，形成了多中心、網絡化的格局，是中國房地產市場發展的火車頭。第二，中西部地區省會或者與省會鄰近的城市（如長沙-株洲、沈陽-大連、鄭州-開封）形成城市群的雛形，市場容量也相對較大。（見圖6）