投資性房地產運用公允價值計量模式的探析

黃一卉

一、投資性房地產運用公允價值計量模式準則規定

1.投資性房地產、公允價值的概念

根據準則規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。

公允價值是主要的會計計量屬性之一，是指資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。

2.投資性房地產的后續計量模式

根據準則規定，投資性房地產后續計量可以采用成本模式或公允價值模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這說明投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量是有條件的，滿足條件后是可以選擇的，而不是強制性的。

原采用成本模式進行后續計量的投資性房地產滿足公允價值后續計量條件后，可以轉換為公允價值模式；但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

此外，對投資性房地產的后續計量只能采用一種計量模式，即如果要采用公允價值模式進行后續計量，必須全部投資性房地產的公允價值都能夠持續可靠取得。

3.投資性房地產后續計量模式對資產、損益的影響

采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，按期計提折舊或攤銷，折舊或攤銷借記“其他業務成本”等科目。即成本模式下，如投資性房地產的折舊或攤銷不滿足資本化條件，其會減少當期損益。成本模式下的投資性房地產期末要按成本與可收回金額孰低計量，如可收回金額低于成本應計提減值準備，借記“資產減值損失”，而可收回金額為公允價值減處置費用與未來現金流量現值孰高者，也就是說投資性房地產的公允價值下降可能會減少當期損益。

采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，不計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”，即投資性房地產的公允價值上升會增加當期損益，公允價值下降會減少當期損益。

在房地產普遍上漲的環境下，投資性房地產以公允價值模式計量與成本模式相比，當期損益的增加包含不需計提折舊或攤銷，和公允價值上升兩部分；同時由于不需計提折舊或攤銷，當期末資產凈值也更大。上述差異將在處置投資性房地產時消除。

二、我國上市公司投資性房地產運用公允價值模式的現狀

新會計準則實施以來，上市公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的家數很少，占持有投資性房地產上市公司的比例雖然逐年上升但水平很低。

2007年至2012年A股上市公司投資性房地產公允價值模式計量情況表

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三、投資性房地產較少運用公允價值模式計量原因

1.投資性房地產公允價值模式計量具有可選擇性

根據規定，企業通常對投資性房地產采用成本模式進行的后續計量，只允許在滿足特定條件的情況下才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。公允價值模式在滿足特定條件情況下是可以選擇的，而不是強制性要求采用，所以并不是所有滿足條件的企業都會采用公允價值模式，企業可以權衡該會計政策對企業信息披露的利弊，以及管理需要、成本效益等情況作出選擇。并且，投資性房地產后續計量模式只能從成本模式轉換為公允價值模式，而不能做相反的轉換，使得企業在選擇采用公允價值模式時會更加謹慎。

2.公允價值的取得成本較高

投資性房地產采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。并且按照規定，企業對投資性房地產只能采用一種模式進行后續計量，如果采用公允價值模式，需要所有的投資性房地產都滿足上述兩個條件，而現實中并不是所有地區都存在活躍的房地產交易市場，即便存在活躍的交易市場，每期末均持續取得房地產市場價格的相關信息也存在一定的難度，計量成本較大。因此，部分滿足公允價值計量條件的企業也不采用該模式。

3.投資性房地產運用公允價值模式計量進行盈余管理的動力不大

對上市公司來說，雖然投資性房地產公允價值上升能使得當期利潤增加，但投資性房地產公允價值變動損益屬于非經常性損益，而上市公司定期報告披露的利潤指標除了凈利潤外，還要披露扣除非經常性損益后的凈利潤，每股收益和凈資產收益率也要披露扣除非經常性損益后的指標，所以投資性房地產公允價值上升帶來的收益并不能掩蓋企業的業務盈利情況。其次，對上市公司進行考核的各項凈利潤指標中大多要求采用扣除非經常性損益前后孰低的凈利潤，例如上市公司公開增發股份最近三年的盈利要求，對上市公司進行特別處理、暫停上市的凈利潤情況等等。因此，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，當投資性房地產公允價值上升時實現的當期凈利潤增加作為非經常性損益，衡量時采用扣除該項非經常性收益后的凈利潤；當投資性房地產公允價值下降時，公允價值變動損益使得當期凈利潤減少，衡量時采用未扣除非經常性損失的較低的凈利潤。即采用公允價值模式，投資性房地產公允價值的上升不會使得衡量上市公司凈利潤的指標增大，反而公允價值下降的損失會使得衡量上市公司凈利潤的指標減少，所以上市公司偏向于不采用公允價值模式。再次，我國房地產市場已經持續上漲多年，關于房地產價格是否會繼續上漲也存在較大的不確定性，企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量從而進行盈余管理的動力不大。

四、推動投資性房地產公允價值模式計量的建議

我國企業投資性房地產公允價值模式后續計量的應有少，企業財務報表的投資性房地產賬面價值難以真實反映資產的實際價值，甚至差異較大，筆者認為可以從以下幾個方面推動投資性房地產公允價值模式后續計量的運用：

1.加大房地產信息披露，降低公允價值的取得成本

能低成本、便利地獲得房地產公允價值等信息是公允價值計量的基礎。通過提高房地產市場的透明度和成熟度，加強房地產信息披露的監管，使得大眾可以便利地獲取真實、可靠的房地產價格信息，將改善公允價值運用的外部環境，促進企業對投資性房地產運用公允價值模式進行后續計量。

2.修訂準則，減少公允價值運用的限制

按照現行會計準則的規定，必須全部投資性房地產都滿足公允價值后續計量條件才可以采用公允價值模式，即只要極少部分投資性房地產不滿足公允價值計量條件也只能對全部投資性房地產使用成本模式進行后續計量。由于不同地區房地產市場成熟程度不同，公允價值信息能否取得及取得成本也不同，對于多個地區都有投資性房地產的企業較難獲得全部投資性房地產的公允價值，從而不能運用公允價值模式，這會導致會計信息的質量下降，可以適當修訂該規定，如部分不要求企業對全部投資性房地產采用一種后續計量模式。

現行會計準則的另一個規定：“企業已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。房地產市場處于不斷的變化中，同時隨著企業投資性房地產的增加，較難保證全部已取得的投資性房地產及將來取得的投資性均能持續可靠地取得公允價值信息。由此，原來已經采用公允價值模式后續計量的企業，在新取得的投資性房地產無法持續獲得公允價值信息時如何進行會計核算，準則缺乏相關規定，因此可以修訂該條規定或對此進行解釋和提出指導意見。

3.提高會計人員的專業素質

公允價值計量屬性是2006年新會計準則實施后才開始在多個準則中運用，在我國的運用的時間不長，會計人員普遍對公允價值的掌握仍然不夠全面和深入。公允價值的取得除了市場信息外，還需要會計人員運用一定的方法進行測算、估計，并且運用職業判斷，所以提高會計人員的專業素質對于促進投資性房地產運用公允價值模式進行后續計量提供了保障。

[1]財政部.企業會計準則2006.北京：經濟科學出版社，2006.

[2]財政部會計司.2010企業會計準則解釋.北京：中國財政經濟出版社，2010.

[3]曹曉雪,湛丹妮,楊陽.上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用研究.財會月刊,2011,(2)：12-13.