土地使用效率傳導機制和土地利用

劉英群

(東北財經大學 勞動就業與人力資本開發研究中心，遼寧 大連 116025)

一、問題的提出

土地問題是我國社會和經濟發展中的一個十分緊迫的問題。我國的土地問題主要表現為一方面耕地面積逐年減少，國務院不得不提出18億畝耕地保護紅線;另一方面城市土地價格逐年攀升，城市住房價格在不斷的調控中一路走高。造成這種狀況有客觀的原因，我國是一個人口眾多而可利用土地面積相對短缺的國家，人地關系緊張是一種客觀的現實。但是，使這種人地關系越來越嚴重的一個重要原因是我國現行的土地政策，這種土地政策把全國的土地劃分為國有和集體所有兩個部分，城市的土地屬于國家所有(現實中為城市政府所有)，農村的土地屬于農村集體所有。這種土地所有權安排在一定程度上還不是問題的關鍵，導致我國嚴重土地問題的關鍵是政策對這兩部分土地用途的規定。按照現行的土地政策，從大的原則上來說，農村集體所有的土地只能從事(大口徑的)農業生產，2002年全國人大通過的《土地承包法》明確規定農村土地承包方必須“維持土地的農業用途，不得用于非農建設”，而城市國有土地可以用于任何非農業的用途。這種土地使用政策使城鄉之間土地競租函數形成一個巨大的地租價差，由此導致的一個必然結果是阻斷了土地使用效率傳導機制，我國的土地問題由此而生。

二、競租函數理論和同心圓模型

競租函數是指在城市特定區位上，人們為了獲得土地的使用權愿意并且能夠為單位土地支付的地租水平。它反映了人們在距離城市中心某一位置上的單位土地與他愿意并且能夠支付的地租水平之間的一一對應關系，構成了經濟主體對土地的需求曲線。顯然，地租水平取決于該單位土地與城市中心的位置，地租水平是與城市中心距離的減函數。

影響地租水平的因素不僅僅是與城市中心的距離，現實中各種經濟的、社會的、文化的以及政治的各種因素，都會影響競租函數的形狀和位置。更為重要的是，不同產業、不同經濟主體由于各自的特點，會有不同的競租函數。正因為如此，才形成了土地使用的不同狀況和結構，也同時決定了土地的使用效率。

現假設以城市為中心的區域土地都是均質的，交通線從城市中心呈放射狀均勻分布，產品市場和要素市場都是完全競爭的;城市內有三個產業部門，即服務業、制造業和房產業，產業內的企業是無差異的;資源是按照市場機制進行配置的，不存在外部行政力量的干預。

在這些假設條件下，城市三個經濟部門由于各自的特點分別有不同的競租函數。與城市其他產業相比較，服務業具有很高的聚集經濟性，服務業在運行過程中其非土地要素和土地要素的比率很高，其土地使用量相對較小，服務業的交通成本相對比較重要。因此城市服務業的競租函數具有負的斜率，其斜率絕對值比較大。

制造業(作為工業的代表)也是城市經濟的一個重要部門。與服務業相比，制造業的特點是具有較強的聚集經濟性，通過企業間的接近，可以降低成本，提高生產率;非土地要素與土地要素的比率相對要小一些，土地的使用量相對較大，單位面積上的產值相對較少;運輸成本也比較重要。因此，制造業企業能承受的地租水平比服務業要低，其土地的可替代性相對較大。這些特點決定了制造業企業的競租函數水平較低，斜率較小。

家庭對城市土地的需求情況比較復雜。作為消費者，家庭追求的目標是效用最大化。家庭所面臨的問題是，必須在住房商品和非住房商品之間進行權衡，在既定收入的約束下，實現效用最大化。消費者的效用取決于所購買和消費的住房數量和非住房商品數量。城市住房價格是區位的函數，隨著區位的不同而發生變化。同時，隨著居住遠離市中心，旅行成本也會增加。應該注意的是，家庭競租函數不表現為地租和距離之間的函數關系，而表現為住房價格和距離之間的函數關系。但是，住房價格和地租——土地價格是密切相關的。土地價格越高，住房價格也會越高，反之則相反。因此，家庭所能承受的住房價格可以反映家庭所能承受的地租水平。對于家庭而言，在受收入約束的條件下，住房與非住房商品之間具有很強的相互替代性，家庭能夠承受的地租水平是比較低的，曲線的斜率也是比較小的。

根據以上各個經濟主體競租函數的特點，可以構建出城市同心圓模型(Burgess，1925)［1］。同心圓模型在城市空間結構以及土地使用研究中的地位和作用，就如同完全競爭模型在微觀經濟學中研究廠商行為和資源配置效率一樣重要。現重點強調以下幾個重要方面:

第一，城市空間結構是微觀經濟主體追求自身經濟利益最大化而在空間上進行選擇的結果。這里的微觀經濟主體包括生產企業、消費者和要素所有者。生產企業在一定的空間上進行生產活動，為社會提供產品和服務，他們使用土地等各種要素進行生產，生產的目的是要實現利潤最大化。消費者在市場上購買和消費商品和服務以滿足自身的需求，他們購買和消費商品和服務的目標是實現效用最大化。要素所有者包括土地要素所有者向市場提供各種生產要素，他們是要素的供給者，他們也同樣要追求利潤最大化。正是微觀經濟主體追求各自利益的最大化，才形成了城市的空間結構并推動城市空間結構的演變。

第二，同心圓模型揭示了城市空間結構演變的規律。在滿足了以上所設立的各種假設條件下，微觀經濟主體追求自身利益最大化的結果一定會并且只能會形成同心圓這種城市空間結構，這是不以人的意志為轉移的客觀規律。現實中的城市空間結構一定符合這個規律，如果不符合這個規律，城市土地的使用就一定是沒有效率的。現實中，城市的空間結構并不表現為同心圓結構，那是受現實因素干擾的結果。在所有干擾城市空間結構的因素中，因自然地理、地質條件造成的城市空間結構的改變，并不違背同心圓模型所揭示的城市空間結構演變的規律。而人為的干預特別是政府的干預造成的城市空間結構的改變，一定是違背了同心圓模型所揭示的城市空間結構演變的規律。

第三，與主體利益相關的土地價格能夠平衡土地的使用。在同心圓模型中，決定每個圈層土地用途的是地租水平，而土地價格無非是地租的資本化。在土地價格的作用下，只有高效率的行業才能支付得起較高的土地價格，才能獲得最優質(空間位置最佳)的城市土地，才能保證土地的使用效率。當城市過度集聚出現擁擠等所謂“城市病”時，土地價格就會提高，在土地價格杠桿的作用下，那些生產率較低的行業就會從原來的土地上退出，讓位給生產率更高的行業進入到市中心。因此，只要要素是自由流動的，那么土地價格就能很好地平衡城市土地的使用。

第四，按照同心圓模型，在均衡時城市土地的使用是有效率的。就如同完全競爭市場長期均衡時，資源的配置是有效率的一樣，同心圓模型在均衡時，土地的使用也是有效率的。因為在市場競爭的作用下，那些土地使用效率低下的行業或企業必然會從市場上退出，而由土地使用效率更高的行業或企業獲得土地的使用權。更重要的是，隨著對城市中心土地競爭的加劇，加上其他條件諸如交通、通信條件的變化，城市中心的土地競租函數會向右上方移動。競租函數向右上方的移動，意味著土地使用效率的提高。而且城市中心競租函數向右上方的移動，會帶動所有行業或區域競租函數向右上方移動，進而帶動全國土地使用效率的提高。這種土地使用效率的傳導，促使土地使用效率的提高，意味著相對土地供給的增加，這是解決我國土地(包括耕地)不足的根本途徑。在我國農村，只有土地使用效率的提高，才能推動對農業生產用地的投資，才會促進農業生產技術的進步，才能在根本上解決我國糧食安全問題。

三、城市空間擴展機制

從城市同心圓模型構建中可以看出，城市經濟主體的空間選址決定了城市土地利用的空間結構。所以，任何能影響微觀主體空間選址的因素的變動都會造成城市空間結構的變化和調整，由此形成城市空間擴展機制。

1.城市產業增長

城市產業增長是指隨著企業在空間的聚集，既定規模企業的產出不斷增加，整個城市的經濟總量大幅提高。表現在空間上，城市產業增長表現為土地的邊際產品的提高。聚集經濟是推動產業增長的主要力量。在一個特定空間內，眾多企業的聚集，相互的競爭和學習，中間投入品的規模經濟、勞動力市場經濟、信息的交流與溝通等，都能促進企業生產率的提高和產出的擴大，從而帶動城市產業的增長。

城市產業增長會對城市空間結構帶來直接的影響。在完全競爭的條件下作為土地這個生產要素的價格，地租等于土地的邊際產品乘以產品的價格。土地邊際產品的提高，意味著同一區位上企業能夠承受的地租水平的提高，這必然會帶動企業規模的擴大，從長期來看也會吸引新的企業進入到這個城市。結果導致既定空間上經濟的密度加大，就業人口增加，這就會導致對土地的需求增加，推動地租水平提高。

2.居民收入的變化

居民收入的增加，必然會對住房的需求產生影響。收入增加對住房需求的影響會產生兩種效應，一個是收入效應，一個是替代效用。從收入效應來看，居民收入的增加，必然會提高對住房的需求，從空間角度看，居民能接受更高的住房價格，也就是能接受更高的住房用地的地租。顯然，收入效應會推動住房競租曲線向右上方移動。從替代效應來看，收入增加推動住房競租曲線向右上方移動，會延長居民到市中心的距離，這會增加居民的旅行成本。旅行成本的增加，會抵消一部分居民對住房需求的增加，這又會推動住房競租曲線向左下方移動。一般來說，住房作為正常商品，它和旅行成本來比較，一定是收入效應大于替代效應。因此，總的來說，居民收入增加會推動住房競租曲線向右上方移動。同時，居民收入增加還會改變住房競租曲線的斜率，使住房競租曲線的斜率變小，曲線會變得比較平坦。需要注意的一點是，住房競租曲線向右上方移動，在使住房空間向右擴展的同時，在另一端，它也侵占了原來屬于產業空間的一部分。從中可以看到，各種因素的影響是交互作用的。

3.交通條件改善

交通運輸條件的改善對城市空間結構的影響是直接的，而且是多方面的。交通運輸條件是除地租以外影響城市空間結構的最重要的因素。它對區位的狀況，甚至對地租的形成都有決定性的作用。當然它對企業和家庭空間選址也有著決定性的影響。

交通運輸條件對企業和家庭空間選址的影響是多方面的。首先它使所有產業和家庭的競租曲線變得平坦。這意味著隨著交通運輸條件的改善，所有企業和家庭的空間選擇范圍都擴大了。其次，它使所有產業和家庭的競租曲線都向右上方提高了。因為交通運輸條件的改善，使城市空間內的能達度和便利性都提高了，這就會降低企業的運輸成本和家庭的旅行成本，從而推動競租曲線向右上方移動。所以，交通條件的改善，使整個城市的競租曲線提高了，但是市中心地區提高的幅度相對較小，遠離市中心的地區提高的幅度相對較大。城市所有的競租曲線都變得平坦了，而且都向上移動了。但是，產業競租曲線向上移動的幅度小于住房競租曲線向上移動的幅度，結果城市空間規模擴大了，城市土地的利用效率大大提高了。

四、土地使用效率傳導機制

把城市空間演變過程和城市空間擴展過程作為一個綜合的過程來考察，可以看到，城市空間演變過程實際上也是城市空間擴展過程，而且更重要的是這個過程始終伴隨著城市土地使用效率的提高。認識到這一點是十分重要的。城市空間結構演變過程和城市空間擴展過程實際上也是城市土地使用效率的提高過程，在這個過程中，起作用的是城市土地使用效率傳導機制。所謂城市土地使用效率傳導機制就是在各種影響城市土地使用效率的因素中，如果某一項因素發生了變化，就會通過各個要素間的相互聯系傳導到其他要素，使其他要素也會發生相應的變化，從而改變整個城市土地使用效率，這種要素之間的相互聯系就是城市土地使用效率傳導機制。

從影響城市土地使用效率的因素發生變化的動因的角度，可以把城市土地使用效率傳導機制分成內生傳導機制、外生傳導機制和交互傳導機制三種類型。

1.內生傳導機制

所謂城市土地使用效率內生傳導機制就是由城市微觀經濟主體在空間上的相互作用而使某一個或某些經濟主體的經濟活動發生了變化，并使這種變化傳導到其他經濟主體，從而引起城市土地使用效率發生改變的機制。

內生傳導機制形成的主要原因是聚集經濟。如前所述，聚集經濟就是指企業的生產成本隨著企業在空間位置上的相互接近而下降。聚集經濟包括地方化經濟和城市化經濟。以地方化經濟中的中間投入品規模經濟為例。購買中間投入品的企業群集必須滿足的一個條件是行業內某一個企業的投入需求不足以利用中間投入品生產的規模經濟，也就是說當一個城市中使用某種中間投入品的企業數量比較少時，對這種中間投入品的需求量達不到生產這種投入品的規模經濟要求，就不會有人去專門生產這種中間投入品。需要這種中間投入品的企業只能自己生產它，由于不能達到規模經濟，該企業生產這種投入品的成本必然很高。而當眾多需要這種投入品的企業在空間上聚集起來，對這種投入品的需求達到了規模經濟要求時，就會有企業專門生產這種投入品，它按照規模經濟來進行生產，成本就會下降，這會使所有使用這種投入品的企業從中獲益。這種聚集經濟讓所有企業的成本下降，由此帶來產業增長，產業增長會推動該產業競租曲線向右上方移動，從而提高城市土地的利用效率。

隨著產業競租曲線向右上方移動，縮小了住房所需土地的空間范圍，這勢必會推動住房競租曲線向右移動，結果導致城市空間的擴展和城市土地利用效率的提高。實際上城市是由眾多產業構成的，聚集經濟帶來產業增長可以出現在任何產業當中。任何一個產業因為聚集經濟而帶來成本下降，進而導致其競租曲線提高，都會產生上述的一系列傳導過程。在多部門經濟中，這種傳導過程不是單方向的，而是前后、旁側多方向傳導的。比如在三部門經濟中，即在有服務業、制造業和房產業的經濟中，如果制造業因聚集經濟而形成了產業增長，它不僅會對住房用地的空間范圍產生影響，也會對服務業用地的空間范圍帶來影響。產業部門越多，這種傳導機制對土地使用效率的提高的影響就越大。

2.外生傳導機制

所謂城市土地使用效率外生傳導機制是指由于城市外部因素的變化而導致城市內部經濟活動的變化，并使這種變化傳導到其他經濟主體，從而引起城市土地使用效率發生改變的機制。以交通運輸條件改善引起城市空間結構擴展為例。假設一個城市從外部引入汽車這種運輸方式。汽車這種運輸方式大大提高了運輸效率，降低了所有部門的運輸成本，從而推動所有產業的競租曲線向右上方移動。實際上，外生傳導機制會在城市內部產生一種循環累積的效應。當汽車這種運輸方式傳入城市的某一個產業時，這個產業的運輸效率就會提高，其生產成本就會下降。競爭的結果導致這個行業的產品價格也會下降，由此，給其他產業和居民帶來了好處。其他產業會從這種好處中獲利，他們也會引入汽車這種運輸方式，其他產業的生產成本也會下降。這種循環累積的結果是整個城市的各個產業生產效率提高，城市競租曲線向上移動，城市土地使用效率整體提高了。

3.交互傳導機制

上述內生傳導機制和外生傳導機制只是一種相對的劃分。實際上，影響城市土地使用效率的各種因素是相互影響的，很難把它們分離開來。因此，城市土地使用效率傳導機制實際上是一種交互的傳導機制。交互傳導機制就是城市經濟內部因素和外部因素共同發揮作用，使城市經濟中的某些產業的經濟活動發生變化，并使這種變化傳導到其他經濟主體，從而引起城市土地使用效率發生改變的機制。

以收入對城市空間擴展的影響為例。城市居民收入的增加，可能是城市內部產業增長帶來就業的增加和工資水平的提高，也可能是產業增長使企業向城市以外輸出商品而獲得的收入。隨著居民收入的提高，住房競租曲線會向右上方移動，導致城市空間的擴展，并提高了城市土地的使用效率。而且住房競租曲線向右上方移動，在使住房空間向右擴展的同時，在另一端，它也侵占了原來屬于產業空間的一部分。產業空間的縮小，迫使產業內的企業為獲得土地而競爭，一方面提高了產業空間的地租水平，另一方面也提高了企業的生產效率。這種結果就是各種因素的影響交互作用的結果。

五、農業競租函數

農業由于其自身的特點特別是農業內部結構，決定了農業的競租函數也是向右下傾斜的。農業要以大量的土地作為生產的基本條件，但是農業內部生產各種不同的產品，各種產品的邊際產品價值是不同的，它們能夠承擔的地租水平有著很大的差異，這就導致了農業的競租函數也是向右下傾斜的。

實際上，農業競租曲線不僅是向右下傾斜的，而且是可以向右上方移動的。上文所以提出城市土地使用效率傳導機制，其用意也正是在這里。農業技術進步、農業規模化經營、非農產業反哺農業、對農業產品需求的增加，都會推動農業競租曲線向右上方移動。所以，土地使用效率傳導機制可以通過農業內部各種產品的競租函數傳導到所有農業產品中去。城市土地使用效率的提高必然會推動農業土地使用效率的提高。

但是，現行的城市規模控制和城鄉土地使用差別政策卻人為地將這種土地使用效率傳導機制給阻斷了。我國城鄉之間，特別是在城市和郊區的邊界上，土地使用效率和土地的市場價值存在著天壤之別:城市土地使用的高效率卻無法傳導到農村，甚至都無法傳遞到城市的郊區。造成這種情況的原因只有一個，就是我國現行的土地制度阻斷了土地使用效率傳導機制。現行土地制度阻斷了土地使用效率傳導機制，導致了一系列嚴重后果:

第一，農業投資嚴重不足，農業技術進步無從談起。在我國目前城鄉結構狀況下，農業技術進步既不具有必要性，也不具有可能性。我國農業勞動力邊際生產率小于零，必然是勞動替代資本，勞動替代技術，既沒有必要搞生物技術，也沒有必要搞機械技術。而農業人口眾多，農產品商品化率必然很低，城市居民人均糧食消費量又在逐年下降，靠量的增加來提高農民收入潛力有限，農民收入沒有較大幅度的增加，怎么有可能搞技術進步。所以，只有加快城市化進程，減少農業人口，從根本上提高農業生產率和農產品商品化率，才能增加農民收入，才有可能實現農業的技術進步。我國目前農業投資嚴重不足，農業技術進步遲緩，糧食產量的增加主要靠拼土地自然肥力和大量使用化肥和農藥。長期下去，我國農業才會真的形成危機。但是，只靠18億畝耕地紅線是不能從根本上解決問題的。

第二，城市大量蠶食農村土地。如果土地使用效率傳導機制能夠正常發揮作用，城市空間規模的擴大，農村空間規模的縮小，伴隨著農村土地使用效率的提高，就不會產生農業問題。但是，現在土地使用效率傳導機制被人為地阻斷了，城鄉之間土地價值的巨大落差，必然激勵人們將農村土地轉化為城市土地，以獲得巨大的土地價差。這種不提高農村土地使用效率而蠶食農村土地的做法，當然會使我國糧食安全成為一個問題。

那么城鄉土地使用效率傳導機制是如何發揮作用的呢?現用圖1來解釋城鄉土地使用效率傳導機制。在圖1中，細線代表初始的城鄉競租曲線，其中R0和RA0分別為城市競租曲線和農村競租曲線;粗線代表土地空間結構演變后的城鄉競租曲線，其中R1和RA1分別是土地空間結構演變后的城市競租曲線和農村競租曲線。

圖1 城鄉土地使用效率傳導機制

農村競租曲線是傾斜的，因為農村各種產品的生產效率和經濟效益是不同的。高效率和高效益的產品能夠承受較高的地租，往往分布在城市的周圍;而低效率和低效益的產品只能分布在遠離城市的地區，因為那里的地租水平比較低。

在初始狀態下，形成了一個土地使用空間結構。其中u0以內是城市區域，u0以外是農村區域。在城市聚集經濟的作用下，城市產業不斷增長，推動城市競租曲線向右上方移動，形成新的城市競租曲線。如果農村競租曲線不變化，那么城市空間將擴大到u2的范圍。

城市競租曲線的提高，擴大了城市空間(空間城市化)，縮小了農村空間。如果農村競租曲線不變，那么農產品的供給就會減少。在經濟要素向城市集中的同時(經濟城市化)，人口也會向城市集中(人口城市化)，城市人口的增加，會擴大對農產品的需求。這兩個力量都會推動農產品價格提高，從而增加農民的收入(谷賤傷農的另一面)。隨著農民收入的增加和城市對農產品需求的擴大，農民有積極性增加對土地的投入，包括勞動投入、資本投入和技術投入，以進一步提高土地的生產效率。為了減少運輸成本和更加貼近市場，他們會和城市產業競爭緊鄰城市的優質土地。這就會推動農村競租曲線的提高。城鄉競爭的結果是，城市空間擴大到u1而不是u2。

上述過程證明，正是聚集經濟推動城市空間的擴大，并提高城市土地的使用效率。城市土地使用效率的提高，推動了農村生產率的提高和農村土地使用效率的提高。結果，整個社會土地使用效率都提高了，社會生產更有效率，人民的生活水平也不斷提高，實現了經濟的增長和社會的發展。

上述過程，還可以得到一個推論，城鄉土地使用效率傳導機制可以阻止城市空間的無限擴展，實現城鄉的協調發展，而人為地阻斷城鄉土地使用效率傳導機制一定會使城市空間低效率無限擴張。

［1］BURGESSE W.The growth of the city:an introduction to a research project［M］//PARK R E，BURGESSE W，MCKENZIE R.The city.Chicago:University of Chicago Press，1925:47－62.

［2］MILLSE S，HAMILTON W.Urban economics［M］.Glenview，Illinois:Scott，Foresman and Company，1988.

［3］ISARD W.Location and space economy:a general theory relating to industrial location，market areas，land use，trade and urban structure［M］.New York:Wiley，1956.

［4］劉英群.論經濟城市化［J］.大連海事大學學報:社會科學版，2012(6):20－24.

［5］劉英群.關于城市化的理性思考［J］.財經問題研究，2000(12):54－59.