重在未雨綢繆時——專訪上海夢奇供應鏈管理有限公司首席物流顧問相元勇

文/本刊記者 劉光琦

中物聯發布的《第三次全國物流園區(基地)調查報告》顯示，目前我國物流園區發展存在包括盲目求大、空置率高等八大問題。針對報告中提到的諸多問題，上海夢奇供應鏈管理有限公司首席物流顧問相元勇認為，如果在每一個項目開發之前都能科學地確定該物流園區的市場需求和戰略定位，完善戰略規劃的細節和服務體系的設計，就能有效地避免物流園區失敗的風險。目前國內各地的物流園區建設如火如荼，而在這些物流園區項目中，有多少是經過了詳細的調研和考察的就難以統計了，但只要仔細觀察現狀，不難發現許多失敗的案例都是由于沒有從該項目的實際情況和市場需求出發，而在一定程度上造成了規模和質量的失控。

首先要注重可行性

“物流園區的可行性調查也是園區投資分析的重要一步，是把物流園區也作為一個商業項目來進行各個維度的評估。首先是市場的可行性。包括兩條線，一條是對于未來收益的預判，其中最重要的是調查研究目標市場的空間和飽和度，以及這個項目本身的市場定位。其中，選擇目標市場要根據投資方的規模、能力、所從事的主業及公司本身的戰略發展方向來判定投資這個項目未來的競爭力將會怎樣，該項目在目標市場里面將會占有多大的市場份額。之后再根據選定的目標市場和業務類型，來確定該項目的盈利模式。最后根據項目本身的投資規模、定位和競爭戰略，明確這個項目未來的收入情況怎么樣，這就是判定收入的一條線。另一條線是判斷所需要的投資，如果根據市場分析，確定了目標市場之后，業務類型也確定了，就要求園區具有一定的功能來支持這個市場業務，包括要投資什么樣的硬件和軟件，以及需要投入多大的人力物力財力，這幾個結合起來，物流園區投資項目的投入成本就基本確定了。有了這上下兩條線，就可以分析這個園區在未來幾年大概的收益水平，投入是什么樣的，收益率是怎么樣的，回收期大概是怎么樣的。從而從市場的角度來得到結論判斷這個項目是否可行。有調查顯示，目前大部分建成或在建的物流園區正是缺乏深入市場調研和明確的目標定位，對于‘園區建成后為誰服務’‘如何服務’等類似問題根本沒有規劃，這無疑導致很多物流園區在功能定位和目標客戶鎖定上表現出盲目性，導致倉庫空置率高等運營難題，甚至在開發過程中就因為投入過大而難以為繼。”

技術和政策層面的評估不可或缺

相元勇認為，物流園區規劃可行性的另外兩個重要的維度集中于技術和政策層面。“技術層面的調研也非常重要，這是項目未來競爭實力的體現。物流園區要為目標市場提供服務，園區的硬件和軟件條件是基礎，因此，在園區的先期規劃中就要對這些方面進行評估，比如信息化的軟件、設備和管理型的人才是否都具備，如果這個地區很偏遠，可能就會找不到適合的人才，而網絡不通也會導致信息化難以實現。還有的園區因為選址的原因，需要重視當地的地質條件和抗震烈度，甚至風力的問題，這些都會對可建的倉庫類型有所限制，或者加大投資額度。政策方面的評估也是物流園區開發的一個重要方面，特別是對于一些有特殊功能的物流園區來說，能否取到相關資質是園區能否順利建設運營的關鍵，同時，能否得到當地政府的支持，可以為入駐園區的企業提供更為優惠的經濟政策也是成功的又一砝碼。”

“由于開發建設物流園區的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發展、產業結構變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會造成巨大的浪費或投資失誤。同時，作為一個投資項目，商業上的可行性是至關重要的。特別是對于物流園區這一業態，宏觀經濟上的分析，當地市場的調研以及功能定位的選擇絕對是重中之重。但目前的行業亂象卻折射出在物流園區前期規劃中的弊端。”相元勇不無擔憂地表示，雖然無論是企業還是政府，決策流程上都需要有前期規劃，但因為成本等方面的原因，很多投資方并不愿意履行這些步驟，即使有書面的可行性方案，也只是走走過場，找工程設計規劃單位來完成前期所有規劃，而不是尋求專業的物流咨詢機構的幫助，最終得出的報告也難以全面反映項目的真實情況，這根本與前期規劃的實際意義和巨大價值相去甚遠，從很多失敗的案例中都可以看到物流發展規劃存在的諸多問題，其中最重要的是缺乏從物流園區具體實戰運作的專業角度的考慮。“事實上，通過市場、技術和政策等方面對項目進行一個系統全面的分析，來對物流園區的前景進行預判，肯定能為項目尋找到適合的市場定位并規避不必要的風險。隨著開發土地的愈發緊俏，在土地招拍掛中就需要有一個可行性的分析，對土地用途、所建項目、投資強度以及綠化率都要有所體現，只有這個項目能產生經濟效益，符合政府在這個區塊的總的規劃，這個項目才能真正落地，這也從一定層面上避免了以物流的名義圈地的現象。”

依據市場變化而調整

對于目前物流園區分布不均勻、空置率高等問題，相元勇認為，物流是一個服務行業，它的市場和形勢是根據上游的業態和需求的變化而變化的是一個動態的過程。“我曾去中西部地區做過項目和調研，我認為雖然那里的物流中心確實偏少，但需求不少，土地供應不少，未來發展空間巨大。而東部沿海的物流園區是多還是少，則不應拿一個時間點的數據來看待。從市場的層面來看，如果對物流的整合程度高一點，物流外包的比例高一點，物流園區的需求就會高一些。以珠三角為例，現在看來物流園區的分布有一些過剩，其實前幾年并不是這樣，因為當時出口加工型的企業特別多，甚至倉庫還不夠用，而近兩年由于出口加工型企業的經營環境惡劣，大批的企業倒閉或者遷移，導致了當地物流市場的容量萎縮。市場是一直在變，雖然近兩年有金融危機，但可以看到電商的倉庫需求已成為一種增長狀態，這也會消化一些物流園區的供應量。物流園區的客戶選擇，應不斷根據市場變化作出調整。”