多產權多使用權建筑存在的火災隱患及對策

張利杰

[摘要]通過分析多產權多使用權建筑存在的火災隱患，結合《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國物權法》，提出了多產權多使用權建筑存在的火災隱患及對策。

[關鍵詞]多產權多使用權建筑；火災隱患；對策

[中圖分類號]F416.9

[文獻標識碼]A

[文章編號]1672-5158（2013）05-0204-01

多產權、多使用權建筑是指同一幢建筑物內具有不同的產權所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住樓、綜合樓、辦公寫字樓等幾種形式。《中華人民共和國消防法》第十八條規定：同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。消防法明確規定了多產權多使用權建筑公共區域消防安全實行統一管理的原則，對于如何確定責任人，產權人、租賃人、轉租人以及物業管理部門應承擔的具體消防職責，消防設施維護保養及隱患整改經費來源等現實中遇到問題尚未做具體規定，多產權建筑消防管理還有待進一步探析。

1多產權多使用權建筑主要的火災隱患

1.1功能復雜多樣，誘發火災因素多

多產權多使用權建筑內使用性質多樣，都存在使用大量可燃材料裝修的現象，建筑火災荷載增加，防火阻燃處理不到位。同時，為了方便或者省錢，建筑中經營、儲存、住宿共存的“三合一”現象時有發生，加之，多產權建筑人員物質密集，人流、物流量大，發生火災和導致人員傷亡的概率普遍較大。

1.2消防安全管理混亂，責任主體不明確。

多產權、多使用權建筑日常管理大多由委托的物業管理公司承擔。一是由于物業管理單位是靠收取物業管理費來維持并開展工作的，而物業管理費中沒有明確消防安全管理費用的列支范圍，造成自動消防設施日常維護保養得不到真正落實。二是物業管理費用收取往往不能全部到位，致使管理無法深入，造成“管理不到位，業主不肯交錢；業主不交錢，管理更不到位”的惡性循環現象，消防設施的維護保養更是無從談起。三是物業管理單位消防意識淡薄，認為發生火災的概率也很小，經常人為造成消控中心無人值班，消防設施無人檢查、無人維護。

1.3建筑自動消防設施完好率不高。主要有三種『青況：一是許多建筑由于在消防驗收后未能及時與物業管理公司移交，致使雙方都無人管理，時間長了，設施不能正常使用，而維修需要資金，造成雙方互相扯皮，時間越拖越久，設施越拖越壞，維修費用越拖越高，形成惡性循環。二是整幢建筑的裝修時間有先有后，業主在裝修過程中，因要局部調整消防設施的位置，不得不暫時關閉自動消防設施，而調整結束后不能及時與物業管理單位溝通恢復設施運行。三是建造時間較早的老建筑由于缺乏維修資金，消防設施一直處于癱瘓狀態。

1.4業主人員成分復雜，消防安全意識淡薄，不依法辦理相關報審手續，建筑內部改造隨意性大

多產權建筑使用性質多為商業辦公，相關職能部門對其約束力較小，導致部分業主在進行內部改造裝修時，不按法律規定進行程序申報，私自進行改造裝修，從而造成“先天性”火災隱患。

2多產權多使用權建筑消防管理的對策

2.1健全多產權建筑消防管理法律法規

對多產權建筑存在的問題，各地消防部門應當積極提請政府決議，極力促成多產權建筑管理辦法的出臺，或者由各級政府牽頭，協調公安、建設、規劃、消防等職能部門，專題對本地區多產權建筑安全監管狀況進行研究分析，在《消防法》、《物權法》基礎上，制定完善本地區的《多產權建筑消防安全管理規定》，以彌補法律法規不完善的地方，明確和規范物業管理和業主之間的權利和義務，落實各方法律責任，改善多產權建筑的消防安全難以管理的狀況，確保本地區多產權建筑消防管理規范化。

2.2嚴把多產權建筑裝修改造監督關口

為防止擅自改變建筑結構及使用性質，杜絕人為制造先天火災隱患，必須嚴把裝修改造審核驗收關口。消防部門應在建筑竣工消防驗收意見書中明確建筑使用性質及管理要求，規范開發商與業主、業主與租賃方簽訂的合同形式，如要改變使用性質，必須報經相關部門審批。在“二次裝修”時，應當層層把關，實施監管。對裝修面積較小的場所，業主與物業單位簽訂《裝修責任書》，物業單位派員現場監督，確保裝修過程中不破壞消防設施，同時，物業單位與消防機構建立定期回訪協作機制，及時反饋建筑裝修改造情況。對面積較大且改動原消防設計的場所裝修改造，明確物業公司必須告知業主申報消防審核，未經審核合格不得施工。

2.3協調多產權建筑部門聯動管理

消防部門應當主動與房管、工商、物價、文化、旅游等部門溝通，爭取相關部門配合，形成齊抓共管的聯合工作機制。房管部門對物業公司資質有審核、驗收、年檢的職能，可以把多產權建筑消防安全『青況納入物業公司資質評定范圍，對達不到消防部門標準的，資質核發時不予以通過或者降級。工商部門可對其吊銷其營業執照或者不予以年檢。物價部門可降低其收費標準。文化部門將多產權建筑內娛樂場所消防安全管理納入經營許可證年審范圍。旅游部門把多產權建筑內賓館飯店消防安全管理作為星級評定的準人條件。部門之間的協調配合，綜合把關，提高多產權建筑消防管理的工作成效。

2.4、從源頭上落實消防安全責任主體。物業管理單位在接手管理的同時就明確了物業管理單位是消防安全責任的主體，應當按照《消防法》第十八條的要求落實其管理職能，對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施（含建筑的自動消防設施、應急照明、疏散指示標志及安全疏散設施等）、消防車通道進行統一管理。特別是在裝修過程中，監督業主不得使用易燃材料，不得改變消防布局，不得拆除圈占消防設施。

2.5、加強消防安全宣傳教育。由于多產權、多使用權建筑業主多，業主素質參差不齊，因此要加大消防安全宣傳和教育的力度，提高每一個業主的消防安全意識，讓每一位業主掌握必要的消防基礎知識，知道建筑的火災危險性，平時管理要做好哪些事情，發生火災如何來處置。俗話說得好，“賊偷一半，火燒全光”，可見消防安全尤為重要。

2.6、加強對自動消防設施的維護保養。一幢建筑是否安全重點在于其布局是否合理，管理是否到位，消防設施是否完好有效幾個方面，特別是自動消防設施是否完好有效，直接關系到大樓的整體安全。物業管理單位應與有維護資質的單位簽訂維護保養協議，確保自動消防設施的正常運行。要在物業管理費和房屋維修基金中落實消防設施維護保養的費用。

參考文獻

[1]中華人民共和國消防法

[2]中華人民共和國物權法